椿蓉园小区位于大兴其他商圈，商圈位于大兴区东南部，主要包括大兴区南六环以外的大部分地区。商圈东侧是通州马驹桥商圈、通州其他商圈和河北廊坊市广阳商圈，边界纵横交错，最东端到廊坊市博瑞佳诚高尔夫俱乐部；南侧是河北廊坊市广阳商圈和固安县，边界犬牙交织，最南端到永定河特大桥北侧；西侧是河北保定涿州市，以永定河为界；北侧与庞各庄、瀛海镇等商圈相连，最北端到南六环路。

大兴其他商圈地域较广，主要区域的功能定位包括商圈西南部的临空经济区和东北部的亦庄新城拓展区。大兴其他商圈地域较广，主要区域的功能定位包括商圈西南部的临空经济区和东北部的亦庄新城拓展区。

商圈内的交通资源主要有大兴机场线、大广高速、京台高速、京沪高速、南六环、大兴机场等，三横四纵高速路网发达。商圈内的医疗资源主要有北京市大兴区人民医院(南院区)、孔宪绍医院等，医疗资源相对较少。主要商业资源有嘉世乐华商贸中心、鹏润发购物中心等。主要生态休闲资源有北京野生动物园、半壁店森林公园等。

作为大兴的临空经济和亦庄高新科技拓展板块，商圈内的商品房住宅以二手房为主，房龄多集中在10-20年之间。根据幸福里APP数据显示，2021年8月该商圈二手房挂牌均价为2.6万/㎡；商圈内目前有住总如遇、住总如院、路劲御合院、宽院国誉府和兴创荣墅五个新盘在售，均价2.27万/㎡起。目前大兴其他商圈新房供应充足，价格相对适中，二手房供应稳定，价格长期稳定。

目前商圈价值主要体现在产业预期方面，包括临空经济区建设和亦庄新城南拓。商圈内主要居住人群以大兴本地居民为主，居住人群结构简单，主要通勤方向是大兴城区和亦庄新城。

根据北京市规自委官网显示，大兴区5月份的土拍中有两块土地成交，成交数据整理如下：

第一块是大兴旧宫镇DX05-0102-6101、6102、YZ00-0801-0015、0016地块B4、U17、R2，建控规模82574㎡。位于南五环内8号线五福堂地铁站附近，属旧宫商圈。由住总和首开以16.3亿元及竞建公租房面积2.88万㎡的条件竞得，溢价率14.8%，楼面地价19740元/㎡，未来最高售价是7万/㎡。

第二块是大兴新城核心区H组团DX00-0106-001a、001b地块R2、A334，建控规模192900㎡。位于南六环内念坛公园西北角，属天宫院北商圈。由中冶和宁波雨航以62.5亿元及竞建公共租赁住房面积1000平方米的条件竞得，溢价率5%，楼面地价32400元/㎡，未来最高售价为5.7万/㎡。

其中第一块地的位置接近商圈东北部，未来的最高售价是7万/㎡，第二块地的位置接近商圈西南部，未来最高售价为5.7万/㎡，具体的产品类型尚不清楚。和大兴其他商圈对比，无论是新房均价还是二手房均价都相去甚远，价格相差两以上，所以新地块新产品未来入市，对大兴其他商圈的影响很小。

大兴其他商圈地域较广，西南部是大兴机场所在地，是目前全球最大的临空经济区之一。东北部已规划为亦庄新城的拓展区和联动创新区。商圈的发展前景主要体现在产业方面。

首先说临空产业，大兴机场建设作为大兴区十三五期间的"一号工程"，目前已经圆满完成投运。到2025年，机场实现旅客吞吐量7200万人次、货邮吞吐量200万吨、飞机起降量62万架次的目标设计，同步建设航空公司基地、货运、空管、供油、维修、航空配餐等各类保障设施。远期规划年旅客吞吐量1亿人次以上，年货邮吞吐量400万吨，飞机起降88万架次，在大兴区发展史上具有重要标志性意义。

其次是亦庄新城南拓，在十四五规划中明确提出，亦庄新城联动创新区包括青云店镇、长子营镇、采育镇，此三镇地处大兴其他商圈功的东北部，重点突出与亦庄新城的产业协同、功能联动，绕亦庄新城配置城镇功能，推动镇级工业区融入亦庄新城产业集群体系。青云店镇重点发展乡村旅游、文化休闲旅游，建设绿色田园文旅小镇。长子营镇重点发展都市型现代农业，促进城镇化和农业现代化融合发展。采育镇重点建设冰雪小镇等项目，持续提升镇中心区服务品质，构建京南运动和农旅休闲特色镇、城乡生态宜居新市镇。

总体来看，大兴其他商圈是发展中商圈，西有大兴空港新城带来的巨量人才流、资金流、信息流和临空产业，东有亦庄新城产业集群拉动发展。目前大兴机场高速、大兴机场线等一批配套工程已建成并投运，临空经济区、自由贸易试验区、综合保税区等建设已实质性启动。各项发展要素齐备，发展动能巨大，发展前景可期。

1、小区全部楼栋为板楼结构，楼间距宽，户型南北通透，设计结构合理。

2、小区内绿化优秀，卫生环境良好，居住密度低，生活私密性高，邻里关系融洽，整体居住环境优异。

3、小区内部配套设施丰富完善，居住生活便利。

4、小区以中小面积户型为主，均价2.2万/㎡，总价相对低，购买门槛低。

2021年8月，幸福里App显示椿蓉园的挂牌均价是2.2万/㎡，挂牌均价环比上月上涨0.05%，总价区间为163万-340万。8月份小区在幸福里APP上挂牌待售的房源约18套，挂牌率为1.3%。从过去六个月的数据来看，价格曲线平稳，小区整体价格略有上涨，不用担心有较大变动。

椿蓉园位于大兴其他商圈，商圈均价2.0万/㎡，本小区价格稍高于商圈均价，说明综合品质高于商圈平均水平。

购买成本方面，以88㎡两居室为例，报价178万，参照北京市现行的普通住宅和非普通住宅标准，普通住宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普通住宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源属于非普通住宅，首套首付约为71万；二套首付约为142万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，较大程度上影响首付金额，所以上述案例仅供参考之用。

椿蓉园小区内的户型有69㎡-96㎡的两居、86㎡-120㎡的三居，现在选取两个有代表性的户型来进行对比分析。

户型一：

本户型为95㎡南北向两居，其优点是：

1、有两个阳台，晾晒空间充足；

2、南北通透户型，利于通风采光；

3、客厅带飘窗，可拓展功能空间。

其缺点是：

1、卫生间为暗卫，不利于通风干燥；

2、主卧面积比次卧小，设计不合理。

户型二：

本户型为69㎡南北向两居，其优点是：

1、两个阳台，晾晒空间充足；

2、南北通透户型，利于通风采光。

其缺点是：

1、卫生间空间狭窄，使用不方便；

2、门厅空间不好利用，造成浪费。

小区9号楼、10号楼、11号楼、12号楼临街，主路车流量大，噪音嘈杂，居住受影响，不推荐。

3号楼和4号楼楼下有健身广场和快递柜，饭后休闲和收取快递更方便，优先推荐。1号楼和8号楼楼下有新能源汽车充电桩，停车充电方便，推荐。甲1号楼、甲2号楼、甲3号楼、甲4号楼位于小区最东侧，比较安静，环境相对私密，推荐。

椿蓉园小区内部配套设施丰富，户型设计合理，绿化优秀，适合对小区品质有较高要求的人群。

小区居住密度低，生活私密性高，邻里关系和谐，适合退休养老人群。

小区内以中小面积户型为主，均价2.2万/㎡，总价相对低，适合预算不足的人群。

大兴区其他商圈内在售新盘较多，其中宽院国誉府（别墅）、兴创荣墅、路劲御和院（别墅）、住总如院（别墅）均为别墅小区，产品定位与椿蓉园区别较大，不具备可比性，住总如遇、路劲御和院和宽院国誉府均价高过椿蓉园太多，也不具可比性。下面选择与椿蓉园价格相差不大且存在竞争关系的住总如院小区作为比较。

住总如院周边配套和椿蓉园小区大体相同。从容积率方面来看，住总如院和椿蓉园均为低密小区，但椿蓉园容积率仅为0.8，居住自由度和私密性优于住总如院。小区品质方面，住总如院是新盘，内部配套丰富合理，设计理念新，优于椿蓉园。价格方面，两个小区均价相当，但是住总如院在售户型有98㎡三居和115㎡-196㎡四居，户型面积以中大型为主，总价高于椿蓉园。

综合来看，家庭人口少，追求自由、低密生活的人群更适合椿蓉园小区。预算充足，更看重小区品质的人群可以优先考虑住总如院。

椿蓉园小区周边二手房报价在1.3万/㎡-4.1万/㎡，其中枫荷园和榆垡新城嘉园与椿蓉园距离较近，价格相差不大，相互之间有一定的竞争力，故选择此三小区做对比分析。