金华里属于枣园商圈，商圈位于南五环和六环之间，商圈东侧毗邻瀛海镇商圈，以南中轴路为界；南侧隔兴亦路与黄村商圈接壤；西侧是芦城乡商圈，以兴旺大街为边界；北侧是高米店商圈，以康庄路和黄亦路为边界。

枣园商圈的板块功能定位主要是为大兴新城提供居住配套，主要产业方向是新一代信息技术和科技服务业。

商圈内的交通资源主要有地铁4号线、南五环路、京开高速、大兴机场高速等，公交线路众多，交通网密集，出行非常便捷。商圈内的医疗资源主要有大兴中医院、北京永林医院、兴业口腔医院等。商业资源主要包括天健广场、吉嘉港商业中心、广丰购物中心等；生态资源主要包括枣林公园、康庄公园、兴旺公园等。

商圈内的商品房住宅以二手房为主，房龄多集中在15年-30年之间。根据幸福里APP显示，2021年8月该商圈二手房挂牌均价为4.2万/㎡；商圈内目前只绿地海珀云翡一个住宅新盘在售，在售均价7万/㎡起。目前枣园商圈新房供应稳定，价格相对较高。商圈内老旧二手房小区较多，挂牌价差异不大，价格稳定，房源充足。

目前商圈价值主要体现在交通优势和居住配套方面，是大兴主要居住区之一。商圈内主要居住人群以原住民和南城拆迁居民为主，其次是金融街和丰台科技园工作的人群，主要通勤方向是金融街和丰台科技园方向。

根据北京市规自委官网显示，枣园商圈2021年没有新地块入市，但是5月份的北京市土拍中，大兴区有两块土地成交，成交数据整理如下：

第一块是大兴旧宫镇DX05-0102-6101、6102、YZ00-0801-0015、0016地块B4、U17、R2，建控规模82574㎡。位于南五环内8号线五福堂地铁站附近，属旧宫商圈。由住总和首开以16.3亿元及竞建公租房面积2.88万㎡的条件竞得，溢价率14.8%，楼面地价19740元/㎡，未来最高售价是7万/㎡。

第二块是大兴新城核心区H组团DX00-0106-001a、001b地块R2、A334，建控规模192900㎡。位于南六环内念坛公园西北角，属天宫院北商圈。由中冶和宁波雨航以62.5亿元及竞建公共租赁住房面积1000平方米的条件竞得，溢价率5%，楼面地价32400元/㎡，未来最高售价为5.7万/㎡。

其中第一块地的位置最接近枣园商圈，未来的最高售价是7万/㎡，如果开发商以最高限价销售的话，新房的单价就比较高，和枣园商圈对比没有任何竞争优势。况且其商圈成熟度、配套完善度、交通密集度、价值预期等方面都略显不足。所以新地块新产品未来入市，对枣园商圈的影响微乎其微。

枣园商圈地处大兴黄村镇的东南部，主要功能定位和黄村商圈基本一致，都是为大兴新城提供居住配套。商圈未来的发展前景主要可以从三个方面来看：

一是居住功能方面，枣园商圈西部约1/3的已建成城区，属于大兴老城，区域内以枣园小区为代表的老小区众多，依托地铁4号线接入北京地铁网，便捷的通勤优势和成熟的居住功能，可有效承接北京中心城区疏解的人口和新媒体产业人才的居住配套保障，不断充实圈内的人才资源。

二是产业发展方面，商圈中部1/3是以国家新媒体产业基地为代表的产业区，国家新媒体产业基地，基地于2005年12月31日经国家科技部正式批复成立，是全国唯一的以新媒体产业为主的专业集聚区。基地依托特殊的政策扶持体系，先后引入了华商创意中心、格雷众创园、奥宇科技英巢、北京凯驰投资、北京奥宇模板等一大批相关园区和公司。“十四五”期间基地继续向新媒体、新生态、黑科技、硬科技等前沿产业延伸，形成以新一代信息技术和科技服务业为主导的产业发展新格局。

三是商圈东部1/3的城市留白区域，主要功能是城市生态绿心，未来会是整个大兴区城市绿肺的一个重要部分。总之，枣园商圈现已具备承接互联网新生态人才的天时和地利条件，域内以新媒体产业为龙头的上下游企业也在蓬勃发展，周边的生态环境还在持续改善，是大兴新城板块内较有潜力的商圈之一。

1、小区密度低，不拥挤。小区容积率为1.6，住宅楼均为6层板楼，居民居住舒适度高。

2、小区户型设计的好。小区住宅楼均为一梯两户的板楼，户型均为南北通透，采光和通风效果较好。

3、小区房子价格约束力小。小区挂牌单价仅为3.1万/㎡，和周边小区相比优势明显，购房人购房成本较低。

4、小区周边配套丰富。小区周边2.5公里范围内有地铁4号线大兴线清源路站，星城商厦、大兴区中医医院和康庄公园等，小区居民生活便利。

2021年8月，幸福里APP显示金华里小区的挂盘均价是3.1万/㎡，总价区间为225万-370万，挂盘均价环比上月上涨0.03%，价格基本无变化。纵观近半年小区的均价走势，整体来说5月份有过一个略微涨幅之外，其他月份基本平稳，基本与同时段枣园商圈和整个大兴区均价走势相吻合。至于5月份有一个略微涨幅，考虑到金华里小区户数较少，可参考数据不多，在某个时间段有波动属于正常。

购买成本方面，以70㎡两居室为例，报价238万，参照北京市现行的普通住宅和非普通住宅标准，普通住宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普通住宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源属于普通住宅，首套首付约为83万；二套首付约为143万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，较大程度上影响首付金额，所以上述案例仅供参考之用。

金华里小区的主力户型为两居室和三居室，两居室面积段为70㎡-78㎡，三居室面积段为90㎡-119㎡，大多是南北朝向三居室户型。下面选取两个有代表性的户型进行分析。

户型一：

本户型为78㎡南北朝向两居室，优点是：

1、户型南北通透，采光和通风效果好；

2、朝南阳台方便晾晒衣物；

3、厨房带有阳台，方便排油烟；

4、客厅户型方正，无凹凸墙面，方便摆放家具。

缺点是：

1、户型有两个过道，面积有浪费，利用率低；

2、卫生间无窗户，不方便通风换气；

3、两个卧室，宽度较窄，摆放家具不方便。

户型二：

本户型为90㎡南北朝向三居室，优点是：

1、户型是南北通透，采光通风效果好；

2、阳台B有5㎡，空间够大，方便晾晒衣物；

3、厨房带有一个阳台，方便排油烟。

缺点是：

1、卫生间无窗户，不方便通风换气；

2、客厅没有户外窗户，采光效果差；

3、过道利用率低，面积有浪费。

小区共有三栋住宅楼。其中1号楼和2号楼邻京开高速路，会受到噪音的影响，建议大家慎重考虑。小区3号楼距离高速路相对较远，北面邻新凤河，可观河景，可作为优先考虑。

金华里小区户型种类较少并以小户型为主，户型面积集中在70㎡-119㎡，单价3.1万/㎡，预算约束力较小，属于刚需型社区，适合预算有限和人口较少的家庭购买。另外，本商圈通勤金融街和丰台科技园方向较为方便，所以在该地区上班的工作人群也可以考虑本小区。

枣园商圈内只有一个新盘，名字叫做绿地海珀云翡，由北京绿地京翰房地产开发有限公司开发。主打102㎡-158㎡两居、三居。单价7万/㎡起，总价700万起。相比金华里小区而言，外部配套不相上下。产品本身上来说，新房在小区品质、内部配套、物业管理和电梯上占有明显优势，但是新盘密度较大，比较拥挤，生活成本也较高。预算充足的朋友可以优先考虑新盘，金华里小区容积率小，购房成本低，再有不对称优势小区北面可观新凤河河景，所以对于预算有限的朋友来说也是一个不错的选择。

金华里小区周边二手房均价在2.7万/㎡-4.3万/㎡，其中金华里、兴华园和滨河坊小区价格相差不大，故选择此三个小区做对比分析。