蓝桥驿苑位于磁各庄商圈,商圈位于南六环外,商圈东侧、南侧和西侧均是城乡结合部,以京福路和青礼路的交汇点为最东端,以定安火车站为最南端,西侧以京沪线为边界;北侧是观音寺商圈,被南六环路隔开。
磁各庄商圈的功能定位为城市生态绿心和临空经济拓展区。
商圈内的交通资源主要有大兴机场线、南六环、京台高速、大兴机场高速,两纵一横一地铁,交通网发达。商圈内的医疗资源主要有大兴区黄村镇孙村医院、北京友爱医院等,医疗资源相对匮乏。商业资源包括世纪华联超市、首航超市、物美超市等。生态资源包括孙村公园、魏善庄城市森林公园等。
作为大兴的生态涵养区,商圈内的商品房住宅以二手房为主,房龄多集中在8年-15年之间。根据幸福里APP显示,2021年8月该商圈二手房挂牌均价为3.1万/㎡;二手房挂牌价格非常稳定。商圈内融创公园壹号有新房在售,在售均价4万/㎡起。
目前商圈价值主要体现在生态环境方面,商圈内主要居住人群以大兴原住民和为主,其次是域内和周边企业的工作人群,主要的通勤方向是新发地和草桥方向。
根据北京市规自委官网显示,磁各庄商圈2021年没有新地块入市,但是5月份的北京市土拍中,大兴有两块土地成交,成交数据整理如下:
第一块是大兴旧宫镇DX05-0102-6101、6102、YZ00-0801-0015、0016地块B4、U17、R2,建控规模82574㎡。位于南五环内8号线五福堂地铁站附近,属旧宫商圈。由住总和首开以16.3亿元及竞建公租房面积2.88万㎡的条件竞得,溢价率14.8%,楼面地价19740元/㎡,未来最高售价是7万/㎡。
第二块是大兴新城核心区H组团DX00-0106-001a、001b地块R2、A334,建控规模192900㎡。位于南六环内念坛公园西北角,属天宫院北商圈。由中冶和宁波雨航以62.5亿元及竞建公共租赁住房面积1000平方米的条件竞得,溢价率5%,楼面地价32400元/㎡,未来最高售价为5.7万/㎡。
其中第二块地的位置最接近磁各庄商圈,未来的最高售价是5.7万/㎡,此价格明显高于磁各庄商圈内的二手房均价,不会和磁各庄商圈形成竞争。所以小编认为新地块新产品未来入市,对磁各庄商圈几乎没有影响。
磁各庄商圈地处大兴新城、亦庄新城、临空经济区三大产业新城的中心地带,其区域功能定位是城市生态绿心,产业定位是发展特色旅游文化产业和临空关联产业,为临空经济区提供承载空间。商圈的发展前景主要可以从以下两个方面来看:
一是城市绿肺功能区。磁各庄商圈横跨于北京南中轴线上,它的对称方向上是京北奥森公园生态绿心组团。大兴2035远景规划中明确提出构建“一轴、一心、一环、两带”的全区绿色空间结构,其中一轴即为绿色南中轴,未来持续统筹南中轴及其延长线沿线各类生态要素,全面提升绿色空间规模与质量,推进森林城市建设,打造集中连片的大型森林斑块,优化区域生态环境品质,到2035年全区森林覆盖率不低于35%。
二是空港产业拓展区。磁各庄商圈南侧18公里处的大兴国际机场是我国最大的空地一体化综合交通枢纽,也是全球最大的空港之一,其远期年旅客吞吐量在1亿人次以上,年货物吞吐量400万吨,以新机场为核心打造的临空经济区总投资超2000亿,预估完全建成后将衍生1.6万亿的临空经济体量。在此背景之下,磁各庄商圈作为是连接临空经济区与城市功能区的重要节点,依托生态休闲资源禀赋加持,未来商圈将发展为绿廊环绕、产业发达、配套完备的生态宜居之地。
1、小区产品优秀。小区全部为板楼,楼间距大,每栋楼都有良好的采光、宽阔的视野。
2、小区户型优秀。无论是一居还是两居都有南北通透的户型,采光、通风良好,居住舒适。最小户型面积为55㎡,相比周边大面积总价高的同类产品,上车总价168万起。
3、小区车位充足。小区车位配比1:1.5,可保证每户至少一个车位,用车便利。
4、小区物业管理细致。小区大门有保安,园区干净整洁,内部设施维护到位,居住体验佳。
2021年7月,幸福里App显示蓝桥驿苑的挂牌均价是3.2万/㎡,挂牌均价环比上月下降0.07%,价格变化在正常范围,总价区间为178万-260万。挂牌房源以一居为主。从过去六个月的数据来看,环比波动幅度在正常范围,不用担心价格大幅变动。
小区目前挂牌待售的房源约40套,挂牌率为1.92%,属于较低水平,挂牌房源为25套一居,8套两居,流通率属于正常水平。从挂牌率、成交数量来看,蓝桥驿苑居住群体较稳定,价格较稳定。
蓝桥驿苑处于磁各庄商圈,商圈均价3.1万/㎡,本小区价格稍高于商圈均价,说明品质高于商圈平均水平。
购买成本方面,以80.22㎡两居室为例,报价229万,参照北京市现行的普通住宅和非普通住宅标准,普通住宅商贷首套首付为35%,二套首付为60%,非普通住宅商贷首套首付40%,二套80%。即该套房源属于普通住宅,首套首付约为80万;二套首付约为137万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估,较大程度上影响首付金额,所以上述案例仅供参考之用。
蓝桥驿苑的主力户型为55㎡-56㎡一居、80㎡-81㎡两居。小编选择两个有代表性的户型进行分析。
户型一:
本户型为80.87㎡南北朝向两居室,其优点有四:
1、南北朝向,有利于通风;
2、全明格局,有利于采光、通风;
3、客厅阳台向南,可作为晾晒区域;
4、厨房阳台向北,可作为储藏区域。
其缺点有二:
1、面宽窄,进深长,影响部分房间采光;
2、过道过大,浪费面积。
户型二:
本户型为55.87㎡南向一居室,其优点有三:
1、客厅、卧室、厨房全部南向,有利于采光;
2、客厅有阳台,可作为晾晒区域;
3、厨房有阳台,可作为储藏区域。
其缺点有二:
1、卫生间为暗卫,不利于采光通风;
2、北侧无窗,不利于通风。
因3号楼、5号楼、6号楼处于小区中心位置,更安静,也更靠近中庭花园,下楼遛娃散步都方便,购房者可优先考虑。
此外,一居户型主要分布在5号楼、6号楼、8号楼、9号楼,其中8号楼、9号楼靠近马路,车流量大,部分房间会有噪音影响而且马路,需慎重选择。所以,需要一居的购房者可优先选择5号楼、6号楼。两居户型主要分布在1号楼-3号楼和9号楼5单元,需要两居的购房者可优先选择1号楼-3号楼。
本小区为刚需优选楼盘,非常适合生活、工作在磁各庄区域、大兴区域、新机场的首次购房人群、置换人群。
小区一居总价168万,两居总价205万起,适合刚工作不久,预算有限的购房人群。
小区均为一居和两居的小户型,单身人士可选择一居,两口之家、三口之家可选择两居。
小区1公里范围内有超市、药店、公园,给父母买养老房也比较适合。
磁各庄商圈的新盘比较少,只有两个,分别是北京城建密码和融创公园壹号,其中北京城建密码为写字楼,不具对比性,可对比的普通住宅盘只有融创公园壹号,由北京政融大道地产有限公司开发,主打89㎡-99㎡三居,单价4万/㎡起,总价270万起。
相比蓝桥驿苑而言,外部配套、品质不相上下。从户型来看,新盘户型主打三居,还有少量两居和四居,更适合多人口家庭,户型选择不同于蓝桥驿苑的更适合两口之家。从交房时间考虑,融创公园壹号交房时间是2022年9月,不如蓝桥驿苑的二手房,即买即住,入住时间不紧迫的购房者可考虑新房。
蓝桥驿苑周边二手房均价在3.2万/㎡-3.7万/㎡,其中蓝桥驿苑、首地浣溪谷和格林云墅同属新型社区,有一定竞争关系,故选择此三小区做对比分析。
小区名称 | 蓝桥驿苑 | 首地浣溪谷 | 格林云墅 |
位置 | 磁各庄商圈 | 磁各庄商圈 | 磁各庄商圈 |
住宅性质 | 商品房 | 商品房/单位集体自建房 | 商品房/经济适用房/单位集体自建房 |
售价 | 3.2万/㎡ | 3.32万/㎡ | 3.63万/㎡ |
交房时间 | 2014年 | 2014年 | 2014年-2017年 |
可选户型 | 55㎡-56㎡一居 80㎡-81㎡两居 | 84㎡两居 112㎡-115三居 128㎡-129㎡四居 | 89㎡-129㎡三居 137㎡-235㎡四居 |
物业 | 北京兴业万源物业管理有限公司 | 北京首地物业管理有限公司 | 北京金地格林物业管理有限公司 |
物业费 | 2.1元/㎡/月 | 2.58元/㎡/月-2.98元/㎡/月 | 洋房物业费为3.48元/㎡/月 别墅物业费为6.38元/㎡/月 |
突出优点 | 1、车位充足,用车便利 2、物业费低,生活成本低 3、均价低,有小户型,上车总价低 | 1、板楼,一梯两户,居住舒适 2、园区精致,生活品质高 | 1、低密度,个人活动空间大 2、有紧凑三居,实用率高 3、人车分流,社区活动安全 |
突出缺点 | 1、人车不分流,社区活动相对有安全隐患 2、自采暖,生活成本高 | 1、人车不分流,社区活动相对有安全隐患 | 1、物业费高,生活成本高 |
分析结论 | 对比三个社区都是优质刚需型社区,相互之间距离在3公里之内,从建成年代来看,三个小区均为10年内楼龄小区;从价格方面看,蓝桥驿苑最低,首地浣溪谷次之,格林云墅最高;从绿化方面看,蓝桥驿苑虽不够精致,但也是满园的梧桐,格林云墅、首地浣溪谷相对精致很多;从户型方面看,蓝桥驿苑主打小户型,首地浣溪谷主打中户型,格林云墅主打大户型;从物业方面看,三个小区相差不大,园区干净、保安认真负责。 所以,结论也比较清晰,三个社区的交通出行和周边配套相差不大,主要区别在户型上蓝桥驿苑主力户型为一居和两居,总价低,更适合工作不久首付有限的购房者,此外,首地浣溪谷的两居可做为备选。 |