蓝桥驿苑位于磁各庄商圈，商圈位于南六环外，商圈东侧、南侧和西侧均是城乡结合部，以京福路和青礼路的交汇点为最东端，以定安火车站为最南端，西侧以京沪线为边界；北侧是观音寺商圈，被南六环路隔开。

磁各庄商圈的功能定位为城市生态绿心和临空经济拓展区。

商圈内的交通资源主要有大兴机场线、南六环、京台高速、大兴机场高速，两纵一横一地铁，交通网发达。商圈内的医疗资源主要有大兴区黄村镇孙村医院、北京友爱医院等，医疗资源相对匮乏。商业资源包括世纪华联超市、首航超市、物美超市等。生态资源包括孙村公园、魏善庄城市森林公园等。

作为大兴的生态涵养区，商圈内的商品房住宅以二手房为主，房龄多集中在8年-15年之间。根据幸福里APP显示，2021年8月该商圈二手房挂牌均价为3.1万/㎡；二手房挂牌价格非常稳定。商圈内融创公园壹号有新房在售，在售均价4万/㎡起。

目前商圈价值主要体现在生态环境方面，商圈内主要居住人群以大兴原住民和为主，其次是域内和周边企业的工作人群，主要的通勤方向是新发地和草桥方向。

根据北京市规自委官网显示，磁各庄商圈2021年没有新地块入市，但是5月份的北京市土拍中，大兴有两块土地成交，成交数据整理如下：

第一块是大兴旧宫镇DX05-0102-6101、6102、YZ00-0801-0015、0016地块B4、U17、R2，建控规模82574㎡。位于南五环内8号线五福堂地铁站附近，属旧宫商圈。由住总和首开以16.3亿元及竞建公租房面积2.88万㎡的条件竞得，溢价率14.8%，楼面地价19740元/㎡，未来最高售价是7万/㎡。

第二块是大兴新城核心区H组团DX00-0106-001a、001b地块R2、A334，建控规模192900㎡。位于南六环内念坛公园西北角，属天宫院北商圈。由中冶和宁波雨航以62.5亿元及竞建公共租赁住房面积1000平方米的条件竞得，溢价率5%，楼面地价32400元/㎡，未来最高售价为5.7万/㎡。

其中第二块地的位置最接近磁各庄商圈，未来的最高售价是5.7万/㎡，此价格明显高于磁各庄商圈内的二手房均价，不会和磁各庄商圈形成竞争。所以小编认为新地块新产品未来入市，对磁各庄商圈几乎没有影响。

磁各庄商圈地处大兴新城、亦庄新城、临空经济区三大产业新城的中心地带，其区域功能定位是城市生态绿心，产业定位是发展特色旅游文化产业和临空关联产业，为临空经济区提供承载空间。商圈的发展前景主要可以从以下两个方面来看：

一是城市绿肺功能区。磁各庄商圈横跨于北京南中轴线上，它的对称方向上是京北奥森公园生态绿心组团。大兴2035远景规划中明确提出构建“一轴、一心、一环、两带”的全区绿色空间结构，其中一轴即为绿色南中轴，未来持续统筹南中轴及其延长线沿线各类生态要素，全面提升绿色空间规模与质量，推进森林城市建设，打造集中连片的大型森林斑块，优化区域生态环境品质，到2035年全区森林覆盖率不低于35％。

二是空港产业拓展区。磁各庄商圈南侧18公里处的大兴国际机场是我国最大的空地一体化综合交通枢纽，也是全球最大的空港之一，其远期年旅客吞吐量在1亿人次以上，年货物吞吐量400万吨，以新机场为核心打造的临空经济区总投资超2000亿，预估完全建成后将衍生1.6万亿的临空经济体量。在此背景之下，磁各庄商圈作为是连接临空经济区与城市功能区的重要节点，依托生态休闲资源禀赋加持，未来商圈将发展为绿廊环绕、产业发达、配套完备的生态宜居之地。

1、小区产品优秀。小区全部为板楼，楼间距大，每栋楼都有良好的采光、宽阔的视野。

2、小区户型优秀。无论是一居还是两居都有南北通透的户型，采光、通风良好，居住舒适。最小户型面积为55㎡，相比周边大面积总价高的同类产品，上车总价168万起。

3、小区车位充足。小区车位配比1:1.5，可保证每户至少一个车位，用车便利。

4、小区物业管理细致。小区大门有保安，园区干净整洁，内部设施维护到位，居住体验佳。

2021年7月，幸福里App显示蓝桥驿苑的挂牌均价是3.2万/㎡，挂牌均价环比上月下降0.07%，价格变化在正常范围，总价区间为178万-260万。挂牌房源以一居为主。从过去六个月的数据来看，环比波动幅度在正常范围，不用担心价格大幅变动。

小区目前挂牌待售的房源约40套，挂牌率为1.92%，属于较低水平，挂牌房源为25套一居，8套两居，流通率属于正常水平。从挂牌率、成交数量来看，蓝桥驿苑居住群体较稳定，价格较稳定。

蓝桥驿苑处于磁各庄商圈，商圈均价3.1万/㎡，本小区价格稍高于商圈均价，说明品质高于商圈平均水平。

购买成本方面，以80.22㎡两居室为例，报价229万，参照北京市现行的普通住宅和非普通住宅标准，普通住宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普通住宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源属于普通住宅，首套首付约为80万；二套首付约为137万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，较大程度上影响首付金额，所以上述案例仅供参考之用。

蓝桥驿苑的主力户型为55㎡-56㎡一居、80㎡-81㎡两居。小编选择两个有代表性的户型进行分析。

户型一：

本户型为80.87㎡南北朝向两居室，其优点有四：

1、南北朝向，有利于通风；

2、全明格局，有利于采光、通风；

3、客厅阳台向南，可作为晾晒区域；

4、厨房阳台向北，可作为储藏区域。

其缺点有二：

1、面宽窄，进深长，影响部分房间采光；

2、过道过大，浪费面积。

户型二：

本户型为55.87㎡南向一居室，其优点有三：

1、客厅、卧室、厨房全部南向，有利于采光；

2、客厅有阳台，可作为晾晒区域；

3、厨房有阳台，可作为储藏区域。

其缺点有二：

1、卫生间为暗卫，不利于采光通风；

2、北侧无窗，不利于通风。

因3号楼、5号楼、6号楼处于小区中心位置，更安静，也更靠近中庭花园，下楼遛娃散步都方便，购房者可优先考虑。

此外，一居户型主要分布在5号楼、6号楼、8号楼、9号楼，其中8号楼、9号楼靠近马路，车流量大，部分房间会有噪音影响而且马路，需慎重选择。所以，需要一居的购房者可优先选择5号楼、6号楼。两居户型主要分布在1号楼-3号楼和9号楼5单元，需要两居的购房者可优先选择1号楼-3号楼。

本小区为刚需优选楼盘，非常适合生活、工作在磁各庄区域、大兴区域、新机场的首次购房人群、置换人群。

小区一居总价168万，两居总价205万起，适合刚工作不久，预算有限的购房人群。

小区均为一居和两居的小户型，单身人士可选择一居，两口之家、三口之家可选择两居。

小区1公里范围内有超市、药店、公园，给父母买养老房也比较适合。

磁各庄商圈的新盘比较少，只有两个，分别是北京城建密码和融创公园壹号，其中北京城建密码为写字楼，不具对比性，可对比的普通住宅盘只有融创公园壹号，由北京政融大道地产有限公司开发，主打89㎡-99㎡三居，单价4万/㎡起，总价270万起。

相比蓝桥驿苑而言，外部配套、品质不相上下。从户型来看，新盘户型主打三居，还有少量两居和四居，更适合多人口家庭，户型选择不同于蓝桥驿苑的更适合两口之家。从交房时间考虑，融创公园壹号交房时间是2022年9月，不如蓝桥驿苑的二手房，即买即住，入住时间不紧迫的购房者可考虑新房。

蓝桥驿苑周边二手房均价在3.2万/㎡-3.7万/㎡，其中蓝桥驿苑、首地浣溪谷和格林云墅同属新型社区，有一定竞争关系，故选择此三小区做对比分析。