北京怡园小区位于昌平区昌平县城板块。昌平县城板块整体位于北六环外，北接十三陵镇，南接沙河镇，东临南邵镇，西面被马池口镇和南口镇包围。昌平县城是昌平区的主城区、核心板块。区域内交通发达，有地铁昌平线直达西二旗，道路交通有京新高速和京藏高速，板块内居民出行方便。

作为昌平区最早发展的板块之一，昌平县城经过多年沉淀，区域内拥有完善的生活配套，已形成浓厚的居住氛围。昌平县城作为昌平区主要的住宅板块，板块内聚集了大量二手房。板块内二手房大多建于2010年前，其中部分为上世纪90年代左右的公房回迁房。

在2000年后，随着昌平县城的深入开发，也有万科、金隅等知名开发商落地深耕。目前板块内商业、教育、休闲、医疗等资源均十分完善。商业方面，板块内有北京悦荟广场、佳莲·时代广场等配套齐全的生活广场；教育方面，板块内有中国政法大学、中国石油大学等高校为板块增添书卷气；生态休闲方面，板块内有昌平新城滨河森林公园、昌平公园等知名公园；医疗方面，板块有三甲医院昌平区中医医院，为板块内业主的健康保驾护航。

除了居住功能外，昌平县城还是中关村科技园区昌平园的中心区、昌平园发展建设起步区，规划用地总面积达435.9公顷，注册企业1100余家，中国机电研究所、高德地图数据生产基地等高新产业均落户于此。

板块内居住人群以板块内企业职工、本地事业单位职工、昌平县城本地人及在西二旗上地等板块工作的人员为主。由于板块早期开发建设完善，目前可开发土地稀缺，在售新房商品住宅仅有北京怡园，供应量不多。相对比下，二手房挂牌数量较多，价格在2021年开年后处于缓慢上调趋势。

2011年至今，昌平县城板块都没有住宅用地入市。距离板块较近的几块住宅用地均位于板块东侧的南邵镇，目前该板块内还有泰禾昌平拾景园、北京风景等新房在售。而根据北京市规划和自然资源委员会官网显示，截止2021年4月6日，昌平县城板块都没有待出让住宅用地。

可见，作为昌平区发展最完善的板块之一，昌平县城已多年没有新地块入市。目前板块内唯一在售的新房北京怡园，其拿地时间为2006年。

昌平县城板块的发展前景可从住宅属性和产业属性两方面进行阐述。

住宅属性方面：作为昌平区发展最早的住宅区之一，昌平县城拥有完善的生活配套和醇熟的居住氛围，非常适合居住。同时板块内交通发达，无论高速或地铁均可以快速直达西二旗、上地等产业集中区域，能够承载更多在京工作者的居住需求。

不过，由于板块发展过早，板块内二手房大多面临着房龄较老，物业、停车等内部服务相对落后的困境，阻碍了一部分购房人前来昌平县城置业的热情。同时随着沙河、北七家等板块的崛起，给了购房人更多选择，进一步导致昌平县城板块成了很多购房人的第二、甚至第三选择。

产业属性方面：昌平县城虽然是中关村科技园区昌平园的建设起步区，不过由于板块建设较早、居住人口多，板块内现有产业结构和未来规划都不如未来科学城、昌平新城等新兴板块。未来昌平县城在昌平园中的作用，将更多体现在“中控大脑”、“决策者”的层面，自身实力能得到提升，不过发展速度相比较未来科学城等会相对滞后。

1、小区建筑风格较为新颖独特，小区绿化层次多，环境优美，生活体验感较好。

2、小区内部人车分流，楼栋外有无障碍通道，楼栋内有电梯，居住安全性和便捷度高。

3、小区内的设施齐全，除了住房必备的基本设施以外，小区还设有花园，并且花园内有塑胶跑道，不仅增加了小区的美观，而且也为居民的休闲运动提供了便利的场所。

4、小区周边生活设施丰富，交通较为便捷，就医、休闲娱乐等也十分方便，选择性较大。

通过幸福里App查询，截至2021年7月初，小区目前在售房源不多。小区目前均价47029/㎡。近半年内小区整体均价高于本地区均价；下图可以看出，近6个月来小区挂牌价整体呈上升趋势，且该小区价格高于昌平县城和昌平区整体均价。

北京怡园小区建筑风格独特，小区整体居住安全性和舒适度较高，且该小区位于昌平县城板块，该板块发展较为纯熟，所以小区周边无论是交通条件还是其他生活配套设施都比较完备，成为该小区的优势所在。

参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。小区大部分二手房为普宅，具体贷款额度和年限都需评估。

小区户型涵盖了69㎡-110㎡的户型，比较能够满足购房者的需求。此处选择小区相对受欢迎的71㎡两居和93㎡三居进行分析。

1号楼、2号楼靠近朝辛路，环境可能较为嘈杂；3号楼、8号楼靠近西门，且西门一侧有公交站，方便居民出行，但是临近水库路，易受噪音影响；4号楼、7号楼、9号楼位于小区的中部，环境较为清幽；11号楼、13号楼距菜市场和南门较近，方便出行和购买食材。

小区绿化景观较好，居住舒适度和安全度较高，适合对居住环境要求较高的人群居住。

小区距离地铁昌平线东关站较近，可直达西二旗、上地等站点，适合在西二旗等地附近工作的上班族居住。

小区位于昌平县城板块，整体发展较为完善，小区周边生活配套设施发展较为成熟，居住氛围浓厚，适合对小区居住舒适度和便捷度要求较高的群体选择。

截至2021年8月，近3年北京怡园小区附近新入市的楼盘只有硅谷SOHO。但是由于硅谷SOHO为写字楼，与北京怡园小区无可对比性，故选择与北京怡园价格相差不大、距离较近的信达国子郡小区进行对比。

作为主要居住区，小区周边5公里内二手房项目较多，故而选取一些在价格方面与该小区较为接近、周边配套区别不大、位置也相较不远的金地花园、金隅观澜时代进行对比，看看在配套基本一致的情况下小区的产品力与性价比有何优劣。