北京怡园小区位于昌平区昌平县城板块。昌平县城板块整体位于北六环外,北接十三陵镇,南接沙河镇,东临南邵镇,西面被马池口镇和南口镇包围。昌平县城是昌平区的主城区、核心板块。区域内交通发达,有地铁昌平线直达西二旗,道路交通有京新高速和京藏高速,板块内居民出行方便。
作为昌平区最早发展的板块之一,昌平县城经过多年沉淀,区域内拥有完善的生活配套,已形成浓厚的居住氛围。昌平县城作为昌平区主要的住宅板块,板块内聚集了大量二手房。板块内二手房大多建于2010年前,其中部分为上世纪90年代左右的公房回迁房。
在2000年后,随着昌平县城的深入开发,也有万科、金隅等知名开发商落地深耕。目前板块内商业、教育、休闲、医疗等资源均十分完善。商业方面,板块内有北京悦荟广场、佳莲·时代广场等配套齐全的生活广场;教育方面,板块内有中国政法大学、中国石油大学等高校为板块增添书卷气;生态休闲方面,板块内有昌平新城滨河森林公园、昌平公园等知名公园;医疗方面,板块有三甲医院昌平区中医医院,为板块内业主的健康保驾护航。
除了居住功能外,昌平县城还是中关村科技园区昌平园的中心区、昌平园发展建设起步区,规划用地总面积达435.9公顷,注册企业1100余家,中国机电研究所、高德地图数据生产基地等高新产业均落户于此。
板块内居住人群以板块内企业职工、本地事业单位职工、昌平县城本地人及在西二旗上地等板块工作的人员为主。由于板块早期开发建设完善,目前可开发土地稀缺,在售新房商品住宅仅有北京怡园,供应量不多。相对比下,二手房挂牌数量较多,价格在2021年开年后处于缓慢上调趋势。
2011年至今,昌平县城板块都没有住宅用地入市。距离板块较近的几块住宅用地均位于板块东侧的南邵镇,目前该板块内还有泰禾昌平拾景园、北京风景等新房在售。而根据北京市规划和自然资源委员会官网显示,截止2021年4月6日,昌平县城板块都没有待出让住宅用地。
可见,作为昌平区发展最完善的板块之一,昌平县城已多年没有新地块入市。目前板块内唯一在售的新房北京怡园,其拿地时间为2006年。
昌平县城板块的发展前景可从住宅属性和产业属性两方面进行阐述。
住宅属性方面:作为昌平区发展最早的住宅区之一,昌平县城拥有完善的生活配套和醇熟的居住氛围,非常适合居住。同时板块内交通发达,无论高速或地铁均可以快速直达西二旗、上地等产业集中区域,能够承载更多在京工作者的居住需求。
不过,由于板块发展过早,板块内二手房大多面临着房龄较老,物业、停车等内部服务相对落后的困境,阻碍了一部分购房人前来昌平县城置业的热情。同时随着沙河、北七家等板块的崛起,给了购房人更多选择,进一步导致昌平县城板块成了很多购房人的第二、甚至第三选择。
产业属性方面:昌平县城虽然是中关村科技园区昌平园的建设起步区,不过由于板块建设较早、居住人口多,板块内现有产业结构和未来规划都不如未来科学城、昌平新城等新兴板块。未来昌平县城在昌平园中的作用,将更多体现在“中控大脑”、“决策者”的层面,自身实力能得到提升,不过发展速度相比较未来科学城等会相对滞后。
1、小区建筑风格较为新颖独特,小区绿化层次多,环境优美,生活体验感较好。
2、小区内部人车分流,楼栋外有无障碍通道,楼栋内有电梯,居住安全性和便捷度高。
3、小区内的设施齐全,除了住房必备的基本设施以外,小区还设有花园,并且花园内有塑胶跑道,不仅增加了小区的美观,而且也为居民的休闲运动提供了便利的场所。
4、小区周边生活设施丰富,交通较为便捷,就医、休闲娱乐等也十分方便,选择性较大。
通过幸福里App查询,截至2021年7月初,小区目前在售房源不多。小区目前均价47029/㎡。近半年内小区整体均价高于本地区均价;下图可以看出,近6个月来小区挂牌价整体呈上升趋势,且该小区价格高于昌平县城和昌平区整体均价。
北京怡园小区建筑风格独特,小区整体居住安全性和舒适度较高,且该小区位于昌平县城板块,该板块发展较为纯熟,所以小区周边无论是交通条件还是其他生活配套设施都比较完备,成为该小区的优势所在。
参照北京市现行的普宅标准看,普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%,非普宅商贷首套首付40%,二套80%。小区大部分二手房为普宅,具体贷款额度和年限都需评估。
小区户型涵盖了69㎡-110㎡的户型,比较能够满足购房者的需求。此处选择小区相对受欢迎的71㎡两居和93㎡三居进行分析。
户型介绍 | 户型A | 户型B |
户型图 | ||
面积 | 71㎡ | 93㎡ |
朝向 | 南北 | 南北 |
户型 | 两室一厅 | 三室两厅 |
优点 | 1、设置储物间,可放置杂物 2、主卧、客厅均朝南,采光较好 | 1、客厅朝南,采光较好 2、主卧带阳台,可以作为晾晒区域 3、独立餐厅,就餐环境较好 |
缺点 | 1、过道狭长,造成空间浪费 2、卫生间是暗卫,通风和采光受影响 | 1、卫生间干湿未分离,容易滋生细菌 |
1号楼、2号楼靠近朝辛路,环境可能较为嘈杂;3号楼、8号楼靠近西门,且西门一侧有公交站,方便居民出行,但是临近水库路,易受噪音影响;4号楼、7号楼、9号楼位于小区的中部,环境较为清幽;11号楼、13号楼距菜市场和南门较近,方便出行和购买食材。
小区绿化景观较好,居住舒适度和安全度较高,适合对居住环境要求较高的人群居住。
小区距离地铁昌平线东关站较近,可直达西二旗、上地等站点,适合在西二旗等地附近工作的上班族居住。
小区位于昌平县城板块,整体发展较为完善,小区周边生活配套设施发展较为成熟,居住氛围浓厚,适合对小区居住舒适度和便捷度要求较高的群体选择。
截至2021年8月,近3年北京怡园小区附近新入市的楼盘只有硅谷SOHO。但是由于硅谷SOHO为写字楼,与北京怡园小区无可对比性,故选择与北京怡园价格相差不大、距离较近的信达国子郡小区进行对比。
项目 | 北京怡园 | 信达国子郡 |
位置 | 北京市昌平区水库路16号 | 北京市昌平区高教园北沙河西三路与北一街交汇处 |
开发商 | 北京昌平房地产开有限责任公司 | 北京罗顿沙河建设发展有限公司 |
住宅性质 | 商品房 | 商品房 |
售价 | 47029元/㎡ | 54500元/㎡ |
建筑时间 | 2014年-2016年 | 2021年 |
建筑类型 | 板楼 | 板楼 |
户型面积 | 69㎡-72㎡两居 71㎡-96㎡三居 | 79㎡两居 89㎡-115㎡三居 |
物业 | 北京天和丰益物业管理有限责任公司 | 罗顿物业 |
物业费 | 2.50元/㎡/月 | 2.20元/㎡/月 |
优点 | 1、南北通透,通风采光佳 2、小区周边配套成熟,生活便利 3、距离地铁站较近,交通方便 | 1、楼间距大,通风采光条件较好 2、停车秩序良好,安全性高 |
缺点 | 1、非机动车辆停车乱,缺乏管理 2、小区物业费高,生活成本高 | 1、周边商业配套不足,购物不便 2、总价高,生活成本高 |
分析 | 信达国子郡小区为近年新建小区,小区整体品质较高,居住环境良好,停车位充足,小区内出行安全系数高,但是周边配套设施不足,生活便捷度有待提高。北京怡园小区周边配套齐全,交通较为便利,居住幸福度较高,适合对居住环境要求较高的人群和对交通便利性要求高的人群。 |
作为主要居住区,小区周边5公里内二手房项目较多,故而选取一些在价格方面与该小区较为接近、周边配套区别不大、位置也相较不远的金地花园、金隅观澜时代进行对比,看看在配套基本一致的情况下小区的产品力与性价比有何优劣。
项目 | 北京怡园 | 金地家园 | 金隅观澜时代 |
位置 | 北京市昌平区昌平县城水库路16号 | 北京市昌平区水库路18号院 | 北京市昌平县城龙水路38号 |
开发商 | 北京昌平房地产开发总公司 | 北京金地兴业房地产有限公司 | 北京金隅嘉业房地产开发有限公司 |
住宅性质 | 商品房 | 商品房 | 商品房 |
售价 | 47029元/㎡ | 38923元/㎡ | 44837元/㎡ |
建筑时间 | 2014年-2016年 | 2008年-2010年 | 2011年-2013年 |
建筑类型 | 板楼 | 板楼/塔楼 | 板楼 |
户型面积 | 69㎡-72㎡两居 71㎡-96㎡三居 | 99㎡-100㎡两居 119㎡-158㎡三居 | 85㎡-86㎡两居 94㎡-133㎡三居 126㎡-142㎡四居 |
物业 | 北京天和丰益物业管理有限责任公司 | 北京鼎轩物业管理有限公司 | 北京金隅大成物业管理有限公司 |
物业费 | 2.50元/㎡/月 | 1.60元/㎡/月 | 2.38元/㎡/月 |
优点 | 1、南北通透,通风采光佳 2、小区周边配套成熟,生活便利 3、距离地铁站较近,交通方便 | 1、户型面积大,居住舒适度高 2、小区楼间距大,采光好 | 1、整体环境较好,舒适感高 2、可选户型多,受众广 |
缺点 | 1、小区车位较少,停车难 2、小区物业费较高,生活成本高 | 1、车位充足,停车便利 2、绿化率低、环境观感好 | 1、小区居住密度大,居住体验感欠佳 2、小区停车位不足,停车难 |
分析 | 三个小区相距不远,在商业配套上,相差不大,交通上来看金地家园距离地铁站更近一些,对于地铁出行有要求的人群,可以考虑金地家园。而且金地家园的价位较低,同等户型面积中金地家园的性价比更高。 金隅观澜时代的户型选择范围更广些,覆盖人群较多,可满足两口之家到三室同堂等不同种类客群的需求,但是小区的人口密度较大,人均享受到的资源较为紧张,对于居住环境有要求的人,建议谨慎考虑。 北京怡园的售价虽然不是三个小区中最低的,但是该小区的户型面积较小,入手价更低,适合对预算有一定要求的刚需客群。而且北京怡园的小区品质更为优越,物业服务也表现良好,居住体验较高,很适合对生活品质要求更高的人群。 |