郝庄家园东区小区位于昌平区昌平县城南北庄路。昌平县城板块整体位于北六环外，北接十三陵镇，南接沙河镇，东临南邵镇，西面被马池口镇和南口镇包围。昌平县城是昌平区的主城区、核心板块。区域内交通发达，有地铁昌平线直达西二旗，道路交通有京新高速和京藏高速，板块内居民出行方便。

作为昌平区最早发展的板块之一，昌平县城经过多年沉淀，区域内拥有完善的生活配套，已形成浓厚的居住氛围。 昌平县城作为昌平区主要的住宅板块，板块内聚集了大量二手房。板块内二手房大多建于2010年前，其中部分为上世纪90年代左右的公房回迁房。在2000年后，随着昌平县城的深入开发，也有万科、金隅等知名开发商落地深耕。

目前板块内商业、教育、休闲、医疗等资源均十分完善。商业方面，板块内有北京悦荟广场、佳莲·时代广场等配套齐全的生活广场；

教育方面，板块内有中国政法大学、中国石油大学等高校为板块增添书卷气；生态休闲方面，板块内有昌平新城滨河森林公园、昌平公园等知名公园；医疗方面，板块有三甲医院昌平区中医医院，为板块内业主的健康保驾护航。 除了居住功能外，昌平县城还是中关村科技园区昌平园的中心区、昌平园发展建设起步区，规划用地总面积达435.9公顷，注册企业1100余家，中国机电研究所、高德地图数据生产基地等高新产业均落户于此。

板块内居住人群以板块内企业职工、本地事业单位职工、昌平县城本地人及在西二旗上地等板块工作的人员为主。由于板块早期开发建设完善，目前可开发土地稀缺，在售新房商品住宅仅有北京怡园，供应量不多。相对比下，二手房挂牌数量较多，价格在2021年开年后处于缓慢上调趋势。

2011年至今，昌平县城板块都没有住宅用地入市。距离板块较近的几块住宅用地均位于板块东侧的南邵镇，目前该板块内还有泰禾昌平拾景园、北京风景等新房在售。而根据北京市规划和自然资源委员会官网显示，截止2021年4月6日，昌平县城板块都没有待出让住宅用地。

可见，作为昌平区发展最完善的板块之一，昌平县城已多年没有新地块入市。目前板块内唯一在售的新房北京怡园，其拿地时间为2006年。

昌平县城板块的发展前景可从住宅属性和产业属性两方面进行阐述。

住宅属性方面：作为昌平区发展最早的住宅区之一，昌平县城拥有完善的生活配套和醇熟的居住氛围，非常适合居住。同时板块内交通发达，无论高速或地铁均可以快速直达西二旗、上地等产业集中区域，能够承载更多在京工作者的居住需求。不过，由于板块发展过早，板块内二手房大多面临着房龄较老，物业、停车等内部服务相对落后的困境，阻碍了一部分购房人前来昌平县城置业的热情。同时随着沙河、北七家等板块的崛起，给了购房人更多选择，进一步导致昌平县城板块成了很多购房人的第二、甚至第三选择。

产业属性方面：昌平县城虽然是中关村科技园区昌平园的建设起步区，不过由于板块建设较早、居住人口多，板块内现有产业结构和未来规划都不如未来科学城、昌平新城等新兴板块。未来昌平县城在昌平园中的作用，将更多体现在“中控大脑”、“决策者”的层面，自身实力能得到提升，不过发展速度相比较未来科学城等会相对滞后。

1、小区建成时间较早，住户较少，楼间距较大，私密性和安全性都较高。采光通风较好，居民居住环境较好。

2、物业费用较低，停车位免费，物业基础服务较为完善，安保措施相对到位，小区安全性高。

3、小区的价格在周边二手房中，处于较低水平，户型以小户型为主，整体的入手价低，购买和居住成本都较低，生活压力较小。

4、小区周边生态资源丰富，方便居民散步休闲、运动健身，有着较好的景观价值，也提升了居住品质。

截止至2021年7月，郝庄家园东区挂牌均价为28059元/㎡，对比上月上升0.16%。

由于楼龄较老且停车位不足，交通配套条件一般，所以小区的价格低于昌平区的平均房价，同样，在昌平县城板块内，也远远低于该板块的平均房价。

小区有66㎡-104㎡两居、72㎡-120㎡三居，其中两居近半年成交价约195万/套-249万/套，三居近半年成交价格约249万/套-290万/套，挂牌成交速度较快，从目前情况看，小区价格略有浮动，建议进行观望后谨慎入手。

参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。以78㎡两居为例，总价约为195万元，首套首付为68万元，二套首付为117万元。这个价格处于偏下的水平，小区大部分二手房为普宅，楼龄较老，具体贷款额度和年限都需评估。

小区户型有66㎡-104㎡两居、72㎡-120㎡三居的户型。本次我们选用该小区内比较受欢迎的78㎡两居和120㎡的三居进行对比分析。

郝庄家园东区为6层板楼，共12栋楼883户，采用一梯两户、一梯三户设计。

1号楼、2号楼、3号楼、4号楼以及5号楼周边过往行人和车辆较多，可能会有一定噪音。

2号楼、10号楼、11号楼等这几栋楼位于闹区，平时行人、小贩较多，杂音较大，不建议喜静人群选择。

7号楼、8号楼比较靠小区内部，居住环境安静。

郝庄家园东区地处老旧小区集中地带，小区内外遍布多家不同大小规模商超，居民可以就近灵活选择，对生活便捷程度看重的住户可以放心选择。

小区停车位免费，物业费也相对较低，生活成本低，想要在一定程度上节省生活开支的人群可以考虑。

小区单价较低，且户型面积较小，购房压力小，对于预算较少但仍想在昌平县城定居的居民来说，郝庄家园东区也是值得考虑的选择。

截止到2021年7月，昌平区昌平县城的新项目入市仅有两个，分别是北京怡园（新房）和硅谷SOHO，由于后者属于写字楼项目，因此我们选取距离郝庄公园东区直线距离4.6公里的北京怡园（新房）进行分析对比。

地处昌平区最早发展板块的昌平县城，郝庄家园附近有很多二手房项目，故而选取与郝庄家园东区价格接近、位置也相较不远的建明里与龙山华府进行对比，看看在配套基本一致的情况下小区的产品力与性价比有何优劣。