怡然世家地处通州新城西南部的果园商圈，位于东五环、东六环之间，该板块北侧为通州北苑商圈，南侧紧邻九棵树商圈，东侧是乔庄商圈。

城市副中心的标签带动了整个通州发展，果园板块自然也不例外。

果园商圈紧邻京通快速路和京津公路，又有广渠路东延工程东西贯穿，实现了东四环到东六环的快速通行，成为连接中心城和城市副中心的主动脉，不堵车的情况下，到国贸自驾仅需30分钟。不止如此，地铁八通线还在该板块设有果园站，途经站点可换乘1号线、7号线，优越的地理位置加上对规划的美好期待，是很多购房者选择该板块的原因之一。

板块内除部分原住民外，很多业主或租户就是来自国贸附近的工作白领。

该板块已经逐渐形成生活为主，商业为辅的运作模式，尤其2007年公布的通州九大商务板块规划建设之一就有“八通线楼宇经济板块”。所以果园地区就呈现出了，以地铁八通线为轴，沿线汇聚了世纪星城、新华联家园等多个大型社区，以及中福控股大厦等写字楼的“景观”，同时再辅以苏荷时代商业广场、物美、李老社区商业中心等大型购物商超，极大地提升居住体验。

整体来说，该板块未来发展一定会继续受城市副中心的光环加持，越发完善，但“地段”概念需要时间验证，目前来看更多的是以居住和交通为主优势点。

2002-2006年是通州果园地区地产建设的高潮时期，可目前果园板块内并无土地出让计划，且板块内土地规划已经相对完善，几乎不会因为土地问题造成价格变化波动，但需注意后续旧改计划。

距离该板块稍近的土地出让计划是2020年12月中旬公告的，位于梨园镇的住宅混合公建用地，距离约5.7公里，尽管该宗土地限制商品房入市均价不超过61000元/㎡，但目前处于中止交易状态，所以短期不会对果园板块造成太大影响。

通州作为北京重点发展的新城之一、面向区域可持续发展的综合性服务中心和北京参与环渤海区域合作发展的重要基地，未来发展不可估量，背靠大树好乘凉说的就是通州下面的果园板块。

首先整个通州的棚户区改造对果园板块的人居情况和环境治理起到很好的帮助，像永顺街道的果园村片区，如今就正在逐渐推进。不止如此2019年的果园大街改造，也让原本的老街变成了精品商业街，相信后续还有会这方面的侧重，而换新后的果园板块为自己后续的发展潜力增加了不菲价值。

其次广渠路东延工程建成后，将形成一条将近28公里的东西向快速交通走廊，加强城市副中心与中心城区的快速交通联系。据悉，从通州西部的怡乐西路附近进入隧道，最快只需6分钟，就可从地下穿越通州城区，直达东六环路。如此便利的交通条件，对果园板块的后续发力奠定了基础。

1、怡然世家楼栋围合布局，楼距较为开阔，中庭集中，连片的绿化也展现了较好的生活环境，社区公共空间较大，日常生活不压抑，整体容积率不高，居家生活拥有一定的舒适度。

2、板塔结合的高层建筑，户型整体面积较小。集中于51㎡-85㎡，整体面积较小，主要为约52㎡一室及69-76㎡两室，大多数房源总价在188万-330万之间，整体水平不高，基本能够满足不同刚需家庭的置业需求。

3、物业费、车位费低，能减少生活成本。物业费仅1.68-1.95元/㎡/月、车位租赁费仅150元/月/位，生活成本较为低廉，具备不错的性价比。

4、小区周边已经形成了成熟的适合居住的商业氛围，小区约400米开外就有永辉超市、物美超市、世纪华联超市等大型商超，1000米左右有农贸市场，日常购物非常便利；1000米以内更有从幼儿园到中学的齐备教育资源，孩子可以就近上学，方便接送。

5、小区周边医疗资源丰富，2公里范围内，拥有北京通州区通朝路中医医院、北京靓美口腔医院、北京中医药大学东直门医院东区等三甲、二甲医疗资源，同时也有北京怡乐综合门诊部、北京市通州区梨园镇半壁店社区卫生服务站等数个社区卫生服务站、药房等基础医疗设施，能很好满足居住人群的日常就医需求。

2021年6月，该小区挂牌房源共24套，挂牌均价为43077元/㎡，环比5月上涨0.13%，挂牌房源户型面积主要为51㎡-85㎡。从近六个月的价格波动来看，房价总体趋于平稳，近期涨跌幅度也在正常范围。

近六个月价格走势来看，该小区的价格有一定的升降波动，在2-3月份呈现上升趋势后，3-4月份出又呈现出一定的下降，最近两个月小区价格整体趋于稳定。小区总体均价高于通州在售均价，低于九棵树商圈在售均价，基本稳定在4.3万/㎡。

举例：

具体购房成本方面，拿在售的52.11㎡一居室为例，报价228万：参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为79.8万元，二套首付为136.8万元。

小区户型涵盖范围较窄，最小户型约51㎡的一居室，69-76㎡两居室，约84㎡三居室。在售户型中，主力户型是69㎡-76㎡的两居室，适合两口之家居住。小区内最小的51㎡的一居室适合单身或独居人群，84㎡三居室更适合三口之家的刚需居住需求。

怡然世家属于小型社区，共有5栋住宅楼，各楼栋均为东西走向。

小区东面及北面均设有出入口，其中271、272、273、274号楼距离出入口较近，并且紧邻永辉超市、半壁巷游泳健身中心、澳CC国际亲子游泳俱乐部、通州区潞河中学附属学校、快乐时光幼儿园等，进出小区及出门购物较为方便，适合上班族和有孩家庭。

275号楼在小区最内侧，适合有老人的家庭居住。

1、附近有永辉超市、农贸市场、学校等配套，生活、教育都非常便利；小区内部绿化较好，活动空间较多，适合老人及小孩儿居住；

2、距离地铁八通线果园站1.8公里，可于距小区230米的通州半壁店公交站乘坐通36路、316路、T118路等前往，乘坐八通线可换乘1号线，可到达CBD区域；同时，小区向北1000米即是广渠路延长线，可自驾直达二环；交通非常便利，适合上班族选择；

3、小区超90%的在售房源都是一居室、二居室，非常适合刚需一族和三口之家。小区位于已定位为北京城市副中心的通州区老城区，看好区域发展的人群也可以选择。

截至2021年6月，九棵树（家乐福）区域内新房有京贸国际公馆、福星惠誉·京澜誉府入驻。

京贸国际公馆是由北京天旭运河房地产开发有限责任公司打造的小高层商品住宅项目，在售户型面积为72㎡-139㎡，目前均价在64000元/㎡，最低总价在490万/套左右。该项目的户型配置上与怡然世家有较大不同，仅77㎡二居室与怡然世家相似。对比十余年的老小区，居住品质更高，如果预算充足，对生活品质有一定要求的用户可以考虑该项目。

福星惠誉·京澜誉府是由北京宇盛宏利房地产开发有限公司打造的板式高层商品住宅项目，在售户型面积为99㎡-139㎡，目前均价在60000元/㎡，最低总价在600万/套左右。该项目的户型配置上与怡然世家有较大不同，为三居室和四居室户型。对比十年出头的老小区，居住的品质和舒适度均较高，适合改善型换房需求和对生活品质有要求的刚需型用户考虑。

九棵树（家乐福）区域发展时间较长，老旧小区较多，这里选择小区附近的大方居和龙湖花盛香堤作比较。