中建雅颂居小区位于潞苑商圈，潞苑商圈位于东五环和六环之间，地处通州永顺镇。商圈东侧紧贴宋庄商圈，以六环路为界；南侧与武夷花园商圈和北京市府隔河相望，以通燕高速为界；西侧毗邻北关商圈，被小月河隔开；北侧是城乡结合部，以潞苑北大街为最北端。

潞苑商圈的发展导向是“现代城市展示窗口，高端商务服务引擎”，主要是为运河商务区提供拓展空间和生活配套服务。

商圈内的交通资源主要有通燕高速、东六环路、京榆旧线等，公交线路众多。板块西南侧还有地铁6号线北关站，圈内交通网密集，出行非常便捷。商圈内的医疗资源主要有首都医科大学附属北京友谊医院（三级综合），商圈东侧有在建的安贞医院（三级医院）。商业资源包括富力星光大道、物美超市、福源生活超市等。生态休闲资源包括刘庄公园、宋庄文化公园、龙旺庄公园等等。

商圈内的商品房住宅以二手房为主，房龄多集中在10年-20年之间。根据幸福里APP显示，2021年7月该商圈二手房挂牌均价为4.2万/㎡；商圈内新盘目前有新潮嘉园二期在售，均价5.8万/㎡以上。目前潞苑商圈新房供应较多，价格与同品质二手房相差不大，二手房市场平稳，南北两侧同品质二手房有明显价格差距。

目前商圈价值主要体现在医疗优势和居住配套方面，是通州新晋级的居住区之一。商圈内主要居住人群以老通州原住民为主，有部分企业单位退休职工和中心城区疏解人口，其次是万达、国贸和望京商圈工作的人群，主要的通勤方向是国贸方向。

据北京市规自委官网显示，通州潞苑商圈2021年没有新地入市，但在5月份的北京土拍中，通州有三块土地成交，成交数据小编整理如下：

第一块是通州宋庄地块，位于新华大街商圈东北方向13公里处，属于六环外，城乡结合地带。金地以45.16亿总价拍下，溢价率1.03%，楼面价是2.64万/㎡，未来最高售价是4.5万/㎡每平米；

第二块是城市副中心0302街区地块，位于新华大街商圈南方向3公里外，在通景园小区附近。龙湖+恒基报22.4亿达竞价上限，转入竞政府持有商品住宅产权预设份额程序，溢价率25%。未来产品是共有产权房，政府持有20%份额；未来最高售价是7万/㎡每平米；

第三块是 北京城市副中心1201街区 地块，在环球影城西侧的城乡结合地带，位于新华大街商圈南边5公里。碧桂园以41.15亿总价拍下，并且需要配建7.61万平米“国际人才社区住房”， 未来最高售价6.2万；

第一块地的位置最接近中建雅颂居所在的通州潞苑商圈，未来产品是商品房，最高售价4.5万/㎡。如果开发商未来以最高限价销售的话，新房的单价就比较高。相比通州潞苑商圈的中建雅颂居小区，其商圈成熟度、配套完善度、交通密度、价值未来预期等方面都略有不足，仅剩的优势就是新房的居住体验更佳。所以小编认为，新地块新产品未来入市，对通州潞苑块几乎不会构成影响。

潞苑商圈地处通州已建成区域的北端，近年来随着北京市府东迁，商圈发展逐渐加速。从板块定位、基础设施建设、人文环境三方面都有了极大的进步。

板块定位方面，潞苑商圈是城市高端功能承载区，主要是为西侧的运河商务区提供拓展空间，运河商务区主要是承载高端金融创新企业、总部经济和财富管理产业集群，目前已经集聚了230余家银行、保险、证券、基金、保理等金融企业。

基础建设方面，商圈内的主要道路进行了翻新，支线小路重新铺设，同时还新建了刘庄公园、友谊医院、北京五中等一大批公共服务设施，商圈形象大幅提升，人居环境有较大改善，各项配套也趋于成熟。

人文环境方面，潞苑商圈与北京市行政办公区隔河相望，目前北京市委、北京政府、北京人大和北京政协已经完成迁入，包括35个部门、165家单位，因此带来不少的增量高知人口和政务产业（服务业）。因地理位置优势，潞苑商圈必然要承接一些生活配套功能，商圈内不断注入高知识、高技能、高收入的人群，自然会进一步促进商圈整体价值提升。

1、小型社区，内部完善

中建雅颂居虽然是个小型社区，占地不大，但是对比于周边没有什么内部设施的老小区来说内部设施还是相当完善的，小区南边的儿童娱乐设施，健身器材，乒乓球桌等可以满足小区业主日常活动的需求，可以说麻雀虽小但五脏俱全。

2、楼龄新，有竞争力

基于潞苑商圈现阶段多数二手房源为老旧小区，中建雅颂居的楼龄就是它最核心的竞争力。新小区从建筑质量，社区规划设计都比老小区要完善很多。且随时间老旧小区楼龄过长，市场竞争力变小，相关对购买群体会更趋向楼龄较新楼盘，雅颂居的房龄优势就会慢慢显现。

3、电梯社区，价位合适

潞苑商圈内的老旧小区众多，对比相邻的几个二手房小区，中建雅颂居在房龄、物业水平、电梯等方面都有较大优势，而且总体价位不高，可以说是周边独一份。

4、周边无高层建筑，视野开阔

中建雅颂居，南北侧没有在建高楼，南侧是同开发商中建集团开发的中建红杉溪谷别墅区，总高只有4层。北侧是疃里庄园是6层板楼对雅颂居视野完全没有阻碍，可以远眺宋庄公园的翠绿景观。

2021年7月，中建雅颂居小区的挂牌均价是35949元/㎡，总价区间为215万-350万，挂牌均价环比上月微涨0.03%。全网挂牌待售总套数约22套，挂牌房源以两居和三居为主。价格趋势呈现是“小幅微涨”的趋势。小区价位较低，首付约束力比较小，流通性较好,不用担心以后置换价值不稳。这一点从“幸福里”的价格趋势上也能得到印证。从产品来说，小区是电梯房，且楼龄比较新，在商圈内有较强竞争力。结合上述观点，小区从产品到价格都有较强竞争力，且流通性不错，可放心购买。

购买成本方面，以89.24㎡两居室为例，报价320万。参照北京市现行的普宅+非普标准，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源属于普住宅，首套首付约为112万，二套首付约为192万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，一定程度会影响首付金额，所以上例仅供参考。

本户型为89.24㎡南北朝向三居室，其优点有四：

1、南北通透户型，整体上利于采光和通风透气；

2、三室两厅，有可作独立餐厅的空间；

3、厨房卫浴在房间边缘，对卧室影响较小；

4、入户处有屏障，私密性很好。

其缺点有三：

1、只有一个南卧，北向房间常年没阳光；

2、卫生间没有窗户，容易有异味；

3、没有阳台，晾晒衣物不便。

本户型为87㎡东南朝向两居室，其优点有五：

1、进门处有空间，可以设计玄关；

2、两室两厅，有可作独立餐厅的空间；

3、主卧有阳台，利于晾晒；

4、客厅较大，视觉空间感较强；

5、双卧朝南，常年有阳光。

其缺点有三：

1、次卧主卧互有打扰；

2、卫生间没有窗户，容易有异味；

3、整体设计不利于通风透气。

经过一天的踩盘，小编觉得中建雅颂居是一个缺点和优点都很明显的小区，交通配套方面比较薄弱，吃住配套整体尚可，属于总价较低的电梯房，适合对交通要求不高，但注重房龄、品质、电梯等方面配置的家庭购买。

潞苑商圈的在售新盘只有新潮嘉园二期一个，是由北京翔程房地产开发有限公司开发，在售户型有65.77㎡的一居和80㎡的两居，绿化率30%，容积率1.4，车位户数比1:0.8，单价5.8万/㎡，总价384万--468万之间。相比中建雅颂居而言，外部配套相关不大，新房是低密度小区，户型有优势，居住体验更好，单价较高，预算充足的朋友可以考虑新潮嘉园二期。如果考虑首付预算因素，则中建雅颂居优势明显。

中建雅颂居小区周边二手房报价在3.2万/㎡-6.8万/㎡，其中四海公寓小区、疃里庄园和中建雅颂居同属刚需型社区，有一定竞争关系，故选择此三个小区作对比分析。