台湖银河湾小区位于台湖商圈，商圈位于东五环和东南六环之间。商圈东侧接壤土桥商圈，以颐瑞中二路为界，最东端到东六环路；南侧与次渠商圈相连，以徐庄桥为界；西侧是亦庄和十八里店商圈，以康华路为最西端；北侧则与豆各庄、双桥、九棵树和梨园商圈咬合，万盛南街为最北端。

台湖商圈的发展导向是“传统产业升级区，区域发展支撑区”，功能定位为高端总部集聚区和转型升级示范区，产业方向定位是打造成为服务京津冀、面向环渤海的综合创新区和环渤海区域高端企业总部集聚区。

商圈内的交通资源主要有地铁7号线、亦庄线、东六环、京津、京哈高速、亦庄火车站等，圈内交通网发达，出行非常便捷。商圈内的医疗资源主要有通州台湖卫生院、北京肛肠医院等，医疗资源相对匮乏。主要商业资源有物美超市、华联生活等。主要生态休闲资源有北京环球度假区、台湖公园、金福湿地公园等。

作为通州的产业板块，商圈内的商品房住宅以二手房为主，几乎没老商品房小区，房龄多集中在5-10年之间。根据幸福里APP数据显示，2021年7月该商圈二手房挂牌均价为4.7万/㎡；商圈内商圈内目前有3个新盘在售，其中东亚尚品台湖是商业，阳光城京悦府是别墅，明月听蘭是住宅，住宅在售在5.8万/㎡起。商圈内新房和二手房供应都比较少，二手房以次新房为主，挂牌房源较少，价格平稳。

目前商圈价值主要体现在生态环境和产业预期方面，是通州主要的总部基地聚集区之一。商圈内主要居住人群以通州本地居民和企业员工为主，居住人群结构简单，主要的通勤方向是亦庄和通州城区。

根据北京市规自委官网显示，台湖商圈2021年没有新地块入市，但是5月份的北京市土拍中，通州有三块土地成交，成交数据整理如下：

第一块成交是通州宋庄地块，属于六环外，城乡结合地带。金地以45.16亿总价拍下，溢价率1.03%，楼面价是2.64万/㎡，未来最高售价是4.5万/㎡；

第二块成交是城市副中心0302街区地块，在通景园小区附近。龙湖和恒基报22.4亿，达到竞价上限，转入竞政府持有商品住宅产权预设份额程序，溢价率25%。未来的产品是共有产权房，政府持有20%份额，未来最高售价是7万/㎡；

第三块成交是北京城市副中心1201街区地块，在环球影城西侧的城乡结合地带。碧桂园以41.15亿总价拍下，并且需要配建6.4万㎡“国际人才社区住房”，可售住宅楼面价约4.8万/㎡，溢价率14.94%，未来最高售价是6.2万/㎡；

其中第3块地的位置最接近台湖商圈，未来的最高售价是6.2万/㎡，如果开发商以最高限价销售的话，新房的单价就比较高，和台湖商圈对比没有任何竞争优势。况且其商圈成熟度、配套完善度、交通密集度、价值预期等方面都略显不足。所以小宇认为新地块新产品未来入市，对台湖商圈的影响微乎其微。

台湖商圈地处通州台湖镇，产业方向定位是时尚休闲旅游区和商务商业服务区，随着北京市府东迁，商圈发展步入快车道，在板块定位、生态休闲资源和基础设施建设三个方面突飞猛进。

首先从板块定位来看，乔庄商圈是城市高端功能承载区，主要发展时尚休闲和商务服务产业。如此规划是源于商圈北侧的运河CBD，它是继北京国贸CBD、上海陆家嘴CBD、广州天河CBD之后，国务院批准的第四大国家级中央商务区，主要发展高端金融产业。乔庄商圈南侧的预留未开发区域为CBD提供了功能拓展的空间，同时商圈内成熟的商业配套也和CBD的商务配套形成业态补充。

其次从生态环境来看，主要是通州城市绿肺的打造。在商圈东南侧原东方厂的基础上，新建了面积11.2平方公里的城市绿心公园，无围墙设计，24小时开放，6条市政路穿行其中。星型园路两侧开辟了24个林窗，每个林窗都有一种特色植物（节气树），体现季相变化，传播生态文化，体现创新、协调、绿色、开放、共享的五大发展理念，展示了时代精神，堪称城市绿心的点睛之笔。

最后从基础设施建设来看，北京市政府东迁后，对商圈东南侧小圣庙片区进行了整体拆迁重建，对商圈大动脉乔庄北街沿街的商业重新规整，圈内道路秩序重新进行梳理，无障碍带、车行带、慢行带、绿化带、设施带等都重新做了清晰分离。

另外还对运河西大街进行了拓宽重铺、开通了通运隧道、翻新和扩建了乔庄东站，对一些老破旧社区进行了改造旧改。商圈内整体城市面貌快速提升，生态环境大幅改善，基础设施更加完备，城市管理水平正趋向于精细化、科学化、现代化发展。

1、小区环境优美

小区内部道路宽敞，路面干净整洁，树木种类繁多，生长茂盛。楼栋之间绿化分布均匀，中心花园有凉亭、假山、水系、儿童娱乐设施和各种健身器材，是环境非常不错的小区。

2、小区户型好

小区户型设计方正，布局合理，动静分区且卧室客厅都朝南，隐私性好。三居均是南北通透户型，采光和通气性都很好，全封闭落地观景阳台和外飘窗，各功能区功能完善，居住舒适。

3、小区安保管理到位

小区实行封闭式管理，人车分流，物业对小区设施维护到位。小区大门、单元门均配有门禁系统，绿化浇灌修剪及时，保安24小时巡逻，居住安心。

4、周边生态环境好

小区周边1公里范围有乐跑公园、阡陌风韵城市田园带型休闲公园、东石公园等，公园里有跑道、篮球场、足球场等，设施十分完善，是规模较大的休闲场所，方便居民游玩和锻炼。

2021年7月，台湖银河湾小区的挂牌均价是71251元/㎡，总价区间为505万-1200万，挂牌均价环比上月上涨0.19%，属于正常的波动幅度。挂牌房源以三居和六居为主。从过去六个月的数据来看，小区价格从3月份到7月份处于小幅上涨中，相较台湖商圈和通州区域的均价来说一直偏高，说明小区产品力优势明显，适合预算充足的改善型家庭。

购买成本方面，以78.91㎡三居室为例，报价505万，参照北京市现行的普通住宅和非普通住宅标准，普通住宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普通住宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源属于非普住宅，首套首付约为202万；二套首付约为404万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，一定程度上影响首付金额，所以上述条例仅供参考。

台湖银河湾小区的主力户型为一居和三居，一居室面积段为54㎡-56㎡，朝向基本都是纯南，三居室面积段为78㎡-138㎡，均是南北通透的户型。小宇取两个有代表性的户型进行分析。

户型一：

本户型为55.6㎡南向一居室，其优点有：

1、卧室客厅落地飘窗，采光好。

2、厨卫单独分区，利于污水和生活垃圾管理。

3、户型非常方正，几乎无浪费面积，利于家具摆设。

4、卧室和客厅均有阳台，方便晾晒衣物。

其缺点有：

1、卫生间没有窗户，不利于干燥。

2、厨房窄，操作不便。

3、单向户型，不利于空气流通。

户型二：

本户型为79.81㎡南北朝向三居室，其优点有：

1、南北通透，利于通风透气。

2、全明户型，客厅主卧落地飘窗，采光好，且利于干燥和通风。

3、厨卫单独分区，利于污水和生活垃圾管理。

4、户型非常方正，几乎无浪费面积，利于家具摆设。

5、主卧和客厅朝南，采光好，且均有阳台，方便晾晒衣物。

其缺点有：

1、两个次卧面积小，不好设置大床。

台湖商圈目前属于开发阶段，小区3号楼东南侧是新建的商用楼，目前毛坯装修改造产生的噪音大，风大的话还产生粉尘污染，建议朋友们体验之后慎重选择。

1号楼位置距离小区北门近，靠近乐跑公园，喜欢锻炼和有老人小孩的家庭可以选择。另外1号楼的视野也最为开阔，可以直看乐跑公园，前后无遮挡，以后也不会再有高层建筑，喜欢景观的朋友可以优先选择1号楼。

台湖银河湾是次新小区，目前小区附近还处于开发状态，公共交通较少。小区的楼栋大气美观，户型设计合理、物业管理规范，适合资金充足、对生活品质要求较高的朋友。

对于必须依赖公共交通通勤的家庭而言，则需要慎重考虑。从户型角度来看的话，单身人群和刚结婚的夫妻可选择56㎡左右一居，家庭成员较多的可选择三居的户型。

台湖板块在售新楼盘有三个，分别是东亚尚品台湖（均价2.8万/㎡）、阳光城京悦府（均价7.0万/㎡），明月听蘭（均价5.3万/㎡）。其中东亚尚品台湖是商业，阳光城精悦府是别墅，不具备可比性。明月听蘭和台湖银河湾居住属性较为相符。

明月听蘭户型为三居、四居，最小96㎡三居，总价在520万-820万之间，新盘容积率为2.0，比台湖银河湾1.8的容积率稍大，两个小区相距大约1公里，外部配套区别不大。单价方面新盘占优势，但它没有小户型，限制了买房人的选择范围。从交房时间考虑，明月听蘭交房时间是2023年9月，不如台湖银河湾的二手房，即买即住，不着急入住的朋友可考虑新房。

周边同类型小区二手房报价在4.5万/㎡-7.1万/㎡，其中台湖银河湾、泰禾拾景园、万科翡翠四季三个小区品质接近，形成竞争关系，故选择此三小区做对比分析。