长安家园小区位于石景山区古城区域石景山路与古城小街交叉路口南侧，地处西五环外。古城区域西南两侧隔永定河遥望门头沟区和丰台区，东侧与八角街道和鲁谷街道接壤，北面与金顶街、苹果园、广宁三个街道相邻，是北京西部转型发展的核心板块之一。

古城是石景山区比较纯粹的以居住为主的区域，周边无发展完善的产业园区。不过随着新首钢三年计划的发布和冬奥会来临，新首钢园区的逐步落地，古城区域的发展将会迎来新机遇。

区域内聚焦了中海、华润、融创等一批实力雄厚的大开发商，但商业、医疗、教育、生态休闲、产业等配套较为平庸，区域业主对中高端配套的需求依赖周边苹果园、鲁谷板块。

区域内居住人群以石景山本地人及在长安街沿线工作的北京人为主；目前新房市场供给充足，二手房价格相对平稳。

根据公开资料显示，2019-2020年间，板块内共有4块地出让入市，分别被华润+电建联合体、中海+首钢联合体、融创+建发联合体、中海竞得。地块具体信息如下：2019年6月27日，华润+电建以73.4亿元拿下1612-761、764等地块。

溢价率11.3%，楼面价5.5万/㎡，该地块就是目前新房在售项目长安九里。2019年11月20日，中海+首钢联合体以51亿元竞得的1612-805、812、823等地块，溢价率0%，楼面价41943元/平方米。

该地块就是目前新房在售项目中海首钢天玺。2020年1月3日，古城南街1612-757地块，被融创成功拿下。总成交额34亿元，溢价率25.93%，楼面价为52109元/㎡。

该地块就是目前新房在售项目长安和玺。2020年1月3日，古城南街1612-759地块，被中海成功拿下。总成交额36.5亿元，溢价率为17.74%，楼面价48650元/㎡，该地块就是目前在售新房项目中海天钻。

可以看出，近3年古城板块纯商品房土地集中出让，新房供应较多。根据北京市规划和自然资源委员会官网显示，目前石景山无待出让地块。

可以预见的是随着新首钢三年计划的稳步落实和冬奥会的顺利召开，曾经以居住需求为主的古城区域将迎来新的发展机遇。未来在区域内产业增加的同时，势必将增加更多的居住需求，越来越多的高素质人才在古城区域买房。

1、小区内部配套较好，自动贩卖机、饮用水机等方便了居民们的生活，也解决了居民们最基本的生活需求。

2、小区总价较低，刚需购房者上车较为容易。

3、小区周边配套设施较好，各种企业为小区居民提供了就业机会。

4、古城地铁站为居民们的出行提供了便捷，小区周边的公园也增强了居民们的生活体验感。

通过幸福里app查询，截至2021年8月，小区在售房源6套，占全部房源的1.7%，小区目前在售均价为44113元/㎡，环比上涨0.02%。近6个月，小区整体均价在低于石景山区，略高于古城商圈在售均价；从上图可以看出，近6个月来小区价格较为平稳略有上涨，从目前情况来看，小区价格平稳，适合入手。

购房成本方面，总价最低为87㎡两室一厅户型，报价377万元。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为144.2万元左右，二套首付为233.8万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区户型有66㎡一居、87㎡-103㎡两居、128㎡三居。

现选取小区主力户型93.49㎡的两居室和102.88㎡的两居室进行分析。

长安家园小区总共有一栋楼，建筑形式为塔楼式。

因为只有一栋楼，所以肌肉男在此分析朝向选择。

楼栋为塔楼结构，且有四个不同的朝向，为东北方、东南方、西北方、西南方，其中在楼栋东侧的东北方和东南方临近马路，可能存在噪音污染，但整体采光较好，由于在东侧不受西晒影响，所以为楼栋选择的首选项。

西北方和西南方处于楼栋整体的西侧，受西晒影响较重，且小区南侧有施工工地，受工地上的噪音污染和空气污染较为严重，所以为楼栋选择的次选项。

小区周边配套较为齐全且小区总价较低，适合对周边配套较为看重的刚需购房者。

截止到2021年8月，长安家园区小区87㎡一室上车总价为377万元，首付144.2万元起。适合对小区周边配套、自住追求意愿大，且预算较为紧张的刚需购房者考虑。

周边交通、环境配套等资源较为成熟，刚需购房者可以重点关注。

截至到2021年8月，古城商圈内距离小区最近的新房项目是位于小区西南方向1公里内的长安和玺项目和长安九里项目。

两个新房项目均为面积较大、总价较高小区，其中，

长安和玺在售138㎡-168㎡户型，总价1035万元/套起；

长安九里在售86㎡-210㎡户型，总价1200万元/套起。

预算较为充足，且不着急入住的购房者可以考虑长安和玺和长安九里项目。

现选取与长安家园小区单价较为接近的的首钢十万平居民区和首钢金顶街三区小区来进行比较。