华业东方玫瑰C区小区位于通州区土桥商圈，处于东五环、六环之间，东邻东六环、西邻颐瑞中二路、南近京哈高速、北近梨园路；板块西侧靠近梨园商圈、北侧靠近乔庄商圈。

城市副中心的标签带动了整个通州发展，土桥板块自然也不例外，该板块主要聚焦文化旅游主导功能，行政办公和商务服务功能主要由板块北侧的区域承接。

商圈内的交通资源优质，板块整体位于东六环的西侧，九棵树东路横贯板块中部，地铁八通线临河里站、土桥站，地铁7号线的高楼金站以及双线换乘点花庄站均位于板块内部，板块内居民出行快捷顺畅。

作为通州区发展较早的区域，商圈内的医疗、教育、商业等配套比较齐全。交通方面，板块整体位于东六环的西侧，九棵树东路横贯板块中部，地铁八通线临河里站、土桥站，地铁7号线的高楼金站以及双线换乘点花庄站均位于板块内部，板块内居民出行便利；医疗方面，板块内有北京通州区新华医院、高楼金村社区卫生服务站、高立庄村社区卫生服务站等，无三甲医院；教育方面，板块内有临河里幼儿园、临河里小学、北京第二实验小学通州分校等；生态方面，板块内有北京环球度假区、碧水公园、千年漕运古镇张家湾；商业方面，板块内无大型商业中心，有华联生活超市、物美超市等连锁商场以及社区底商。

产业方面，板块内有土桥PLUS文创产业园、硬科技产业示范基地。其中，硬科技产业示范基地为原有北京铝材厂停产后的老旧厂房腾空改造项目，是北京首个以“硬科技”为主题的大型综合产业示范基地，基地项目主要包括核心产业、技术平台配套以及商业配套，核心产业方面包括硬科技规模化基地、规模化企业总部基地、首都科技成果产业化基地以及离岸创新基地。

目前商圈价值主要体现在交通优势、产业预期和居住配套方面，是通州传统的主要居住区之一。商圈内主要居住人群以老通州原住民和企事业单位退休职工为主，其次是通州其他区域、国贸和望京商圈的工作人群，主要的通勤方向是国贸方向。

根据北京市规自委官网显示，截止到2021年7月28日，土桥商圈2021年没有新地块入市，但是5月份的北京市土拍中，通州有三块土地成交。成交数据整理如下：

第一宗地块位于通州区宋庄镇，金地以45.16亿元竞得通州区宋庄镇双埠头村、大庞村、大兴庄村土地一级开发项目TZ03-0403-6001、6004、6007、6010、6021、6024地块R2二类居住用地、6018地块B1商业用地、6009地块A334幼儿园用地，溢价率1.03%，建设用地面积10.5万㎡，建筑控制规模17.73万㎡，该宗地将以“六通一平”形式供地。

第二宗地块位于通州区梨园镇西小马村，多家房企参与了北京城市副中心0302街区FZX-0302-6004、6002地块的竞拍。经龙湖+恒基报22.4亿达竞价上限，转入竞政府持有商品住宅产权预设份额程序，溢价率25%。最终龙湖+恒基报20%政府持有商品住宅产权预设份额后，转入竞高标准商品住宅建设方案阶段。

第三宗地块位于北京城市副中心12组团北部1201街区西侧，碧桂园以41.15亿和竞建国际人才社区住房面积11500平方米的条件，竞得北京城市副中心1201街区FZX-1201-0019、0020、0040地块R2二类居住用地、0016地块F3其他类多功能用地、0039地块A51医院用地（配建“国际人才社区住房”），溢价率14.94%。

综上，第二、三块地的位置距离土桥商圈较近，0302街区地块虽然体量较小，但该地块处于通州传统成熟板块梨园，无论是居住体验、交通、商业配套还是医疗配套等，都比较完善；北京城市副中心1201街区地块临近地铁7号线、邻京哈高速，交通便利，未来还将配建医院。从地理位置和配套资源来看，两块地都各具优势；从价格上来看，如果开发商以最高限价销售的话，新房单价略高于土桥商圈的新房和二手房单价；目前，第二块地最终入谁手还是未知，第三块地尚未开始建设，短期内不会对土桥板块造成太大影响。

通州区按照功能主导、区块分工、轴带串联、多点支撑、城乡融合的思路，发展布局再次优化调整，将加快形成“一城一带一轴、四区三镇多点”。其中“四区”行政办公区、运河商务区、文化旅游区和科技创新板块四大重点功能片区，是城市副中心主导功能发展的集中承载空间和展示窗口。

从地理位置上看，土桥商圈位于运河商务区、行政办公区、文化旅游区三大功能区的辐射范围之内，板块的战略发展思路的视野在进一步扩张。具体来看，板块南部的北京环球主题公园及度假区核心工程全面建设完成，预计2021年开业运行。

大型主题公园和度假村的建成对于区域的经济、就业、旅游业的提振是显著的。

首先，景区周边的环境整治、水系治理、道路建设当前都在加快推进，随着乐园建设的进一步加快，周边城镇、地区的基础设施建设也将提速；

其次，主题乐园的建成不仅能够带动区域人流和经济经济增长，还能吸引大批影视、动漫、零售等产业链上的企业目光，为城市副中心集聚一大批国内外人才，为国际人才社区建设带来有利契机；

最后是交通方面，地铁7号线东延的终点站与八通线南延的终点站，将在公园南侧设环球主题公园站；1号线和八通线尚未贯通运营，但已跟更换车站和列车的标识标牌，待两条路线贯通后，1号线与八通线可以实现“一趟车坐到底”。

板块东侧与城市绿心森林公园仅一路之隔，该公园是通州“一核、两环、三带、五区”的布局里“一核”的所在之处，公园一期已于2020年9月对外开放。

城市绿心的建设将生态修复和运河文化内涵展示做了有机结合的基础上，带动了老城棚改和老厂房更新改造，使得周边区域的人居环境进一步改善，促进了新老城区空间、功能、社会的深度融合。此外，土桥商圈东侧的北京城市副中心站综合交通枢纽工程正在全面施工中，建成后的项目对于推动京津冀协同发展、完善北京综合交通网络和副中心功能布局，具有重要意义。

在北京副中心的各项政策红利和区域利好的落地实现扶持之下，土桥商圈的片区配套将进一步完善，片区的区域价值也将间接得到提升。

1.小区房龄很新，属于次新小区，内部管道线路磨损较低，房屋的品质更高。小区绿化率为35%，小区内有水系、有花园，花园内种植有大量低矮灌木，并铺设有草坪。居住环境好，舒适度高。

2.小区均为高层建筑，视野好，均配有电梯。户型齐全，面积在66㎡-151㎡间，从一居到四居，可选择的户型较多。

3.小区周边生活配套设施完善，医院、银行、蔬果生鲜店、便利店、大型商场，能够满足不同人群的各种生活需要，也能为业主提供更多的休闲娱乐的便利。

4.小区临近八通线临河里站，步行约10分钟，居民出行便利。门前多条公交线路，小区四周道路四通八达，在通州土桥内属于交通十分便利的小区，可满足通勤市区不同方向的居民。

截止2021年7月，该小区挂盘均价为52163元/㎡，比6月份上升0.04%。从近6个月的价格走势图来看，该小区的价格有较小的升降波动，2月-5月都呈现了较平稳的趋势，5月-6月经历了短暂的上升，6月-7月又趋于平稳。

举例：

具体购房成本方面，拿76㎡的两居室来说，报价355万。参照北京现行的普宅+非普标准来看，普宅商贷首套首付为35%，第二套房首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%，二套首付为80%。该套房源为非普宅，即首套首付142万，二套首付280万，此价格均为不含过户费、手续费等其他费用。

小区户型多样，有66㎡-68㎡ 一居、75㎡-140㎡ 两居、87㎡-144㎡三居、151㎡四居。其中两居、三居为主力户型。这里选择88.32㎡ 两室一厅和139.11㎡三室两厅进行分析。

该小区共有10栋楼，均为坐北朝南东西走向。C1、C2、C6、C7栋楼均靠近街边，可能存在噪音，建议家里有老人小孩的住户选择其他楼栋。

C8、C9两栋楼离东南门较近，适合以公交交通工具出行的上班族，可以适当节约时间。

C9号楼比邻幼儿园，建议有需要安静环境的家庭慎重考虑。

1.小区环境优美，内部配有儿童乐园、运动健身区域，适合家里有老人和儿童的家庭选择。

2.小区属于次新社区，整体规划完善，自带步行街和商业综合体，生活便利，品质较高，适合追求高品质生活的家庭。

3.小区楼栋户型分布主要以75㎡-140㎡的两居为主，由于面积适中，购房压力相对较小，所以适合首次购房者或新婚夫妇。

4.小区距离地铁八通线临河里站近，周围公交线路发达，适合以公共交通工具为主要出行方式的通勤人群。

截至2021年7月，小区所在的通州土桥商圈，有华业玫瑰东筑新房预售，另选择距离最近的通州万国城MOMA项目进行对比。通州万国城MOMA项目属于通州乔庄区域，但距离华业东方玫瑰C区也很近，直线距离3公里。

对比数据如下：

华业东方玫瑰C区周边多为老小区，因此选择同区域、建筑年代和华业东方玫瑰C区相近的小街之春嘉园和迎喜家园两个小区进行对比。

对比数据如下：