后南仓小区位于新华大街商圈，商圈位于东五环和东六环之间，地处通州新华街道。商圈东侧包含运河商务区，与武夷花园商圈、北京市政府隔河相望；南侧是果园和乔庄商圈，以京哈铁路为界。西侧毗邻北苑商圈，被103国道隔开；北侧是北关商圈，以通惠河为界。

新华大街商圈的板块功能定位是城市高端功能承载区，高端商务服务业和创新金融服务业主要集中在板块东侧的运河商务区。

商圈内的交通资源主要有地铁八通线、地铁6号线和通燕高速，公交线路众多。圈内交通网密集，出行非常便捷。商圈内的医疗资源主要有京通医院、中西医结合医院和潞河医院三所中大型医院，其中潞河医院为三级综合性医院。商业资源包括万达广场、物美、京客隆等大型商超。休闲资源包括滨河步道、西海子公园、运河文化广场等等。

作为通州的传统居住区，商圈内的商品房住宅以二手房为主，房龄多集中在15年-30年之间。根据幸福里APP显示，2021年7月该商圈二手房挂牌均价为4.7万/㎡；商圈内目前有4个新盘在售，其中京澜誉府、鑫苑盛世天玺是住宅产品，通州富力中心是写字楼，复地通运府是商业，住宅在售均价都在6万/㎡以上。目前新华大街商圈新房供应稳定，二手房挂牌也相对平稳。

目前商圈价值主要体现在产业预期和居住配套方面。商圈内主要居住人群以老通州原住民和老国企、事业单位退休职工为主，其次是万达商圈工作人群、国贸和望京商圈的工作人群等群体，主要的通勤方向是国贸方向。

根据北京市规自委官网显示，新华大街商圈2021年没有新地块入市，但是5月份的北京市土拍中，通州有三块土地成交，成交数据整理如下：

第一块成交是通州宋庄地块，属于六环外，城乡结合地带。金地以45.16亿总价拍下，溢价率1.03%，楼面价是2.64万，未来最高售价是4.5万/㎡；

第二块成交是城市副中心0302街区地块，在通景园小区附近。龙湖和恒基报22.4亿，达到竞价上限，转入竞政府持有商品住宅产权预设份额程序，溢价率25%。未来的产品是共有产权房，政府持有20%份额，未来最高售价是7万/㎡；

第三块成交是北京城市副中心1201街区地块，在环球影城西侧的城乡结合地带。碧桂园以41.15亿总价拍下，并且需要配建6.4万㎡“国际人才社区住房”，可售住宅楼面价约4.8万/㎡，溢价率14.94%，未来最高售价是6.2万/㎡；

其中第二块地的位置最接近新华大街商圈，未来的最高售价是7万/㎡，如果开发商以最高限价销售的话，新房的单价就比较高，和新华大街商圈对比没有任何竞争优势。况且其商圈成熟度、配套完善度、交通密集度、价值预期等方面都略显不足。所以小编认为新地块新产品未来入市，对新华大街商圈的影响微乎其微。

新华大街东部的运河商务区是北京市府重点打造的新城市名片，主要用于承载高端金融创新企业、总部经济、高端商务服务和财富管理产业集群。截止到2020年1月，运河商务区已经集聚了230余家银行、保险、证券、基金、保理等金融企业。

北京市府迁入通州至今，新华大街商圈新建了广渠快速路、通运隧道等多条交通干道。商圈内的支线小路均进行了不同程度的拓宽和修缮或维护。通州火车站和乔庄火车站两个车站重新装修，并且开通了从通州到市区的市郊通勤列车。同时还扩建和新建了潞河医院、西海子公园等一大批公共服务场所。

另外，通州旧改力度逐年加大，目前南小园西区、南小园东区等一批老破小社区已经旧改完毕。东方生活区等一批小区正在旧改之中。受益于市政府东迁和运河商务区的落地和发展，新华大街商圈的城市功能会从单纯的居住功能向商务功能发展，产业预期价值提升，含金量进一步提高。

1、小面积段、低总价更容易刚需购房者上车，小区有37-51㎡一居、45-65㎡两居、74-98㎡三居，总价210万起。

2、医疗配套丰富。该小区内部有新华社区医院，小区附近约500米范围内有潞河医院，是一所三甲医院，家里有人不舒服，步行可就医。

3、公共交通多元化。出小区南门右转50米就是后南仓公交站，有5条公交线路；出小区西门距地铁八通线通州北苑站约800米；步行12分钟左右到，距小区约1公里是通州西站，近距离，大密度的交通配套覆盖，很适合依靠公交、地铁等公共交通出行的人群。

4、小区南门的玉带河东街与京通快速路相连，约3公里可以到达八里桥收费站，开车到国贸方便。

后南仓小区目前的挂牌均价是4.59万/㎡，总价区间为210万-430万，挂牌均价环比上月上涨0.09%，全网挂牌待售总套数约21套，挂牌房源以一居和两居为主。挂牌率是反映小区置换率的重要指标，挂牌率越低，说明居住群体越稳定，小区价格也就越稳定，不会大起大落，价格趋势呈现是微涨趋势。这一点从“幸福里”的价格趋势上也能得到印证。

购买成本方面，以64.6㎡两居室为例报价296万，参照北京市现行的普通住宅和非普通住宅标准，普通住宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普通住宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源属于普通住宅，首套首付约为104万；二套首付约为178万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，一定程度上影响首付金额，所以上述条例仅供参考。

目前小区有25种户型，其中一居和两居室户型占比较多，在售26套；其次为三居室，共3套。本小区为刚需型小区，以下选取具有代表性的2套户型作为分析。

2.1、户型一

本户型为51.1㎡南北朝向一居，其优点有五：

1、户型较为方正，浪费面积较少；

2、客厅卧室朝南，采光好；

3、有独立阳台，方便晾晒衣物；

4、客厅面积大，增加了小户型的视觉空间感。

5、厨房窗户可以和客厅窗户形成对流，利于通风。

其缺点有二：

1、卫生间无窗，而且面积太小，不易干燥；

2、门厅位置，有些浪费。

2.2、户型二

本户型为64.6㎡南北朝向两居，其优点有四：

1、卧室面积大，可满足卧室家具摆放；

2、独立阳台且面积大，晾晒衣物方便；

3、厨房面积大，满足业主下厨需求；

4、卧室阳台大，有改造空间。

其缺点有三：

1、客厅非常小，摆设家具之后只有下脚的空间，老破小通病；

2、卫生间太小，无窗户，长期使用比较难受；

3、北向次卧紧挨着厨房，做饭会影响到休息。

后南仓小区南侧是玉带河西街，是双向六车道的主干道，过往车辆多，会有噪音。其中后南仓2号楼、3号楼、7号楼、8号楼、13号楼、14号楼、17号楼、20号楼、26号楼、27号楼等临街，选择时需要实地考察下车辆噪音影响。建议选择其他小区内部楼栋，相对安静些。

本小区为刚需型楼盘，大多是小户型，非常适合预算不多的年轻人购买！主要是物美价廉，三口之家可选择两居，家庭成员较多的可选择74㎡-98㎡三居户型。当然，在国贸、望京等6号线沿线工作的其它区域人群也可以购买。

新华大街板块的新盘比较多，大多数都是公寓和写字楼，可对比的普通住宅盘只有京澜誉府，由北京宇盛宏利房地产开发有限公司开发，主打三房四房改善型产品，绿化率30%，车位户数比2.68:1，在售面积段为99㎡-139㎡，单价6万/㎡起，总价594万起。相比后南仓而言，外部配套旗鼓相当，新房户型更好，居住环境更优，预算充足的朋友可以考虑。

后南仓小区周边二手房报价在4.3万/㎡-5万/㎡，其中新城东里小区、中仓小区和后南仓同属刚需型社区，有一定竞争关系，故选择此三个小区作对比分析。