茂华璟公馆位于北京市石景山区杨庄板块，东临西五环，北至苹果园南路，南临八角北路，西至中关村科技园区石景山园首特创业园。板块北侧为苹果园板块、南侧为八角板块，西南侧为古城板块，东北侧为海淀田村板块。杨庄板块与周边板块对比，商业及交通较完善，产业较弱，新房产品欠缺，整体以居住属性为主。 板块内含一条地铁线路，两条快速路，一个商业区。地铁6号线贯穿北京东西，西起石景山金安桥，东至通州区潞河，横穿西五环到东六环，可乘坐6号线或换乘其他地铁线路到达门头沟、中关村、上地、西二旗、王府井、国贸、亦庄、天通苑、海淀山后等地。

板块内包含两条快速路，阜石路、西五环路，阜石路西至门头沟城区东至西四环定慧寺桥，限速80公里/小时，全程无红绿灯无高速费，从板块内走阜石路后上西五环晋元桥2公里，距西四环定慧桥7公里，从板块内上五环路1.5公里。在不堵车的情况下，从板块自驾出发半小时可达中关村、上地、金融街、苏州街等商业商务核心区。

板块内包含一个商业区为当代商城，这是一个社区型商业，包含品牌餐饮、服装服饰、幼儿早教、休闲娱乐、办公楼等，目前正在进行改造，改造后原有的品牌及商业体量会提升。板块内包含大型超市山姆会员商店，生鲜超市盒马生鲜，方便周边居民购物。

板块紧邻的苹果园板块和古城板块，含地铁1号线，大型商业喜隆多新国际购物中心、京西大悦城等，辐射周边区域居民。

板块内主要为1981年-2007年建公房、回迁房、商品房社区，以54㎡-108㎡两居为主，已多年无新房入市，也没有待售地块。板块是石景山各版块中热度一般的板块，主要吸引京西区域、在地铁1号线、地铁6号线、长安街周边上班的人群。

板块内无高新技术产业，整体氛围以生活为主，日常购物、交通、就医、教育比较方便，但欠缺公园、户外运动场所等健身活动区，产业活力不足。 板块内居住人群以石景山本地人，在石景山及京西部区域工作人群为主，本地居民占比较高。

近年来，石景山区地块出让热点区域位于古城板块、苹果园西北部五里屯板块，对杨庄板块影响较小。目前，杨庄及周边苹果园、古城区域基本无大型地块待售，未来以商业、交通、产业发展为重点。

根据2019年，北京市石景山区人民政府发布的《石景山分区规划（国土空间规划）（2017年-2035年）》显示，杨庄板块不作为石景山重点发展区域。现阶段没有规划显示，未来杨庄在交通、教育、医疗、商业等方面有较大发展，区域发展主要以老旧街区、小区小型改造，提升居民居住感受为主。

杨庄板块周边苹果园板块、古城板块是重点发展区域，主要发展方面为新首钢高端产业综合服务区、苹果园交通枢纽、京西大悦城建设，在交通、商业方面，利好杨庄板块，建成后有利于杨庄板块居民交通出行、日常购物。

1.小区建筑采用Art Deco风格，多种文化元素的“混搭”展现出装饰主义的美学特色，符合现在年轻人的审美观。

2.小区内多以常青绿植为主，一年四季都可以看到绿色景象，并且内部配套设施完善，居民生活舒适。

3.小区内人车分流，实行封闭式管理，安保人员24小时值班与巡逻，居民的生活安全有保障。

4.小区周边医疗、购物、休闲娱乐与健身场所等配备齐全，并且小区被石景山雕塑公园、石景山古城公园、松林公园等多个公园环绕，公园内景点众多，居民的幸福指数较高。

截至2021年8月，茂华璟公馆小区挂盘均价为71048元/㎡，环比上个月上升了0.21%。

从近六个月价格波动来看，3月份至4月份价格比较平稳，从4月份至7月份价格有所下降，7月份至8月份价格波动不是很明显，和石景山商圈相比，价格波动略大。小区周边二手房的报价在2.5万/㎡-11.9万/㎡之间，茂华璟公馆小区二手房价在商圈内处于中等偏上水平。

举例：

具体购房成本方面，以幸福里APP为准。拿主力户型172.0㎡的三居室为例，总价为1200万：参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%；非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为480万，二套首付为960万。

因税费和贷款额度都需要银行具体评估，评估价在一定程度上会影响到首付金额，所以上述例子仅供参考。

茂华璟公馆由5层、7层、9层板楼组成，小区户型有167.0㎡-172.6㎡三居、214.0㎡四居和285.0㎡五居。

小区主力户型为172.0㎡三室三厅和172.6㎡三室三厅，因此选择这两个主力户型进行分析。

茂华璟公馆共有29栋住宅楼，均有电梯，上下楼十分方便。

11号楼、12号楼、31号楼、32号楼靠近北1门，门口有公交车站，乘坐公交车出行方便；

3号楼、4号楼、5号楼靠近地下停车场，停车方便；

3号楼、6号楼、8号楼、15号楼、16号楼、17号楼、18号楼位于小区中心，远离道路，环境静谧舒适；

1号楼、20号楼靠近小区南门商业街，购物比较方便，但是不可避免的会有噪音影响日常生活。

购房者可根据自身喜好和实际情况选择楼栋。

1.小区产品品质较高，并且小区内绿植品种丰富，而且每个户型的客厅朝南处都设有落地玻璃窗，对生活品质有要求的人群可以考虑。

2. 小区南门就是商业街，并且附近还有大型商场超市，居民购物方便，适合对商业配套要求较高的家庭。

3.小区被多个公园环绕，园内有西湖景、海景花溪、八角花塔、花卉盆景园、雕塑广场等，非常适合老年人在此居住养老。

石景山-杨庄商圈建成年份较长，多为老旧小区，截至2021年8月，板块内暂无新房售卖。相邻的古城板块目前有长安九里、长安和玺和中海天钻小区有在售新房，茂华璟公馆与长安九里、中海天钻房价相差不是太大，我们将其进行对比。

长安九里是由北京泷润置业有限公司建造，于2020年11月22日开盘，到2022年10月30日交房。截至2021年8月份，以幸福里APP为准，长安九里的均价为72000元/㎡，略高于茂华璟公馆，户型有86㎡两居室、120㎡-210㎡三居室和125㎡-150㎡四居室，物业公司为华润物业科技服务有限公司，物业费为5.80元/㎡/月，小区的容积率为2.8，绿化率为30%。

中海天钻是由北京鑫安兴业房地产开发有限公司建造的小区。于2021年4月18日开盘，到2023年6月30日交房。截至2021年8月份，以幸福里APP为准，中海天钻的均价为76000元/㎡，比茂华璟公馆和长安九里都要高，户型有88㎡-117㎡三居室、130㎡四居室和167㎡五居室，物业公司为中海物业，物业费为5.58元/㎡/月，小区的容积率为2.8，绿化率为30%。

三个小区都是以改善型户型为主，但是通过对比我们可以发现：长安九里和中海天钻不管是户型面积还是绿化率都比茂华璟公馆低，并且前两个小区的容积率都比茂华璟公馆高，所以小区生活的舒适度还是茂华璟公馆要好一些。

小区周边二手房的报价在2.5万/㎡-11.9万/㎡，其中茂华璟公院和茂华璟公阁与茂华璟公馆小区整体相差不大，故选择这两个小区进行对比。