方庄商圈位于南二环和南三环之间，东侧与潘家园商圈咬合，最东端是分钟寺桥；南侧是宋家庄和刘家窑商圈，以南三环为界；西侧毗邻蒲黄榆商圈，以京蒲黄榆路为界；北侧是龙潭湖商圈为南护城河界。

方庄商圈的板块功能定位是丰台品质生活区。

商圈内的交通资源主要有南二环、南三环、蒲黄榆路、方庄路和地铁5号线、14号线等，交通路网发达，通勤便利。商圈内的医疗资源主要有方庄社区卫生服务中心、北京中医药大学东方医院、太医院、北京高新医院等，医疗资源丰富。商业资源包NTP新城广场、北京方庄购物中心、方庄时代购物中心、时代Life购物中心等。生态资源有方庄体育公园，商圈北侧是北京教学植物园和龙潭湖公寓。

商圈内的商品房住宅以二手房为主，房龄多集中在15年-40年之间。根据幸福里APP显示，2021年8月该商圈二手房挂牌均价为7.2万/㎡；商圈内新盘只有首开璞瑅公馆在售，均价10.6万/㎡起。二手房挂牌价格稳定，二手房源房龄较老，供应充足。

目前商圈价值主要体现在居住功能方面，商圈内主要居住人群以原住民为主，其次是国贸和地铁10号线沿线的工作人群，主要的通勤方向是国贸、金融街等。

根据北京市规自委官网显示，方庄商圈2021年没有新地块入市，但5月份的北京市土拍中，丰台区有两块土地成交，成交数据整理如下：

第一块是丰台张郭庄村A区FT00-0203-6145、FT00-0203-6159地块R2二类居住用地位于丰台区长辛店镇，占地面积约7.4公顷，规控面积约17.1万㎡。由首开和卓越联合体以62亿元及竞建公共租赁住房面积32500㎡的条件竞得，成交楼面地价36232元/㎡。

第二块是丰台张家坟村15-1、21-5地块R2二类居住用地位于丰台区长辛店镇张家坟村，占地面积约9公顷，规控面积约12.6万㎡。由天津城茂置业以37.1亿元竞得，成交楼面地价29471元/㎡。

两个成交地块与方庄商圈距离较远，且新地块所处商圈的配套成熟度、资源集中度和生活便利度等都和方庄商圈不在一个可比量级。所以二者无法形成竞争关系，相互不会造成任何影响。

方庄商圈是北京老牌居住区，主要由古城群星等六大社区构成，建面300余万方，商圈内人口密集、配套成熟，生活方便。但是随着时代的发展，商业内容渐渐缺乏了活力和朝气。据丰台区政府官网显示，丰台区将重点打造10个活力商圈，将结合方庄商圈自身特点以及正在经历城市有机更新的契机，以沉浸式时空派对为主题，打造“一线一心三点”的空间发展格局。蒲方路沿线将变身“时光河”，中央环岛核心将变身“时空隧道”，时代Life、玉蜓桥物美、方庄体育公园三点将成为“特色Time点”商业载体，全面带动方庄地区的活力提升和品质升级。目前，方庄商圈正在转型升级，未来将成为集聚特色餐饮、网红打卡和潮流艺术为一体的新潮时尚街区。

1、商业体系完善，周围就有中国工商银行、方庄购物中心等，基本上做到不离开小区太远就可以存钱、取钱、购物，十分便捷。

2、小区为多以板楼为主，一梯两户设计得房率高，私密性较好，居住品质较好。

3、小区出门有公交站，并且距离地铁14号线方庄站也比较近，交通相对来说比较便利，很适合对地铁依赖性程度较高的人群。

4、小区安保管理严格，陌生人很难能进小区内部，保证小区居民的安保问题。

据幸福里APP2021年7月18日数据显示，该小区7月挂牌均价80039元/㎡，环比下降1.13%，从最近6个月的价格走势来看，价格有变动，但变动幅度不大。小区目前挂牌房源有122㎡-123㎡的两居、138㎡-196㎡的三居、174㎡-289㎡的四居，总价在998万-1628万之间。

具体购房成本方面，拿幸福里APP上的主力户型169㎡的三居室为例，报价1450万；参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅首套商贷35%，二套首付为60%，非普宅首套商贷40%，二套首付为80%。即该套房首付为580万，二套首付为1160万。

目前小区有22套挂牌房源，有122㎡-123㎡的两居、138㎡-196㎡的三居、174㎡-289㎡的四居，主要以大户型为主。

小区户型有138㎡的三室两厅。

户型优点：卧室、客厅朝南，采光采阳好；客厅面积大，有更多的使用空间；客厅有阳台，有单独晾晒区域。

户型缺点：门厅过大，造成了面积的浪费；卫生间为暗卫，通风性较差。

其他户型有122㎡的两室两厅。

户型优点：主卧朝南，采光采阳好；客厅带有阳台，能作为单独的晾晒区域；主卧采用套间设计，居住适宜。

户型缺点：客厅到入口的距离过长，造成了面积的浪费；卫生间为暗卫，通风性较差。

楼栋选择方面，小区共有6栋栋住宅楼，小区只有一个西门，其中4号楼、5号楼、6号楼距离小区门口较近，出行方便，推荐上班人群入住这几栋楼。小区的北面、东面都是公路，会比较嘈杂，所以不推荐喜好安静的居民住在1号楼、2号楼、3号楼、6号楼。

1、采用一梯两户设计，都带有电梯，得房率高、私密性好，适合对居住品质要求高的人居住。

2、小区以大户型为主，环境优美，适合改善人群居住。

3、小区环境较好，邻里相识度较高，社区氛围较好。内外配套齐全，日常生活便利，适合养老人群居住。

方庄板块内有一个新盘是首开璞瑅公馆，截止到2021年7月均价为10.6万/㎡，只有四居户型，其中236㎡四居总价2500万/套，紫芳园二区目前均价为8万/㎡，有289㎡的四居户型，从均价到户型分布再到居住品质都不具对比性，紫芳园二区不受首开璞瑅公馆新盘的影响。

距离紫芳园二区最近新盘是成寿寺板块的合生·金茂东叁金茂府，截止到2021年7月均价为11万元/㎡，有三居、四居户型，其中175㎡四居总价1900万/套，紫芳园二区目前均价8万元/㎡，有三居、四居户型，其中四居户型为289㎡，从均价到户型分布再到居住品质具对比性，故紫芳园二区受合生·金茂东叁金茂府新盘的影响。所以拿合生·金茂东叁金茂府新盘与紫芳园二区做对比。

紫芳园二区周边二手房的报价在5.2万元/㎡-9.7万元/㎡，其中紫芳园二区和紫芳园五区与紫芳园六区整体相差不大，故选择这两个小区进行对比。