政馨园二区位于北京市丰台区，属丰台宋家庄板块，板块整体位于北京南四环与南三环之间。从地理位置看，宋家庄板块东北区域紧贴成熟的方庄居住社区，西临南中轴线南苑路，北望天坛公园，龙潭湖公园，是沟通市区与亦庄经济开发区的纽带。板块内商业、教育、医疗都很均衡发展，是丰台区发展较早且较为成熟的区域。

板块内包含3条地铁线路为10号线、5号线、亦庄线，三条地铁线在宋家庄站实现换乘，宋家庄站是北京地铁5号线的南端终点站，亦庄线的北端终点站，也是北京东南部地区重要的综合交通枢纽，快速串联崇文门、CBD、金融街等重点商圈，可通往北京各个核心区。

宋家庄板块作为丰台区主要住宅板块之一，内部聚集了大量的二手房，居住区内生活氛围较浓，各类配套基本齐全，但高端商业供给能力不足，难以满足居民日益增长的消费需求。目前板块内商业、教育、医疗、休闲等资源均较完善；商业方面，板块内有首开福茂商场、京深海鲜市场及华润万家等；教育方面有北京市工贸技师学院轻工分院、北京医药职工大学等高校以及北京十一学校丰台小学、北京教育科学研究院丰台实验小学、丰台实验小学、东铁营二中等中小学；医疗方面，区域内有东铁营医院、北京华博医院；休闲方面则有榴彩公园、石榴庄城市休闲公园等。

板块内居住人群以板块内企业职工、本地事业单位职工、北京南站、丽泽及在新发地工作的人员为主。由于宋家庄板块早期开发建设完善，目前可开发土地稀缺，新房稀缺，二手房挂牌数量较多，截止到2021年8月3日根据幸福里APP显示，宋家庄板块二手房均价58191元/平，板块整体价格近半年较为稳定。

整体看，宋家庄板块内高档住宅不多，主要以经济适用房和普通住宅为主，交通便利是板块主要的优势，位于北京地铁5号线的终点及起点站，板块内地铁公交很多，方便出行和上下班，旁边的配套设施基本能满足当地人们的日常生活。

2015年8月31日，经过64轮激烈角逐，中铁建方兴联合体以溢价率达50%的总价50.25亿总金额、配建18600平方米的“公共租赁住房”的条件竞得丰台石榴庄地块，也就是在售北京金茂府项目，在售均价13万/m²。

2019年9月25日,丰台区南苑石榴庄0517-L02地块金茂+合生联合体以28.2亿元的价格收入囊中，溢价率约为5.66%，在售项目均价10.3万/m²。

据2021年3月丰台区举办的土地推介会看，预计将推出北京西南二环至六环间12宗住宅用地，规划建筑规模逾180万平方米，丰台区未来重点发展的功能区域均有土地供应。从具体的住宅土地看，规划主要围绕在丽泽金融商务区、中关村丰台园、南中轴、河西四大重点区域，截至2021年7月2日，暂无相关成交信息，未来对宋家庄板块的二手房市场影响较小。

根据规划丰台区制定了五大战略定位，其中一项定位为“首都商务新区”，据丰台区委十二届六次全会文件“在南三环以南、南四环以北、马家堡东路以东、光彩路以西、南中轴两侧7.6平方公里范围内，规划建设首都商务新区”。

据2020年《北京市丰台区人民政府工作报告》显示，加快落实城南行动计划，新增轨道交通 36.3 公里，轨道新机场线草桥站与北京大兴国际机场同步开通运行，地铁16号线、房山线北延、19 号线一期站点进场施工。 启动万寿路南延道路建设，建成宋家庄路等 4 条道路，完成黄陈路等 10 条道路大修和 5 项交通疏堵工程，宋家庄区域整体交通网络将更加完善。

近几年北京着重推进南城发展，把很多好政策和好项目导向了南城，随着首都商务新区的向东辐射延伸，交通等基础配套也会逐步完善，比如宋庄路的建成通车，同时、教育、医疗、养老等配套也在完善升级，将承载更多在京工作者的居住需求。

1. 小区内部配套设施齐全，电动车充电站、旧衣物回收箱、快递柜等，为居民的日常生活提供了便利。

2.小区绿化好，种有大片的草坪、树木，居民的生活环境较舒适。

3. 小区紧邻地铁10号线、地铁5号线、地铁亦庄线的换乘站宋家庄地铁站，地铁出行便利。

4.小区周边商业配套比较完善，有购物中心、超市、药店、餐饮店等商铺，居民日常生活方便。

政馨园二区经幸福里APP于2021年8月1日日查询的挂牌价格为53765元/㎡，环比上月上升0.00%，挂牌房源以79㎡-120㎡两居室居多，总价在379万-510万之间。根据幸福里APP显示，从近6个月的价格走势图来看，与上月持平，价格波动在合理区间。

举例：具体购房成本方面，拿幸福里APP上显示在售户型79㎡两居室为例，报价为379万，参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。理论上该套房源首套首付为132.7万，二套首付为227.4万。

小区的户型有38㎡-67㎡一居、79㎡-120㎡两居、122㎡-130㎡三居。

其中主力户型有120㎡两居

户型亮点：主卧朝南，采光好；客厅带阳台，可作独立晾晒区；有储物间，便与储存物品；明厨设计，通风好。

户型缺点：暗卫设计，易滋生细菌；动静不分区，影响休息。

其他户型有57㎡一居

户型优点：卧室带阳台，可作独立晾晒区；会客路线短，私密性较好。

户型缺点：过道面积大，浪费空间；暗卫设计，易滋生细菌。

政馨园二区共2栋楼，由17层、20层的板塔结合楼栋组成。其中2号楼距离临近道路、紧邻出口，居民可能受到噪音的影响，但出行方便。1号楼相对来说噪音的干扰更小，生活环境相对较好。

1.小区户型种类较多，其中小户型的总价较低，适合刚需人群。

2.小区内部的底商种类较多、涵盖面广，适合对生活便利性有要求的人群。

3.从小区步行5分钟可到达地铁10号线、地铁5号线、地铁亦庄线的换乘站宋家庄地铁站，适合以上述地铁为主要通勤方式的人群。

2021年7月份，宋家庄板块内有新盘在售，分别为北京金茂府二期和元熙华府。

北京金茂府二期是由北京合茂置业有限公司打造的小区项目，2021年7月的均价为10.3万/㎡，有两居、三居、四居，总价最低为760万/套起。而政馨园二区在售的最大户型也仅有129㎡的三居，总价为700万，从总价和购房人群角度来看，政馨园一区与该项目不具可比性。

元熙华府是由北京卓丰投资有限公司打造的小区项目，2021年7月的均价为8.7万/㎡，均四居，总价最低为1113万/套起。而政馨园二区在售的最大户型也仅有129㎡的三居，总价为700万，从总价和购房人群角度来看，政馨园一区与该项目也不具可比性。

新盘预售，也不会对宋家庄板块二手房市场造成冲击。

小区周边二手房的报价在5.3万/㎡-5.6万/㎡，其中政馨园一区和红狮家园与政馨园二区小区整体相差不大，故选择这两个小区进行对比。