来广营商圈位于北京市朝阳区，地处五环至六环之间。商圈内目前拥有两条地铁线路，医疗、购物、自然资源齐备，产业资源正在不断集聚，未来将成为兼顾产住结合、价值认同的典型板块之一。

来广营商圈北侧为中央别墅区商圈，东侧为北苑商圈，西侧为金盏乡、天竺商圈，南侧为望京商圈；该商圈未来还将迎来阿里巴巴等大型企业迁入，加之与望京板块交界地带的旺盛人气，坊间通常将来广营称为望京板块的未来。

来广营原为正蓝旗营地，明清至民国时期，都是官家屯兵重地。

2011年之前，来广营商圈还处于默默无闻的尴尬境地，直到2011年底至2012年初，5宗地块的溢价出让后，来广营商圈迎来建设高潮。

此后数个大开发商开始争相拿地，使得来广营商圈的基建、配套、企业资源配置得到跨越式发展。

来广营商圈北部区域包含清河营郊野公园等重点设施，主打生态建设为主。

商圈东侧与西侧区域包含北京市朝阳区和平医院、朝阳区实验小学（润泽校区）等医疗教育设施。

南部包含北京市会议中心，望湖公园、北小湖公园等重点设施。

来广营商圈内的五环路横贯东西，地铁13号线纵贯南北，立交桥环绕，是朝阳区交通枢纽之一，商圈地铁线路包含14号线东段的来广营站、善各庄站，以及15号线的马泉营站、崔各庄站。

商圈向东可直达首都机场，向南可通达望京、CBD等中心板块，向北可通达国家奥林匹克体育中心、天通苑等热点区域，向西可达国家体育场、圆明园遗址公园等板块，交通优势相对明显。

来广营商圈内生态休闲资源丰富，但商业配套相对落后，大型商场仍分布在望京板块，居民需打车去望京购物。

来广营商圈内的住宅多为1980年-2008年建成，目前是北京五环外刚需自住可供选择的商圈之一，商圈内的置业需求多样，总价跨度并不太大。主要吸引预算不高，对交通通勤和居住品质有要求的刚需购房者。

来广营商圈土地开发有较大前景，附近土拍讯息也相对较多。

土地成交方面，距离来广营商圈最近的5宗招拍挂地块位于朝阳区金盏乡梓庄村、望京花家地、孙和乡西甸村。

2020年4月，北京金隅嘉业以3.52亿元竞得望京花家地地块，成交楼面价16097元/㎡；

2017年4月，北京城建投资公司以28.54亿元竞得河乡西甸村地块，成交楼面价为31000元/㎡；

2017年4月，金地集团又以29.20亿元竞得金盏乡地块，成交楼面价24489元/㎡，上述地块位于来广营附近，但土地性质均为商业用地，故不会对来广营商圈内的住宅价格产生明显影响。

自2011年底“土鸡变凤凰”后，来广营商圈的发展前景不断走高。

政策规划方面，来广营商圈的未来发展确定性较强，作为望京板块的辐射板块，来广营商圈还有大量空地，预计未来来广营板块在政策规划方面会持续加码。

基础设施方面，2020年4月也开始动工建设双向四车道交通枢纽，对商圈内南北向交通的提振作用明显。

生态方面上，横跨朝阳、昌平、顺义的京城"绿肺"——温榆河公园正在建设，未来来广营商圈的生态建设会再上一层楼。

商业上，目前来广营没有大型的商业，但根据“十四五”规划，来广营东南方向会落成一批上万平米的商业综合体，这将有效补齐来广营商圈的短板。

来广营商圈未来最大的变数为疏解望京企业人口饱和压力的长线规划，大量的优质企业将会引入，例如阿里巴巴在来广营北京新总部已经封顶。阿里新总部未来建成后会为来广营商圈带来强劲发展动力，吸引大量科技人才涌入。

来广营商圈未来发展的负面利空，是商圈内被铁路切割开的区域很难连片开发，这会降低临近土地的利用率。

再有就是贯穿来广营的地铁线路只有15号线一条，另一条14号线在商圈中部就不再向前延伸，如果未来地铁线路能向商圈北侧延伸，该商圈价值还会迎来提振。

1、小区物业认真负责，为居民品质生活保驾护航。小区为北京泰禾中维物业管理有限责任公司，水平比较高，保障居民生活品质的同时还可以为小区价值赋能。

2、环境优美，居住惬意。绿化率超过45%，种植有各类地皮植物、灌木、高大乔木，另外还有假山水榭，共同构造出多层次的园林景观。

3、小区私密性很强。独门独院，不需要担心被打扰，居住氛围舒适。

4、建筑风格有特色。小区是典型的中式风格，设计精致巧妙。

通过幸福里app查询，截至2021年7月，小区在售房源约11套，占全部房源的0.3%。小区目前在售均价91601元/㎡，环比上涨约1.10%。近6个月，小区整体均价高过朝阳区、来广营商圈在售均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格稳中有升，涨幅高于于同期朝阳区、来广营商圈涨幅；从目前情况来看，小区价格平稳，适合入手。

购房成本方面，总价最低为166㎡三室二厅户型，报价1350万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为580.5万元左右，二套首付为1093.5万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区户型分布：166㎡-353㎡三房至五房，其中四房、五房为主力户型。

现选择小区主力户型166.31㎡四室二厅进行分析。

泰禾北京院子是由北边的五栋板楼和独栋别墅构成，

首先看一号区域不临街，而且处于中心区域，所以一号区域为楼栋选择的首选。

然后是二号区域临街，噪音污染会相对比较大，且靠近南面的二期烂尾项目，所以二号区域为楼栋选择的次选。

小区是中式建筑风格，适合喜欢中式风格别墅的购房者考虑。

小区绿化面积大，居住环境舒适，适合对居住环境有一定要求的购房者。

小区内户型、总价跨度不大，其中166㎡三房的上车价1350万元，首付为580.5万元左右，适合对稀缺资源、优质自住敏感，且预算充足的购房者考虑。

来广营板块生活品质中等偏上，生态休闲资源丰富，适合在来广营商圈内及望京商圈向往豪宅的购房者考虑。

目前，来广营商圈内只有懋源璟玺小区新房在售。

据幸福里APP得知，泰禾北京院子在售户型总价段为1350-3800万元/套起。

朝阳来广营板块的懋源璟玺在售555㎡及以上户型，总价4800万/套起。

顺义中央别墅区板块的中铁诺德阅墅220㎡-320㎡在售，总价1300万元/套起。

朝阳酒仙桥板块的丽都悦府187㎡-354㎡在售，总价2000万元/套起。

以上新房均位于郊环板块，对地段价值认同不敏感，预算不够充足，且不着急入住的购房者可以考虑中铁诺德阅墅和丽都悦府项目。

小区均价高于来广营商圈二手房均价，周边1公里范围内与来广营均价相近的小区不多，现选取临近板块房龄接近、总价与泰禾北京院子比较相近的望京金茂府和观唐进行比较。