福景苑小区位于朝阳区朝阳公园西商圈内，该商圈位于东三环到东四环之间。朝阳公园西商圈地处朝阳区中东部，东侧为朝阳公园东商圈，南侧为团结商圈，西侧为三里屯商圈，北侧为三元桥商圈。商圈西部为朝阳公园，该公园不仅是国家4A级景区，也是北京四环以内最大的城市公园，占商圈近一半的面积；商圈东部为东枫国际体育园、全国农业展览馆、中国农业农村部及其单位家属院、幼儿园、农业出版社等。

商圈发展起步较早，住宅聚集较为迅速，周边配套随着人口的流入迅速崛起。目前商圈内交通、商业、教育、休闲等资源均十分完善。交通方面，商圈东靠东四环路、西靠东三环路，北靠亮马桥路、南靠农展馆南路等城市主干道；地铁10号线在商圈内有团结湖、农业展览馆、亮马桥站，14号线在商圈内有朝阳公园站和枣营站。商业方面，有大型购物场所燕莎友谊商城、蓝色港湾，以及众多特色餐饮场所；教育方面，有枣营幼儿园、八十中学校枣营分校等优质教育资源。生态休闲方面，商圈内朝阳公园、团结湖公园等知名公园。

楼市方面，截至2021年6月，板块内主要以二手房为主，暂无新房供给。二手房建成年代跨度较大，多集中在1990年-2003年。早期板块内主要以全国农业展览馆、中国农业农村部、农业出版社等单位职工为主， 随着城市发展，越来越多的银行、外企、国企、艺术传媒、互联网等单位的管理人员、附近使馆区外籍员工入住该商圈。

近5年，片区内无新地块入市。2018年以来，距离该商圈最近的成交地块是朝阳区将台乡1016-030地块R2二类居住用地、1016-033地块F2公建混合住宅用地。地块于2019年1月28日被中交地产股份有限公司、世茂集团控股有限公司旗下华通置业有限公司和北京茂康企业管理有限公司联合体摘得。地块成交楼面价21281元/㎡，溢价率0.5%。该地块即为上东郡项目地块，属于共有产权项目。商圈内无住宅地块入市、无新房项目入市，短期内对二手房的价格不会产生冲击，预计未来一段时间内板块的二手房价格仍会处于稳定阶段。综上，商圈近些年还将面临无住宅土地供应的局面，小区土地资源将变得更加稀缺，价值进一步凸显。

朝阳公园西商圈配套完善，接近饱和，目前可见利好是在建的地铁3号线。北京地铁3号线一期工程西起东四十条，沿工体北路、朝阳公园一路向东，至姚家园路向北转至京沈客专朝阳站，3号线一期将与既有2号线、10号线、14号线，在建12号线、17号线等线路换乘；将在朝阳公园西商圈设置朝阳公园、团结湖站。随着3号线的建成通车，将使得板块内业主出行更方便，大大减轻了重大换乘节点的客流压力；同时对改善北京东部地区交通出行和促进区域经济发展起到积极作用。

1、小区户型种类较多，一居、两居、四居都有在售，能够满足不同人群的需求，属于中高端楼盘。小区的建筑风格为新中式风格，非常有自己的建筑特点。

2、小区周边商业配套齐全，生活购物娱乐便捷。不管是日常生活必须的超市、药店、医院还是大型酒店、商场，在商圈内均有分布，适合在周边中信大厦、使馆街等地工作的年轻群体。

3、小区周边教育医疗资源充沛，800米内有多所幼儿园可供家长选择，方便家长接送孩子上下学，附近的小学、中学教学质量都很有保障。距离陆军总医院不足1公里，小区业主骑车10分钟就可以到达，就医十分方便，足够满足业主日常医疗需求。

4、小区周边有多个地铁站、公交站。距离最近的地铁站为10号线的亮马桥站，交通便利，不管是去市内还是市外，四通八达，畅通无阻。

幸福里APP显示，福景苑小区2021年6月挂牌均价68824元/㎡，比上月下跌0.04%，基本持平。挂牌房源以177㎡-192㎡的两居较多，总价在1150万-1260万之间。幸福里APP显示挂牌房源12套，房源不是很多。

从近六个月的价格波动来看，环比上涨为主要趋势，房价总体是趋于稳定的，购房者不必过分担忧。

目前小区在售的一居和两居比较多，分别是6套和5套，四居有1套。

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从通勤角度看，对于在地铁10号线和14号线东段附近的商圈工作的通勤一族和在附近CBD上班的年轻人来说交通十分便利，但由于早晚高峰地铁、公交比较挤，自驾交通容易堵塞，所以更推荐给离工作地点车程少于半小时的人群，比如一居和二居就很适合在中信大厦工作的白领。另外，由于此小区属于中高档小区，周边教育资源和医疗资源又很丰富，这里的四居非常适合家庭条件好，有孩子上学和老人需要照顾需求的家庭。

2021年6月在朝阳公园西板块无在售新房可参考对比，所以我们选择了相对较近的柏林郡和悠唐麒麟公馆进行对比。

柏林郡在售户型有1套97㎡的两居，均价在75000元/㎡，总价720万/套起；另有133㎡-161㎡的三居，均价在75000元/㎡，总价1210万/套起。小区距离福景苑小区16公里，近地铁亦庄线小红门站、江南山水幼儿园、北京市朝阳实验小学、北京市第八十中学、大兴区平安医院，保证了周边交通、教育配套的完善。均价相对较高，适合有一定经济基础的改善人群。

悠唐麒麟公馆户型为123㎡的两居，均价为113902元/㎡，总价为1401万/套起。小区距离福景园小区6公里，近2号线、6号线地铁线、北京大学国际双语幼儿园、芳草地国际学校、北京市第二中学、苹果医院、朝阳区中医医院，周边的交通、教育、医疗资源丰富。均价明显要比其他小区高。

福景苑周边二手房报价在69000元/㎡-76000元/㎡，其中福景苑小区在售户型二居较多且房源较少，我们选择位于福景苑小区附近的博雅园和九号公寓进行对比，展示各自优劣。