瑞海家园五区位于西红门商圈，商圈位于南四环和南五环之间，地处大兴西红门镇。东侧与旧宫商圈贴合，最东端到南苑机场；南侧是高米店商圈，以南五环为边界；西侧与芦城乡商圈相邻，大致以欣美街左侧河道为分界线；北侧是丰台花乡商圈，隔新发地桥对望。

西红门商圈的区域功能定位是面向城市南部的综合商业中心，是新媒体基地和北京中日创新合作示范区的服务保障区。

商圈内的交通资源主要有南五环、地铁4号线（大兴线）、地铁大兴国际机场线、京开高速等，圈内公共交通发达。商圈内的医疗资源主要有大兴区西红门医院、北京大学肿瘤医院(南郊院区)等，医疗资源丰富。主要商业资源有荟聚中心、鸿坤广场购物中心等。主要生态休闲资源有兴海公园、兴华公园、寿宝庄公园等。

作为大兴的商业板块，商圈内的商品房住宅以二手房为主，次新小区较多，房龄多集中在5-25年之间。根据幸福里APP数据显示，2021年8月该商圈二手房挂牌均价为4.38万/㎡；商圈内目前有三个新盘在售，分别是兴创国际中心、新城控股熙红印、首开龙湖熙悦宸著，其中兴创国际中心是写字楼项目，均价3.8万/㎡起。新城控股熙红印和首开龙湖熙悦宸著是住宅项目，在售均价6.44万/㎡起。目前西红门商圈新房供应稳定，价格相对较高，二手房供应充足，挂牌价格稳定。

目前商圈价值主要体现在商业发达。商圈内主要居住人群以大兴本地居民为主，另外还有新发地市场、丰台科技园和金融街等区域的工作人群，居住人群结构相对复杂，主要的通勤方向是新发地、金融街和丰台科技园。

根据北京市规自委官网显示，西红门商圈2021年没有新地块入市，但是5月份的北京市土拍中，大兴区有两块土地成交，成交数据整理如下：

第一块是大兴旧宫镇DX05-0102-6101、6102、YZ00-0801-0015、0016地块B4、U17、R2，建控规模82574㎡。位于南五环内8号线五福堂地铁站附近，属旧宫商圈。由住总和首开以16.3亿元及竞建公租房面积2.88万㎡的条件竞得，溢价率14.8%，楼面地价19740元/㎡，未来最高售价是7万/㎡。

第二块是大兴新城核心区H组团DX00-0106-001a、001b地块R2、A334，建控规模192900㎡。位于南六环内念坛公园西北角，属天宫院北商圈。由中冶和宁波雨航以62.5亿元及竞建公共租赁住房面积1000平方米的条件竞得，溢价率5%，楼面地价32400元/㎡，未来最高售价为5.7万/㎡。

其中第一块地的位置最接近西红门商圈，未来的最高售价是7万/㎡。如果未来新产品以上限价格入市，单价将会大幅高于西红门区域内的绝大多数社区。而西红门和旧宫两个商圈的城市功能定位完全不同，旧宫尚处在产城融合阶段，西红门商圈已经是非常成熟的区域商业中心。从配套丰富度、生活便利度和未来发展预期等多个方面，都不具备横向比较的条件。所以未来新地块新产品入市不会对西红门商圈内的二手房市场造成影响。

西红门商圈的发展方向主要是商业内容的不断深挖和商业领域的持续拓展，主要可以从两个方面来看：

一是西红门商圈地处国家新媒体组团，受国家新媒体基地辐射，这是商圈为新媒体产业提供拓展空间和配套支撑的先决条件。根据《丰台分区规划（国土空间规划）（2017年-2035年）》显示，未来五年西红门镇将围绕国家新媒体基地产业，继续完善创新创业孵化平台和公共服务体系，均衡布局品牌化、连锁化、便利化的精品商业设施，不断提升域内的科技创新和综合服务水平。

二是西红门商圈是大兴北部地区较为成熟的区域商业中心，扎实的商业底子为其发展高规格服务业奠定了坚实基础。根据《丰台分区规划（国土空间规划）（2017年-2035年）》显示，西红门商圈将继续培育消费新模式，顺应居民消费理念、方式和习惯变化，多措并举促进消费向体验化、品质化和数字化方向升级。优化国际购物环境，布局一批免税店，发展"首店"经济，继续引入国际品牌店、旗舰店，打造国际消费中心城市重要节点。未来将建设成为“家庭社交商圈”，支持荟聚购物中心提档升级，推广"功能+场景+体验"新型消费，发展夜间经济，打造"深夜食堂特色餐饮街区"。培育形成京南商业地标。

1、小区楼栋采光好：小区楼栋南北朝向，楼间距大，各楼层的采光都相对较好。

2、小区干净整洁：小区内路面和楼道里没有垃圾和杂物，垃圾分类设施也处理得及时到位，居民生活环境好。

3、小区户型种类较齐全：小区户型有72㎡-73㎡一居、73㎡-93㎡两居和109㎡-134㎡三居，可挑选面相对较宽。

4、小区周边配套相对齐全：小区周边商业、医疗、交通以及休闲资源都比较完善，能满足居民日常需求。

根据幸福里APP数据显示，截止到2021年8月，瑞海家园五区的挂牌均价是3.9万/㎡，挂牌均价环比上月下降0.67%，挂牌房源以两居和三居为主。从过去6个月的数据来看，小区价格总体呈现上升趋势，虽然7月-8月份有所下跌，但是下跌程度在正常范围之内。小区目前挂牌待售的房源约9套，挂牌率为0.66%，属于较低水平。综上所述，瑞海家园五区的居住群体较稳定，价格整体呈上升趋势，购房者不必担心价格有较大波动。

购买成本方面，以92.7㎡两居室为例，报价410万。参照北京市现行的普宅+非普标准，普宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源属于普宅，首套首付约为144万，二套首付约为246万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，一定程度会影响首付金额，所以上例仅供参考。

瑞海家园五区的户型有72㎡-73㎡的一居，73㎡-93㎡的两居，109㎡-134㎡的三居，现在选取两个有代表性的户型进行分析。

户型一：

该户型为134㎡南北朝向三居室，其优点有：

1、南北通透，采光通风好；

2、卫生间有窗，利于干燥；

3、餐客分区，各功能区完善。

其缺点有：

1、客厅较小，显得局促；

2、餐厅和客厅面积几乎相同，设计不合理。

户型二：

该户型为120.21㎡南北朝向三居室，其优点有：

1、南北通透，采光通风好；

2、客厅有南向阳台，利于晾晒衣物；

3、餐客分区，各功能区完善。

其缺点有：

1、卫生间无窗，不利于干燥；

2、主卧门直对客厅，有客来访不利于隐私。

5号楼、8号楼、9号楼、13号楼、18号楼、20号楼、22号楼等楼栋处在小区中间位置，相对比较安静，且中心区域绿化更好，建议优先选择。

1号楼、2号楼、14号楼、15号楼、16号楼、17号楼、26号楼、27号楼等楼栋临街有噪音影响，特别是1号楼、2号楼、16号楼、17号楼等楼栋，临街且楼下还有底商，噪音影响较为严重，建议慎重考虑。

瑞海家园五区属于刚需型社区，小区挂牌均价较低，首付压力较小，适合大兴区域内的首套家庭，尤其是居住在西红门附近资金不太宽裕的人群；

小区距地铁4号线西红门站约1.4公里，适合主要通勤方向为新发地、金融街和丰台科技园以及在4号线及沿线的工作人群购买。

西红门商圈目前有三个新盘在售，分别是兴创国际中心、新城控股熙红印、首开龙湖熙悦宸著，其中兴创国际中心是写字楼项目，不具备对比性，新城控股熙红印和首开龙湖熙悦宸著是住宅项目。首开龙湖熙悦宸著由北京龙和信泰置业有限公司开发，主打89㎡-136㎡三居、四居，单价6.44万/㎡起，总价570万起。新城控股熙红印由北京新城鸿熙房地产开发有限公司开发，主打75㎡-105㎡两居、三居，单价6.44万/㎡起，总价465万起。

相比瑞海家园五区，新盘绿化、内部配套和建筑品质相对更佳，但是单价相对较高，首付压力较大，预算充足的朋友可以优先考虑新城控股熙红印和首开龙湖熙悦宸著。瑞海家园五区与之相比周边配套更为齐全，单价低，首付压力小，对于预算不多的家庭来说也是不错的选择。

瑞海家园五区周边二手房均价在3.3万/㎡-5.7万/㎡，其中瑞海家园五区、兴海家园月苑和九龙山庄三区同属刚需型小区，有一定竞争关系，故选择此三小区做对比分析。