如意园小区位于新华大街商圈，新华大街商圈位于东五环和东六环之间，地处通州新华街道。商圈东侧包含运河商务区，与武夷花园商圈、北京市政府隔河相望；南侧是果园和乔庄商圈，以京哈铁路为界。西侧毗邻北苑商圈，被103国道隔开；北侧是北关商圈，以通惠河为界。

新华大街商圈的板块功能定位是城市高端功能承载区，高端商务服务业和创新金融服务业主要集中在板块东侧的运河商务区。

商圈内的交通资源主要有地铁八通线、地铁6号线和通燕高速，公交线路众多。圈内交通网密集，出行非常便捷。商圈内的医疗资源主要有京通医院、中西医结合医院和潞河医院三所中大型医院，其中潞河医院为三级综合性医院。商业资源包括万达广场、物美、京客隆等大型商超。休闲资源包括滨河步道、西海子公园、运河文化广场等等。

作为通州的传统居住区，商圈内的商品房住宅以二手房为主，房龄多集中在15年-30年之间。根据幸福里APP显示，2021年7月该商圈二手房挂牌均价为4.7万/㎡；商圈内目前有4个新盘在售，其中京澜誉府、鑫苑盛世天玺是住宅产品，通州富力中心是写字楼，复地通运府是商业，住宅在售均价都在6万/㎡以上。目前新华大街商圈新房供应稳定，二手房挂牌也相对平稳。

目前商圈价值主要体现在产业预期和居住配套方面。商圈内主要居住人群以老通州原住民和老国企、事业单位退休职工为主，其次是万达商圈工作人群、国贸和望京商圈的工作人群等群体，主要的通勤方向是国贸方向。

根据北京市规自委官网显示，新华大街商圈2021年没有新地块入市，但是5月份的北京市土拍中，通州有三块土地成交，成交数据整理如下：

第一块成交是通州宋庄地块，属于六环外，城乡结合地带。金地以45.16亿总价拍下，溢价率1.03%，楼面价是2.64万/㎡，未来最高售价是4.5万/㎡；

第二块成交是城市副中心0302街区地块，在通景园小区附近。龙湖和恒基报22.4亿，达到竞价上限，转入竞政府持有商品住宅产权预设份额程序，溢价率25%。未来的产品是共有产权房，政府持有20%份额，未来最高售价是7万/㎡；

第三块成交是北京城市副中心1201街区地块，在环球影城西侧的城乡结合地带。碧桂园以41.15亿总价拍下，并且需要配建6.4万㎡“国际人才社区住房”，可售住宅楼面价约4.8万/㎡，溢价率14.94%，未来最高售价是6.2万/㎡；

其中第二块地的位置最接近新华大街商圈，未来的最高售价是7万/㎡，如果开发商以最高限价销售的话，新房的单价就比较高，和新华大街商圈没有任何竞争优势。况且其商圈成熟度、配套完善度、交通密集度、价值预期等方面都略显不足。所以小编认为新地块新产品未来入市，对新华大街商圈的影响微乎其微。

新华大街东部的运河商务区是北京市府重点打造的新城市名片，主要用于承载高端金融创新企业、总部经济、高端商务服务和财富管理产业集群。截止到2020年1月，运河商务区已经集聚了230余家银行、保险、证券、基金、保理等金融企业。

北京市府迁入通州至今，新华大街商圈新建了广渠快速路、通运隧道等多条交通干道。商圈内的支线小路均进行了不同程度的拓宽和修缮或维护。通州火车站和乔庄火车站两个车站重新装修，并且开通了从通州到市区的市郊通勤列车。同时还扩建和新建了潞河医院、西海子公园等一大批公共服务场所。

另外，通州旧改力度逐年加大，目前南小园西区、南小园东区等一批老破小社区已经旧改完毕。东方生活区等一批小区正在旧改之中。受益于市政府东迁和运河商务区的落地和发展，新华大街商圈的城市功能会从单纯的居住功能向商务功能发展，产业预期价值提升，含金量进一步提高。

1、挂牌价格低，上车成本小，新华大街板块新房、次新房单价均在6万/㎡以上，如意园作为妥妥运河商务区域内地段小区，均价4.8万/㎡，上车总价只要350万，但生活品质却没有下降，无论小区外还是小区内，整体环境干净又安静。

2、作为2000年前建成的小区，绿化率高达35%，即使现在新建成的小区，绿化率大多也只有30%。小区内大树均为成年大树。小区中还有一个花园小环岛，既解决了路口错车问题，又提高了小区整体美观。

3、物业费为0.5元/㎡/月，停车免费，这两项生活费用就远低于新小区的生活成本，大多数人几乎没压力，而且六号线地铁北关站很近，基本可解决日常通勤，低碳出行即可以节省开支又保护环境。

4、周边配套成熟，居民生活方便。医院、公园、商场、地铁、公交、火车齐全，出行，购物、休闲娱乐也随心所欲。

2021月7月如意园的挂牌均价是4.8万/㎡，两居总价约350万、四居约800万，挂牌均价环比上月下降0.32%。全网挂牌待售总套数约2套，挂牌率为0.16%，属于较低水平，挂牌房源为两居、四居。从过去六个月的数据来看，小区价格呈现"稳中有降"的趋势，环比下降幅度在正常范围内，购房者不用担心大幅度的价格变动。需要注意的是，由于挂牌率低，成交量小，单套小户型的高单价成交记录会对整体均价产生较大影响，个例不具代表性，不能真实反应价格趋势。

购买成本方面，以176㎡两居室为例，报价796万。参照北京市现行的普宅+非普标准，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源属于非普通住宅，首套首付约为318万；二套首付约为637万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，一定程度会影响首付金额，所以上例仅供参考。

如意园挂牌在售户型有两居、四居，下边我们来分别分析一下

2.1、户型一：

本户型是73.8㎡南北通透两居室，其中优点有三：

1、南北通透，透风良好，四季居住都很舒适；

2、两个卧室分别位于南北两侧，有利于隐私；

3、南北两个阳台，可根据特点分别设计功能。

其中缺点有三：

1、客厅没有窗户，采光有一定影响；

2、卫生间没有窗户，不利于通风换气；

3、入户门正对卫生间门，开关门时不利于隐私。

2.2、户型二：

本户型是176.35㎡南北通秀四居室，其中优点有四：

1、南北通透，透风良好，四季居住都很舒适；

2、家务动线与会客动线分离，有效解决动线撞车问题；

3、四个阳台，有改造空间，可满足业主灵活需求；

4、户型方正，好利用，浪费面积小。

其中缺点有二：

1、客厅有西窗，夏天会很热；

2、两个卫生间都没有窗户，不利于通风换气。

如意园小区共有20栋楼，小区北门离地铁站近，所以地铁通勤需求的朋友可靠近北门的1号楼、2号楼、3号楼。

靠近南门的12号楼、13号楼、14号楼为拐角楼建筑，还有5号楼、6号楼为两个方向相交建造，这五栋的在拐角处的房间采光会有问题，请谨慎选择。

本小区为刚需型楼盘，单价低，总价因为有小面积两居而容易上车，地铁出行非常方便，适合工作、生活在通州区域、6号线沿线上刚需、刚改人群。三口之家可选择73㎡左右两居，家庭成员较多的可选择176㎡四居。

新华大街板块在售新盘有四个，分别是盛世天玺（均价6.3万/㎡），京澜誉府（均价6万/㎡），复地通运府（均价5.2万/㎡）、富力中心（均价5.8万/㎡），从产品属性来看，复地通运府、富力中心和如意园不具可比性，其中盛世天玺、京澜誉府居住属性跟如意园购房需求相符。

盛世天玺主力户型为三居、四居，最小89㎡三居，总价在540万-800万之间，京澜誉府主力户型为三居、四居，最小99㎡三居，总价600万-834万，这两个楼盘品质、总价、需求要素相差不大，单价、总价都比如意园高。从交房时间考虑，盛世天玺交房时间是2023年6月，京澜誉府交房时间是2022年12月，都不如如意园二手房，即买即住，入住时间不紧迫资金充裕的购房者可考虑新房。

新华大街板块内二手房报价在4.2万/㎡-6.5万/㎡，其中如意园、新城东里、后南仓同属刚需型社区，有一定竞争关系，故选择此三小区做对比分析。