北京人家小区位于昌平区南部的回龙观板块,该板块北侧为朱辛庄板块、南侧为西二旗板块、西侧为西北旺板块、东部为霍营板块。回龙观板块紧邻京新高速和北清路,又有京藏高速贯穿而过,实现了北三环到北六环的快速通行。
板块内有地铁8号线穿过,乘坐地铁8号线可前往森林公园南门、鼓楼大街、南锣鼓巷等地,由此可见,板块内交通对于居民日常出行来说较为方便。其次板块内的医疗也非常的发达,有积水潭医院和回龙观医院。这两家医院都为三级甲等医院,医疗设施配备齐全,专业性较强,可以为区域内的居民健康提供保障。
区域内还有瑞安鑫诊所、龙泽诊所、龙源诊所等小诊所,可以为区域内的居民提供便利。回龙观板块也是教育氛围浓厚的板块,板块内拥有各个年龄段成熟的教育体系,有昌平第二实验小学、北京外国语大学附属外国语学校、首都师范大学附属回龙观育新学校等。板块内餐饮娱乐休闲购物等基础设施齐全,板块内有北店时代广场和港龙商业中心,可以一站式的解决附近居民的购物需求。
整个回龙观板块内部住宅密集,住宅小区较多,可以接受来自西二旗板块的溢出需求,西二旗板块作为北京大型的高科技园板块,板块内居住大多为IT行业的工作人群,随着西二旗的进一步发展,回龙观板块也会随之一起走上”顺风路”。
截止2021年5月,昌平回龙观板块有两块地入市,分别是马连店地块和中关村生命科学园地块。5月11日,卓越联合中交以49.9亿元、2.95万平米公共租赁住房面积,竞得昌平区中关村生命科学园三期及北四村棚户区地块,楼面价约5万元/㎡,溢价率5.05%,地块附近有地铁8号线、13号线、昌平线。去西二旗、望京上班,都比较方便,周边新房有海淀幸福里8万元/㎡,萬橡悦府5万元/㎡左右。周边二手房龙泽苑挂牌价约4.8万元/㎡,领秀慧谷挂牌价约5-6万元/㎡。
同一天,卓越联合中交又拿下昌平区东小口镇马连店1803-610地块,成交价36.1亿元,据测算可售住宅楼面价约5.3万元/㎡,溢价率5.2%,配建2.05万平方米公租房,地块距离地铁8号线平西府地铁站500米左右。房价方面,周围的新房有奥森ONE,售价约6万元/㎡,周边二手房首开国风美唐,房价约6.3万元/㎡。两个地块预计商品房销售指导价在6.3万元/㎡左右。
昌平区是北京的新城和科教新区,是首都西北部生态屏障,是拥有6000年文明史、2000年建置史的昌盛平安之地,是坐拥明十三陵、居庸关两大世界文化遗产的文化旅游名区,是致力全国科技创新中心主平台建设、服务首都高质量发展的创新活力之城。
近年来随着昌平的发展,也带动了回龙观板块的兴起,为了打造“回天”商圈。全面推进传统大型商业项目提质升级,加快推动大型在建商业项目建设,合理指导新零售网点布局;重点提升“回天地区”商业品质,昌平区为了围绕打造大容量、快速化的通勤走廊,全力服务保障 17号线、13 号线扩能提升等重大工程建设,主动推动地铁19号线北延、S2 线通勤化改造、北部联络线等重点项目前期规划和手续办理,谋划新龙泽、黄土店站等 9 个轨道微中心规划建设,拓展轨道交通的服务效能,带动地铁沿线的地区的经济,更好的打造一个全新的回龙观板块。
1、小区楼龄较小,楼体较新,且为混合结构,墙外以黄配绿涂料为主,楼栋有保温层,顶层为双层防水设计。形成了实用性与美观性兼备的花园洋房建筑风格。
2、在内部配套设施上,不仅内部有体育场、景亭座凳以及老年活动中心,为居住者提供足够的娱乐休闲场所。
3、在商业方面,周边超市、小型便利店众多,基本满足住户日常生活必需品消费。对于大型购物中心的交通也是非常便捷,驱车不到十五分钟可达,可以满足了小区居民日常娱乐、休闲的需要。
4、在医疗方面,从小区驾车10分钟即可到达北京龙禧医院、北京积水潭医院(回龙观院区),距离较近,可实现快速高效就医。附近大小诊所也较多,足够满足周边住户日常看病需求。
截至8月底,北京人家所在的小区挂牌均价为50106元/㎡,比上月略有上升0.33%,户型涵盖82㎡-94㎡两居、82㎡-154㎡三居、130㎡-164㎡四居,主要成交户型为两居和三居,其中两居近半年成交价约335万/套-530万/套;三居近半年成交价约为550万/套-725万/套,挂牌成交速度较快。从价格走势来看,相对稳定。
由于建筑时间和建筑品质以及小区环境等优势,该小区均价高于回龙观板块和昌平区均价,且与昌平房价相差甚远。
参照北京市现行的普宅标准看,普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%;非普宅商贷首套首付为40%、二套首付为80%。该小区大部分二手房为普宅,以99㎡两居为例,该户型总价约为550万,首套首付为220万、二套首付为440万,但具体贷款额度和年限都需评估。
小区户型涵盖了82㎡-164㎡不等的户型,各面积段、各户型满足了绝大部分购房者对于安居房的需求。
下面选用小区较有特点的87.51㎡两居和104.06㎡三居进行分析。
户型名称 | 户型A | 户型B |
户型图片 | ||
面积 | 87.51㎡ | 104.06㎡ |
朝向 | 东西 | 南北 |
户型 | 两室一厅 | 三室一厅 |
优点 | 1、全明户型,通风、采光较好 2、双阳台设计,观景生活两不误 | 1、生活、观景双阳台 2、主卧、客厅朝南,采光好 |
缺点 | 1、无独立餐厅,用餐不便 2、客厅西向,夏天可能会较晒 | 1、暗卫,通风差 2、南北不通透,通风较差 |
小区共40栋楼,其中2号楼、3号楼、6号楼靠近小区南门,由于小区车辆北进南出,因而靠近南门的居民车辆出行很方便;
16号楼、18号楼、22号楼、23号楼、25号楼在小区中心,环境舒适,无噪音干扰;
35号楼、36号楼、37号楼靠近北门,离公交站相对来说较近,出行更为方便;
12号楼、39号楼距离京藏高速较近,可能会有噪音干扰。
小区租户占比低,人员流动性小,住户稳定,适合对安全性和居住舒适度有较高要求的人群。
小区为六层板楼占有87.5%,南北通透,容积率为1.5,一梯两户,落地窗设计,适合看重小区内部居住品质的购房者。
小区整体环境氛围较好,居住舒适且价格相对较低,适合预算较少但较为看重小区居住环境的住户
小区户型涵盖较广,有82㎡两居-164㎡的三居,选择性多,无论是单身还是家庭人口较多的购房者都可以选择。
小汤针对北京人家附近的新房进行筛选,由于附近小区新房较多,最后将距离较近的招商都会湾项目来与北京人家进行比对。
项目 | 北京人家 | 招商都会湾 |
位置 | 北京市昌平区回龙观街道二拔子路 | 北京市昌平区南邵镇文智路16号 |
开发商 | 北京新龙房地产开发有限公司 | 北京首都开发股份有限公司 |
住宅性质 | 商品房 | 商品房 |
售价 | 50209元/㎡ | 53000元/㎡ |
建筑时间 | 2002年-2006年 | 2021年 |
建筑类型 | 板楼 | 板楼 |
户型面积 | 82㎡-94㎡两居 82㎡-154㎡三居 130㎡-164㎡四居 | 88㎡ 三居 135㎡四居 |
物业 | 新龙天宇物业管理有限公司 | 北京招商局物业管理有限公司 |
物业费 | 0.85㎡/月-1.80㎡/月 | 3.98元/㎡/月 |
优点 | 1、可选面积段较多,覆盖客群广 2、在售均价低、性价比较高 3、生活氛围浓厚,入住率高 | 1、车位比科学合理,采用人车分流设计 2、配套单独的商业街,生活便利 3、英式风格园林,风景秀丽 |
缺点 | 1、物业整修保养不及时 2、建筑年代相对较久 | 1、目前项目周边商业配套多为村镇小店,商业配套待完善 2、物业管理费高,生活成本高 |
分析 | 两个项目针对客户群体有所不同,追求高品质生活可以考虑招商都会湾,小区整体物业服务完善,居住环境优美,户型整体面积相对北京人家较小且设计合理,但物业费和单价和北京人家相比都较高,适合改善型住户和预算充足的客群。且该小区为期房,无法即买即住。而北京人家则可选户型和相应面积段较多,适宜人群也较多,在售均价较低,物业费用也较低,节省生活成本,且周边和内部配套完善,适合追求性价比高的购房家庭,且可即买即住,无需等待。 |
作为主要居住区,北京人家周边5公里内二手房项目较多,故而选取在价格方面与北京人家较为接近、周边配套区别不大、位置也相较不远的融泽嘉园及龙城花园W区进行对比,看看在配套基本一致的情况下小区的产品力与性价比有何优劣。
项目 | 北京人家 | 融泽嘉园 | 龙城花园W区 |
位置 | 北京市昌平区回龙观街道二拔子路 | 北京书昌平区回龙观商圈龙域北街龙域中路5号 | 北京市昌平区华美达酒店(北京龙城店)附近 |
开发商 | 北京新龙房地产开发有限公司 | 北京华融金晖置业有限公司 | 北京昌信回龙园别墅有限公司 |
住宅性质 | 商品房 | 商品房 | 安置房/经济适用房 |
售价 | 50209元/㎡ | 65132元/㎡ | 54715元/㎡ |
建筑时间 | 2002年-2006年 | 2013年-2016年 | 1997年-1998年 |
建筑类型 | 板楼 | 板楼/塔楼 | 板楼 |
户型面积 | 82㎡-94㎡两居 82㎡-154㎡三居 130㎡-164㎡四居 | 64㎡一居 86㎡-99㎡两居 90㎡三居 | 46.19㎡一居 63.04㎡-125㎡两居 190㎡-193㎡三居 |
物业 | 新龙天宇物业管理有限公司 | 北京长城物业管理有限公司 | 北京龙城花园物业管理公司 |
物业费 | 0.85元㎡/月-1.80元/㎡/月 | 2.29元㎡/月-2.45元/㎡/月 | 2.00元/㎡/月 |
优点 | 1、可选面积段较多,覆盖客群广 2、均价低、性价比较高 3、生活氛围浓厚,入住率高 | 1、商业配套更优 2、车位充足 3、距离地铁站较近,交通便利 | 1、社区规模大,配套设施完善 2、小区环境成熟,入住率较高 |
缺点 | 1、物业整修保养不及时 2、距离地铁站较远,交通相对不便 | 1、小区内部非机动车存放地点较少 2、单价较高 3、可选面积段较少 | 1、经适房首付要求高 2、租客较多,人员较为杂乱,物业管理难度大 |
分析 | 三个小区虽然建成时间略有差别,不过总体来说都是老旧小区,由于位置较为接近,在周边配套可以说是不相伯仲,生活氛围上北京人家、融泽嘉园更优,建筑品质上龙城花园W区更优;其中融泽嘉园小区由于是经适房,在首付、税费等方面相对要求较高,融泽嘉园则本身单价较高,就性价比而言北京人家相对更优。 总而言之,如果更注重建筑及品牌、家庭成员较少不需大户型,则金域华府相对更优;融泽嘉园则居于两者之间,更适合首付相对不紧张的人群及想投资出租的人群。如果更追求性价比且家庭成员较多则北京人家相对是更好的选择,且无论是从价格还是整体的居住氛围和居住品质来看,北京人家在三个小区中都是占据主要优势的,较多的户型和面积段也可以提供给购买者更多的选择。 |