涧桥山小区位于密云区，密云区位于北京东北部，属远郊，定位为生态涵养区。含一条高速路、一条主要进京国道，一条市郊铁路、一个中国历史文化名镇、一个经济开发区。

一条高速路为大广高速，时速80-120公里/时，双向四-六车道加救援车道，是密云区域居民进入北京城区的主要道路，从密云桥走大广高速至东北六环酸枣岭桥，全程42公里，至东北五环来广营桥60公里。

一条主要进京国道为京密路，起点为东直门，终点为市界密云古北口，沿线连接朝阳、顺义、怀柔、密云4个区，全线长约123公里，是北京市东北部重要国道干线，目前朝阳段太阳宫北街-机场南线正在进行高架桥改造，预计2023年底建成通车，通车后便于沿线居民通行。

一条市郊铁路为S5线，是一条以旅游观光为主体的铁路，共设北京北站、清河站、昌平北站、雁西湖站、怀柔北站、黑山寺站、古北口站7座车站。

一个中国历史文化名镇为古北口镇，含特色古镇景区为古北水镇，是集观光游览、休闲度假、商务会展、创意文化等旅游业态为一体的特色小镇。

板块内医疗、教育、产业园区配套主要在城区，中大型商场为万象汇、国泰百货、燕赛奥特莱斯、瑞嘉商场、鑫海韵通百货，医疗、教育资源较为平庸，缺乏大型三甲医院。

重点发展区域为密云新城、怀柔科学城东区、西田各庄镇、溪翁庄镇、穆家峪镇、巨各庄镇，定位为新城综合发展的核心地区，其中，新城集中建设区为密云城区。

产业方面，主要为以科学城引领的创新型产业，承接地球系统科学、生命科学应用研发功能、科学服务和配套生活服务功能。以山水特色和长城文化为依托的文化旅游产业，重点发展康体休闲、精品文化旅游服务产业。密云经济开发社区重点发展医疗健康、只能装备、节能环保产业。

密云主要居住区集中在密云城区，主要为1980年-2018年建公房、商品房，以50㎡-160㎡一居-四居为主。新城还存在大量保障性住房、回迁房，古北水镇景区周边还存在度假、改善型住房。

居住人群以密云本地人，内城区域工作生活人群，改善置业人群为主。

2015年起，密云区居住用地土地较为活跃，主要集中在经济开发区、密云新城区域。

2021年5月，首开+住总+花样年+旭辉联合体以17.38亿元摘得密云区檀营乡6005地块，可售住宅楼面价约1.5万元/平方米，溢价率15%，容积率为2%，控高30米（局部45米），未来将建成低密类住宅产品。

近10年中，密云区域商品房供地以改善型、低密产品为主，预计未来产品发展方向会继续以此为重点，吸引当地改善置业人群、产业园区职住平衡人群、有第二居所旅居类需求人群。

根据2019年，北京市人民政府正式批复的《密云分区规划国土空间规划 （2017年-2035年）》显示，具体发展方向为：

构建“一心、两带、 四区”的城乡空间格局。

“一心” ：是新城综合发展的核心区。在承接中心城区人口、就业与功能、带动本地新型城镇化发展中起到引领作用，逐步完善综合服务功能。

一带：指长城文化带。延续文化名镇（古北口镇）及传统村落的历史风貌，推动区域特色农业与竞品旅游休闲产业融合发展，打造长城文化精粹集中体验区。

四区：指水源保护区、浅山生态示范区、东部绿色发展协作区、西部生态涵养区。提升四区环境品质，建设生态文明典范区。

1、小区自身品质较高，绿化好，设有凉亭、喷泉，且小区实现人车分流，生活体验感较好。

2、2021年8月该小区的参考均价为26689元/㎡，在售户型多，覆盖一居室、两居室、三居室和四居室，可供不同类型的购房者选择。

3、小区周边设施配套基本完善，集中在生态和商业方面，像距离小区479米有瑞海姆度假村，还临近万象汇大商场和各大银行，可以满足居民的日常生活需求。

4、小区交通便利，小区到980高速站500米，直通朝阳区，还有像密1路、80路等多线公交车途经小区，交通出行相对便利。

据幸福里APP显示，截至2021年8月，涧桥山小区在售房源有59套，占总房源的3.8%，挂牌均价为26689元/㎡，对比上月价格没有浮动。近半年以来，小区价格略有下降，均价高于密云板块在售均价。

在购房成本方面，截止至2021年8月，涧桥山小区最小在售户型为63㎡的一室两厅，售价170万/套，参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，即该套房源首套首付为60万，二套首付为102万，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区户型有70㎡-72㎡一居、84㎡-92㎡二居、129㎡三居、209㎡-231㎡四居四种户型，其中两居、三居占较大比例，现选取92㎡两室与129㎡三室两种户型进行对比分析。

小区内楼栋皆为南北朝向，采光好。其中24号楼、28号楼、21号楼、22号楼靠近东南门，5号楼、6号楼、8号楼、13号楼靠近北门，出行方便，但临街噪音比较大，影响休息。16号楼、18号楼、17号楼处于小区中间部分，楼间距大，私密性、采光性较好。

1、小区居住品质较高，有大面积户型房源，适合预算较为充足的改善型购房者。

2、小区内外部生态环境良好，给家人养老的购房者可以优先考虑。

3、小区临近大广高速，直通朝阳区，适合在朝阳工作但预算不足的有车购房者。

截止2021年8月北京市密云板块有11个在售新房项目，为了更好的与涧桥山小区进行横向和纵向对比，选择售价相接近的万科弗农小镇进行对比。

万科弗农小镇位于北京市密云区密关路西侧，由北京宁溪房地产开发有限公司开发，截止2021年8月该小区挂牌均价为25000元/㎡，户型主要有140㎡-155㎡的三室两厅，售价330万/套-550万/套，187㎡-205㎡的四室两厅，售价550万/套-650万/套，户型朝向均为南北朝向，通风好。

与涧桥山小区相比，万科弗农小镇挂牌均价稍低，户型选择较少。涧桥山小区2011年-2013年开发建设，截至2021年8月挂牌均价为26689元/㎡。总的来说，万科弗农小镇购房成本较高，适合改善型用户，而涧桥山小区虽挂牌均价较高，但可选择的户型多，可以满足不同阶层人群的需要。

板块内二手房较多，基于小区地段、商圈等多方面考量，现选取距离涧桥山小区较近的瑞海姆公寓，懿品府小区进行分析。

售价统计时间为2021年8月