龙泉花园小区位于门头沟区城子板块，门头沟区位于北京西部西六环外，属郊区，定位为生态涵养区、首都西部综合服务区。城子板块紧邻西六环，属门头沟新城北部片区核心区，东部与石景山区相邻，是门头沟区各板块中距城区较近且发展较成熟的板块。

板块内含一条高速路为西六环，六环路是北京环城高速公路，从板块内上六环可至海淀、昌平、顺义、通州、大兴、房山、丰台等区域；

板块内含一条快速路为阜石路，板块内双峪路口为阜石路起点，东至西四环定慧寺桥，途经石景山区，限速80公里/小时，全程无红绿灯无高速费，从双峪路口走阜石路至西五环晋元桥仅需9公里，至西四环定慧寺桥仅需15公里。

生态方面，板块内含两个大型公园为滨河公园、永定河公园；目前板块内无地铁，教育、医疗、产业资源丰富但不优质，仅有一家二甲医院，缺少大型三甲医院等配套，无产业园区。

板块主要商业街为新桥大街，门头沟区政府、教委、公安局分局都在此，新桥大街也是门头沟北部城区主要的商业街，老牌社区型商场国泰百货也在此，小型商业业态丰富，缺少大型商场。

该板块主要为1970年-2015年建公房、商品房、保障房，以55㎡-120㎡两居-三居为主，含少量2015年后建设的纯商品房改善型住宅产品，另外板块内还有部分回迁房。居住人群以门头沟本地人，京西、京西南、京西北、内城区域工作生活人群，改善置业人群为主。

发展方面，板块经历了十余年棚户区改造、城市化进程发展，整体以楼房居住区为主，提升了区域内人群的居住品质。2010年阜石路通车，有效缩短了板块进入北京城区的时间，到达西四环仅15公里。目前，城子板块已经成为区域内以交通和环境为亮点的居住生活区。

近10年中，门头城区土地较为活跃，主要集中在北部片区门头沟政府周边及南部片区地铁S1号线周边，南部片区土地活跃度比北部片区高。由于门头沟区面积98％为山地，城区土地储备有限，新城北部片区周边已基本无地块可售。

2020年7月，兆佳业以12.6亿元，溢价率8.15%，竞得门头沟区新城04街区不限价宅地地块，楼面价31439元/㎡，容积率2.0，控高30米，这就是在售新房兆佳业花样年西山相府，共298户，8-10层一梯两户低密洋房产品，125㎡、145㎡三居-四居设计，均价6.1万/㎡，总价700万/套起。该地块位于城子板块内，未来将与区域内中骏西山天璟、西山御园一起，形成门头沟北部片区2015年后建设的改善型纯商品房产品的代表。

近几年，门头沟东临的石景山区域土地较为活跃，对门头沟新房去化产生影响，开发商在拿地热情方面明显要倾向于石景山区，加之门头沟区域利好政策不足，区域内土地表现将继续以冷静为主。

根据2019年，北京市人民政府正式批复的《门头沟分区规划国土空间规划 （2017年-2035年）》显示，城子板块规划定位为“新城北部片区”，具体发展方向为：

环境方面：新城段打造城市生态岸线，推进沿线休闲公园建设，为市民提供游憩场所，利用新城的自然山水资源，打造多类型公园，形成包裹新城、山水相融的环城休闲公园集群。

交通方面：优化门头沟区与周边区域、新城与新城外地区以及新城南北之间的道路基础设施。

土地方面：新城北部采空区以保障城市安全为前提，采用低密度、小体量模式，建设居住、文化与创业相融合的示范社区。北部琉璃渠、龙泉务、三家店等地区均衡配置居住与就业用地。

商业方面：新城按合理服务半径设置社区级商业中心，各镇街至少设置 1 处社区级商业中心，满足日常生活消费的综合需求。

人口方面：新城地区新增人口以吸引产业转型人口为主。

1、小区楼龄虽然较大，但是维护水平比较好，楼与楼之间的间距大，整体采光不错，通透性比较强；同时停车位也比较充足，停车方便。

2、截止至2021年7月，小区均价相对较低，在售户型房源面积48㎡-104㎡，有较多可选择性，总购房成本比较低。

3、小区靠近多个公交站 ，交通便利，最近车站步行5分钟即可到达，出行快捷方便。同时小区临近石担路与西六环，居民自驾出行方便。

4、小区地理位置较好，临近公园、商场、菜市场，休闲娱乐便捷，能够满足居民们日常需求。

通过幸福里app查询，截至2021年7月，小区在售房源共5套，占总房源的0.79%。小区目前在售均价34821元/㎡，环比上浮3.08%。近6个月，小区整体均价低于门头沟板块在售均价；近6个月来小区挂牌价格稳中有升，从目前情况来看，购房者不用担心价格有太大幅度的变动。

购房成本方面，总价最低为48.54㎡一室一厅户型，报价200万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为70万元，二套首付为120万元。

龙泉花园小区有48㎡一室、61㎡-104㎡两室、77㎡三室三种户型，其中两室户型占较大比重。现选择小区小户型48㎡一室一厅和104㎡两室一厅进行分析。

楼栋选择方面，7号楼邻近滨河公园，人流来往繁多，日常会存在噪音干扰；10号楼、2号楼、3号楼临近办公区域，底商众多，业主私密性相对较差；

2号楼朝向为东西朝向，可能会存在采光问题，通透性比较差；5号楼、6号楼、7号楼、8号楼、10号楼附近靠近医院、小区办公管理中心等，日常所需比较便利。同时5号楼、6号楼位于小区中心位置，观景较好，居住环境较为安静，优先推荐。

1、小区在售房源户型较多，单价低，总购房价格低，并且周边配套完善，适合购房成本有一定限制的刚需人群。

2、小区临近多个公交站，交通较为便利，出行便利，以公交车为主要通勤工具的人群。

3、小区地理位置在商圈辐射范围内，适合工作地点在国贸，城子板块的人群。

截止到2021年7月，门头沟城子板块还有在售新房项目，为了更好的进行横向对比，让购房者能清楚明了的了解到龙泉花园小区的优劣势，选择了该板块的西山相府项目和中骏西山天璟项目进行对比。

西山相府位于门头沟区城子板块新城大街与石担路交界处西南角，由北京华盛西山房地产开发有限公司开发。截止到2021年7月，西山相府小区目前在售户型较少，只有面积125㎡三室和143㎡三室两种户型，单价60000元/㎡，购房成本最低约为715万/套，交房时间到2023年7月。

适合需改善房源但不急需的购房者。龙泉花园小区目前在售户型较多，每平方米单价34821元/㎡起，成本最低200万。与西山相府小区相比之下，龙泉小区户型较多，可供购房者选择，单价低，总购房成本低，适合需购房但购房预算有一定限制的购房者。

中骏西山天璟位于门头沟区城子板块西山永定楼西300米，由北京骏宇房地产开发有限公司开发。截止到2021年7月，该项目目前在售户型较少，只有面积117㎡四室和135㎡四室两种户型，单价65000元/㎡，总价670/万套起。

与龙泉花园小区相比之下，中骏西山天璟项目，楼龄更新，居住环境整体观感强，但是面积普遍大，单价较高，总成本高，适合对户型面积、居住环境有要求且有一定成本的购房者。

板块内二手房较多，基于小区地段、商圈等多方面考量，现选取距离龙泉花园较近的向阳楼、绿岛家园进行比较。