知春路板块位于海淀区东南角，处于北三环、北四环之间，该商圈北靠五道口，南邻皂君庙，西与中关村和双榆树紧密衔接，东有牡丹园商圈。作为海淀区发展较早的板块，知春路经过多年发展，区域内生活配套完善，学术氛围浓厚，且聚集了很多从事互联网行业的高精尖人才。

交通方面，板块内有两条地铁线路，分别是呈南北走向的13号线和呈东西走向的10号线，两条线路交汇点即为知春路站，位于板块中部位置，其中10号线途经站可换乘8号线、5号线、1号线等，通达天安门、雍和宫、奥体中心等地；13号线途经站可换乘2号线、昌平线、15号线等，到达国贸、天通苑等地，居民出行便利。不止如此，板块北侧与北四环中路连接，南侧有北三环西路，东侧有学院路，自驾出行相对便利。

知春路板块内高校众多，聚集有北京航空航天大学学院路校区、首都体育学院、北京开放大学，学术氛围浓厚。此外，以知春路地铁站为核心，周边汇集有盈都大厦、中航科技大厦、京仪科技大厦、中国医药大厦、方恒时尚中心等商业写字楼，吸引了互联网、金融、商业、医药科技等各行业入驻，像方恒时尚中心就是字节跳动的一处办公地点，也是字节跳动的首个自有产权办公楼。

整体来看，板块内的工作人群素质较高，并具备一定购买力。板块内的大型商超有五道口购物广场、蓝景丽佳大钟寺家具广场，资源相对匮乏，商业形态更多以聚集性的小店为主，同时有五道口和中关村商圈加以扶持，基本满足居民生活所需。

楼市方面，截至2021年6月，板块内主要以二手房为主，暂无新房供给。二手房建成年代多集中在1985年-2002年，楼龄相对较新的小区以和景园和碧兴园为代表。板块内的居住和购买力人群大多是在知春路及附近商圈的上班族，或者是高校及企事业单位的工作者。

截至2021年6月，知春路板块近5年内并无住宅类土地出让计划，该板块开发较早，开发程度高，如今已经相对饱和，土地稀缺性明显，预计短时间内不会有新的住宅类土地入市。

根据北京市规划和自然资源委员会网站显示，海淀区的供地主要集中在西北五环外，像西北旺、永丰、翠湖、树村等区域。例如树村2021年5月26成交了两块棚户区改造类居住用地，最终由融创以底价57.3亿元竞得，溢价率约2.5%，11.2万元/㎡房价上限；西北旺镇在2020年2月的月中和月初也分别成交了两大块住宅类用地。

整体来看，海淀区的供地趋势对该板块二手房市场的冲击会相对较小，且由于知春路的地理位置条件和较多知名企业驻扎，使得板块内的房源相对紧俏，尤其租房市场热度较高。

交通方面，地铁12号线于2016年开工建设，预计2022年底开通运营，其中在知春路板块南侧将设置大钟寺站。同时，根据北京市轨道交通第二期建设规划调整方案，将13号线西二旗至龙泽站区间进行重新组合，分成A、B两线，其中13A线南部在大钟寺站后拨线延伸至车公庄，北部由西二旗北侧向东延伸至天通苑东，这将极大地提高居民的出行效率，缓解板块内的交通压力。

根据《关于印发北京市2021年重点工程计划的通知》显示，北京字节跳动公司总部产业园项目的所在地就是海淀区皂君庙板块的中坤广场，该项目与知春路板块南侧相邻，待后续建成投入使用后，不管是从人的角度还是市场角度看，都将给知春路板块带来极大的发展动力。

1.小区建筑由澳洲著名设计大师菲列普·考克斯设计打造，将澳洲风情、科技知性与自然灵性充分结合，属于新概念时尚社区。设计独特，绿化造型别致，居住品质较高。

2.小区户型面积段较大，户型多样，内部配套齐全。新闻界撒贝宁、影视界黄磊、音乐界吕思清、体育界刘璇都曾在此居住。值得注意的是，锦秋家园小区与北京字节跳动科技有限公司更是渊源深厚，公司初创地正是本小区。

3.物业管理模式新颖，参照融合“基础保障”、“引导共商”、“合伙治理”社区化物业管理模式，充分发挥民主，居民拥有更多自主权，居民满意度较高，邻里相处融洽。物业新型治理模式得到媒体多次报道。

4.小区周边已经形成适合居住的商业氛围，商圈发展成熟，并且所在商圈互联网产业园居多，未来发展前景优越。如果将来考虑再次置换房产，锦秋家园小区也是目前不错的选择。

截至2021年8月，锦秋家园小区挂牌均价96175元/㎡，环比上升0.10%。幸福里app挂牌房源17套，售价在880万/套-2400万/套之间。

从近六个月的价格波动来看，3月房价基本稳定，4月至6月一直呈上升趋势。知春路板块地理位置优越，且有多个大型企业驻扎，6月毕业季，租房市场热度高，对二手房市场有所冲击，因此，锦秋家园小区6月二手房价格下降明显。7月价格趋于稳定，总体呈上升趋势。总体来说，属于近期在板块内受关注度较高的小区。

近半年，板块内二手房均价之所以呈平稳上升趋势的原因主要有三点：第一，板块内虽然无新开发楼盘，但近年来注重老旧小区改造，重在提升居住品质，因此二手房市场热度较高；第二，板块内有科技产业园，企业公司较多，且交通便利，吸引大批人群来此就业，二手房需求量上升；第三，新开发楼盘位置较偏，且周边配套方面有所欠缺，为追求生活便利，更多购房者优先选择城区二手房。

举例：

具体购房成本方面，拿在售的101㎡的两居为例，报价880万，参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套首付为80%。即该套房源首套首付为352万，二套首付为704万。

因税费和贷款额度都需要银行具体评估，评估价一定程度会影响首付金额，所以上述例子仅供参考。

小区共9栋楼1314户，截至2021年8月，幸福里app在售房源17套。户型有85㎡的一居到225㎡的五居。

小区主力户型为135㎡两室一厅和180㎡四室两厅，因此选择两个主力户型进行分析。

小区1号楼、3号楼、4号楼、9号楼内均有商业公司，外来人员比较多，对此介意者，建议避开该楼栋。

小区采用流线型设计，2号楼、4号楼、6号楼部分单元户型不方正，购房者可根据具体单元进行选择。

1号楼、4号楼、8号楼下有小型花园，平时来此休闲人群比较多，追求安静居住环境的人群建议选择高楼层或其他楼栋。

小区目前仅开放东1门、东3门、南门与西门，东2门与北门不开放。学知路南公交站、学知路西公交站与西士城靠近东1门、东3门南门，通过该公交与地铁通勤的人群可就近选择1号楼；知春路公交站与知春路地铁站靠近西门附近，通过该公交与地铁通勤的人群可就近选择3号楼和7号楼。

1.锦秋家园小区物业为业内首家奥运服务商，所服务的2008年第29届北京夏季奥林匹克运动会奥运村，被国际奥委会罗格先生盛赞为“40年来最好的奥运村”，赢得了“奥运物管”的美誉。物业管理细致入微且充满人性化，看重物业服务品质的人群可以优先考虑本小区。

2.锦秋家园小区绿化面积覆盖面高，有假山、喷泉、花园等景观，并且内部配套完善，还有舞蹈、音乐、书法、健美操等不同兴趣社团。适合老年人养老居住，丰富业余生活。

3.锦秋家园小区周边生活设施配套多元，有大型商场和小型便利店、方便购物；距离三甲医院及公园约5分钟车程，就医方便，休闲娱乐也有场所。适合对周边配套要求较高的家庭居住。

4.锦秋家园小区所处位置优越，周边汇集盈都大厦、中航科技大厦、致真大厦、京仪科技大厦、中国医药大厦、方恒时尚中心等商业写字楼。涵盖互联网、金融、商业、医药科技等各行业，例如北京字节跳动科技有限公司、新浪互联网公司、优酷土豆、用友软件股份有限公司、北京元气森林饮料有限公司等。并且交通便利，10分钟可到达知春路南公交站及西土城站地铁站，均可再换乘至其他通勤方向，在周边工作的群体可优先考虑本小区。

截⾄2021年8⽉，知春路板块无在售新房。故选择与小区距离较近西北旺商圈的首创天阅西山和海淀幸福里进行新房比较。由于这两个新房都不属于该板块，因此，对板块内二手房市场冲击较小。

小区周边二手房的报价在9.3万/㎡-10.9万/㎡之间，其中宏嘉丽园小区和航南小区与锦秋家园小区整体相差不大，故选择这两个小区进行对比。