大峪南路小区位于门头沟区大峪板块，门头沟区位于北京西部西六环外，属郊区，定位为生态涵养区、首都西部综合服务区。大峪板块邻西六环，属门头沟新城北部片区核心区，是门头沟区各板块中距城区较近且发展较成熟板块。板块含浅山区，以老城风貌、自然环境、居住属性为主，生活氛围浓郁，在门头沟各板块中，是教育、医疗资源较全面的板块。

大峪板块东临滨河西区板块，从板块内大峪车站到滨河西区板块双峪路口仅800米，从双峪路口走阜石路至西五环晋元桥仅需9公里，至西四环定慧寺桥仅需15公里，全程限速80公里/小时，无红绿灯无高速费。也可从双峪路口上六环路，至海淀、昌平、顺义、通州、大兴、房山、丰台等区域。

板块内无地铁，教育、医疗、商业配套丰富但不优质，含一家三级综合医院，一个商业综合体，缺少十二年一贯制教育配套及大型三甲医院等配套，无大型商业配套，以基础性生活化商业街为主，无产业园区。

板块内主要为1970年-2017年建公房、商品房，以60㎡-160㎡两居-四居为主，含2014年后建的改善型住宅产品，另外板块内还有大量回迁房。

板块内居住人群以门头沟本地人、京西、京西南、京西北、内城区域工作生活人群以及改善置业人群为主。

板块发展方面，板块内经历了十余年棚户区改造、城市化进程发展，整体以楼房居住区为主，含少量平房居住区，整体提升了区域内人群的居住品质。2010年阜石路通车，有效缩短了板块进入北京城区的时间，从板块内大峪车站到达西四环仅16公里。目前，大峪板块已经成为区域内以生活类配套丰富为亮点的居住生活区。

近10年中，门头城区土地较为活跃，主要集中在北部门头沟政府周边及南部地铁S1号线周边，新城南部片区土地活跃度比北部片区高。由于门头沟区面积98％为山地，城区土地储备有限，以大峪板块为代表的新城北部区域周边已基本无地块可售。

2020年7月，兆佳业以12.6亿元，溢价率8.15%，竞得门头沟区新城04街区不限价宅地地块，楼面价31439元/㎡，容积率2.0，控高30米，这就是在售新房兆佳业花样年西山相府，共298户，8-10层一梯两户低密洋房产品，125㎡、145㎡三居-四居设计，均价6.1万/㎡，总价700万/套起。该地块距大峪板块内大峪车站约3.5公里，由于产品不同，未来对板块房价影响较为有限。

近几年，门头沟东临的石景山区域土地较为活跃，对门头沟新房去化产生影响，开发商在拿地热情方面明显要倾向于石景山区，加之门头沟区域利好政策不足，区域内土地表现将继续以冷静为主。

根据2019年，北京市人民政府正式批复的《门头沟分区规划国土空间规划 （2017年-2035年）》显示，大峪板块规划定位为“新城北部片区”，具体发展方向为：

环境方面：

新城段打造城市生态岸线，推进沿线休闲公园建设，为市民提供游憩场所，利用新城的自然山水资源，打造多类型公园，形成包裹新城、山水相融的环城休闲公园集群。

交通方面：

优化门头沟区与周边区域、新城与新城外地区以及新城南北之间的道路基础设施。

土地方面：

新城北部采空区以保障城市安全为前提，采用低密度、小体量模式，建设居住、文化与创业相融合的示范社区。北部琉璃渠、龙泉务、三家店等地区均衡配置居住与就业用地。

商业方面：

新城按合理服务半径设置社区级商业中心，各镇街至少设置一处社区级商业中心，满足日常生活消费的综合需求。

人口方面：

新城地区新增人口以吸引产业转型人口为主。

1.户型好，虽然整体户型面积都比较小，但基本都是南北通透，且每个户型都充分的考虑了空间利用以及采光和通风，有较高的生活居住品质。

2.小区的均价低于大峪板块平均水平，在售户型房源面积都是小面积的一居室至三居室，总成本比较低。

3.小区靠近多个公交站 ，车站步行1分钟即可到达，同时靠近主干道大峪南路和黑山大街，避免拥挤，出行便利。

4.小区周边配套齐全，附近有银行、超市还有门头沟区医院，能满足居民的日常生活需求，便利性很高。

据幸福里APP显示，截至2021年8月，大峪南路小区在售房源为18套，占全部房源的2.2%，挂牌均价为36144元/㎡，对比上月向下浮动0.16%。近半年以来，小区均价高于门头沟板块在售均价，低于大峪在售均价，环比上涨和下跌幅度均在正常值范围，购房者不用担心小区有较大幅度的价格变动。

在购房成本方面，截止至2021年8月，大峪南路小区最小面积的房型为35㎡的一室，报价169万，参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为59万，二套首付为101万，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区有35㎡-44㎡的一居、52㎡-75㎡的两居，73㎡-75㎡的三居，现选取主力户型55㎡的两室一厅和74㎡的三室一厅进行对比分析。

小区20号楼、7号楼、8号楼、2号楼、4号楼、13号楼、14号楼、16号楼位于小区靠内侧的位置，环境安静，建议优先选择。

23号楼、24号楼靠近大峪公交车站，并且距离烟酒城较近，人流量较多，存在噪音污染；27号楼、28号楼靠近大峪南路，日常出行方便且距离门头沟区中医医院和防疫诊所很近。

1、小区位于门头沟大峪板块，临近有门头沟区中医医院、北京京煤集团总医院等，适合在本板块就近生活上班的人群。

2、小区小户型面积仅39㎡，总购房成本低，板块内还未上车的刚需人群可以考虑。

3、小区临近阜石路，连通石景山区、海淀区，适合在这两区工作但预算不足的自驾人群。

截止到2021年7月份，门头沟共有16处在售新房项目。现选择西山相府小区和华远裘马四季做对比，其中西山相府距离大峪南路小区有3.5公里，华远裘马四季距离大峪南路小区仅有2.5公里。

西山相府位于新城大街与石担路交叉口西南角，由北京华盛西山房地产开发有限公司开发。截至2021年8月12日该项目主力在售户型为三居室。最小的为125㎡的三室两厅两卫，单价56000元/㎡，购房成本约为700万/套。

华远裘马四季位于门头沟增产路16号，由北京新都致远房地产有限公司开发。截至目前该项目包含最小户型面积为157㎡三居室。单价53000元/㎡，购房成本约为950万/套起。

同比之下，西山相府项目与华远裘马四季项目单价相似，高于大峪南路小区均价与板块内均价，且户型面积都较大，更适合预算充足的改善型人群。而西山相府项目总购房成本挂牌价格36144元/㎡（2021年8月12日），目前最小户型面积为35㎡一室，购房最低成本约为155万，价格更低，适合购房资金有限的刚需人群购买。

板块内二手房较多，基于小区地段、商圈等多方面考量，现选取距离大峪南路小区较近的新桥家园、金泰丽湾悦栖山进行比较。