霁月园小区位于门头沟区滨河西区板块，门头沟区位于北京西部西六环外，属郊区，定位为生态涵养区、首都西部综合服务区。滨河西区板块紧邻西六环，属门头沟新城北部片区核心区，东部与石景山区相邻，是门头沟区各板块中距城区较近且发展较成熟板块。

板块内含一条高速路为西六环，六环路是北京环城高速公路，从板块内上六环可至海淀、昌平、顺义、通州、大兴、房山、丰台等区域；板块内含一条快速路为阜石路，板块内双峪路口为阜石路起点，东至西四环定慧寺桥，途经石景山区，限速80公里/小时，全程无红绿灯无高速费，从双峪路口走阜石路至西五环晋元桥仅需9公里，至西四环定慧寺桥仅需15公里。

生态方面，板块内含一个大型公园为永定河公园，北京的母亲河永定河流经于此，是京西人群观光、休闲、娱乐的良好场所。目前该板块内无地铁，教育、医疗、商业、产业资源较为平庸，缺少十二年一贯制教育配套及大型三甲医院等配套，无大型商业配套，以基础性生活化商业街为主，无产业园区。

板块内主要为1980年-2006年建公房、商品房，以50㎡-110㎡两居-三居为主，还有少量回迁房。 居住人群以门头沟本地人，京西、京西南、京西北、内城区域工作生活人群为主。

发展方面，该板块经历了十余年棚户区改造、城市化进程发展，如今整体以楼房居住区为主，提升了区域内人群的居住品质。2010年阜石路通车，有效缩短了板块进入北京城区的时间，到达西四环仅15公里。目前，滨河西区板块已经成为区域内以交通和环境为亮点的居住生活区。

近10年中，门头城区土地较为活跃，主要集中在北部片区门头沟政府周边及南部片区地铁S1号线周边，新城南部片区土地活跃度比北部片区高。由于门头沟区98％面积为山地，城区土地储备有限，目前，滨河西区板块及周边已基本无地块可售。

2020年7月，兆佳业以12.6亿元，溢价率8.15%，竞得门头沟区新城04街区不限价宅地地块，楼面价31439元/㎡，容积率2.0，控高30米，这就是在售新房兆佳业花样年西山相府，共298户，8-10层一梯两户低密洋房产品，125㎡、145㎡三居-四居设计，均价6.1万/㎡，总价700万/套起。该项目距滨河西区板块内双峪路口约3公里，由于产品不同，未来对板块房价影响较为有限。

近几年，门头沟东临的石景山区域土地较为活跃，对门头沟新房去化产生影响，开发商在拿地热情方面明显要倾向于石景山区，加之门头沟区域利好政策不足，区域内土地表现将继续以冷静为主。

根据2019年，北京市人民政府正式批复的《门头沟分区规划国土空间规划 （2017年-2035年）》显示，滨河西区板块规划定位为“新城北部片区”，具体发展方向为：环境方面：新城段打造城市生态岸线，推进沿线休闲公园建设，为市民提供游憩场所，利用新城的自然山水资源，打造多类型公园，形成包裹新城、山水相融的环城休闲公园集群。

交通方面：优化门头沟区与周边区域、新城与新城外地区以及新城南北之间的道路基础设施。

土地方面：新城北部采空区以保障城市安全为前提，采用低密度、小体量模式，建设居住、文化与创业相融合的示范社区。北部琉璃渠、龙泉务、三家店等地区均衡配置居住与就业用地。

商业方面：新城按合理服务半径设置社区级商业中心，各镇街至少设置 1 处社区级商业中心，满足日常生活消费的综合需求。

人口方面：新城地区新增人口以吸引产业转型人口为主。

1、小区品质方面：小区的品质较高，绿化面积大，车位充足，楼间距较大可有效提升小区居民的生活品质。

2、小区安保方面：小区安保水平较高，门禁较为严格，摄像头遍布小区。

3、配套设施方面：小区内外设施配套完善，有专门的充电桩，为小区居民提供更多的方便。

4、地理位置方面：小区周边配套完善，交通便利，小区周边医疗、商业等也比较齐全。

通过幸福里app查询，截至2021年7月，小区在售房源4套，占全部房源的0.80%。小区目前在售均价37497元/㎡，环比上浮约0.13%。近6个月，小区整体均价高于门头沟、滨河西区在售均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格略有波动，但整体波动均在正常值范围内，购房者不必担心小区价格有较大的变动。

购房成本方面，总价最低为88㎡两室一厅户型，报价328万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为115万左右，二套首付为197万，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区有88㎡-104㎡两室，110㎡三室，151㎡四室三种户型，户型占比较为平均。现选择小区小户型87㎡两室一厅和110㎡三室一厅进行分析。

小区整体有7栋楼，其中每栋楼中都存在东西朝向的户型，采光较差且临街，噪音污染比较严重，不太推荐。2号楼、6号楼远离大门，出行不太方便，但是了环境比较安静。5号楼、6号楼下楼就是底商，方便小区居民的生活，但是有可能在夜晚影响居民的休息。

1、小区内总价跨度不大，其中88㎡两室一厅的总价328万，适合刚需购房者考虑。

2、小区绿化率达46%，环境优美，且物业安保水平高，门禁严格，对小区品质和安全性有要求的人群可以考虑。

3、小区临近公交站点，并且两公里内有地铁站，适合对通勤要求较高的人群。

目前门头沟滨河西区板块暂无在售新房项目，目前距离小区最近的新房项目是小区2.5公里外的中昂时代广场和华远裘马四季。

中昂时代广场为小面积，低总价小区。华远裘马四季为大面积，高总价小区。

中昂时代广场售41㎡-68㎡的两居室和40㎡的三居室，单价35000元/㎡起，总价130万/套起；与霁月园小区相比，两者挂牌均价相差不大，但霁月园小区的户型更多，选择性更大。霁月园小区更适合对户型有一定要求的刚需人员。

华远裘马四季售156㎡-166㎡的三居室和183㎡-191㎡的四居室，单价53000元/㎡起，总价950万/套起；从单价来看，二者没有可比性。霁月园小区更适合预算不足的刚需人群，而华远裘马四季小区更适合对住房需求更高的改善型人群。

板块内二手房较多，基于小区地段、商圈等多方面考量，现选取距离霁月园小区较近的滨河德露苑、承泽苑进行比较。

售价统计时间为2021年7月