龙华苑小区位于房山区良乡板块内。良乡板块东临大兴区,北接长阳板块,西靠阎村板块。板块内交通便捷,有京深高速和京港澳高速两条高速路穿良乡板块而过;房山线在板块内设有广阳城、良乡大学城北、良乡大学城、良乡大学城西、良乡南关、苏庄五站,极大方便板块内居民出行。
板块经过多年沉淀,区域内拥有完善的生活配套,形成浓厚的居住氛围。随着良乡大学城落定及北京中关村国家创新示范区房山园区建设,良乡的发展迎来新机遇。相比较长阳板块,良乡板块发展较晚,早些年板块内的住宅以回迁房和自建房为主。
不过随着良乡板块规划成型,板块内楼市热度也逐渐提升,相继有恒大、金地、天恒、首创、五矿等知名开发商落地深耕,是北京比较热门的置业板块。目前板块内的住宅大致可分为两类:一类是建成于2010年前的回迁房或老旧公房,典型代表有紫汇家园、鸿顺园等;另一类是以水岸壹号、金地朗悦为代表的名企新盘。
板块内的配套发展目前相对成熟,比较有优势的配套集中体现在教育资源和休闲资源方面。教育资源方面,目前已有北京理工大学、北京中医药大学、首都师范大学等国内知名院校在此建分校区,休闲资源方面,有北潞园健身园、昊天公园。
而板块内有三级综合医院良乡医院,还有绿地缤纷城、华冠购物中心、龙湖房山天街等大型购物中心。作为房山新城的良乡组团,良乡板块目前的居住人群还是以本地人居多,其次也有在中关村科技园的技术人员、大学城的老师。价格层面,近6个月来,良乡板块房价处于平稳增长的趋势,但低于房山区均价。
2011年以来,良乡板块一直是房山区内住宅用地供应最活跃的板块之一,从住宅用地供应数量上看,在房山区内高于热门板块长阳。
根据北京市规划和自然资源委员会官网显示,2017年来,良乡板块共成交九宗住宅用地,其中2017年2月成交的良乡镇01-05-02等地块,该地块最终被中海、首开、保利、龙湖地产以23.25亿元的价格收入囊中,后期开盘产品为知名的限竞房项目金樾和著;2020年1月入市的拱辰街道FS00-LX04-0087、0093、0092、0085地块R2二类居住用地、B1商业用地、A33基础教育用地,该地块最终被北京鑫汇房地产开发有限公司以18.28亿的价格拍下,目前该地块还没有进一步的开发动态。
而根据北京市规划和自然资源委员会官网的消息,2021年良乡板块暂无待入市地块,不过良乡目前在售新房还是比较充裕,对板块内二手房价格也会造成一定影响。
根据《房山分区规划(国土空间规划)(2017年—2035年)》良乡板块落实“科技创新中心”,规划建设以北京中关村国家创新示范区房山园区、良乡大学城为核心的产业园区,充分发挥科技人才资源优势,有序引导高端要素集聚。
建设科技金融创新转型发展示范区,建设北京中关村国家创新示范区房山园区,充分发挥良乡大学城与科研院所的科技人才资源优势,实现与创新经纪人的高位对接,构建以创新为主导的产业体系。三个新城组团中,良乡组团主要承担科技研发与转化功能。
塑造文化产业园区,吸引文化创新人才,以良乡大学城等北京中关村国家创新示范区房山园区为人才基地,加快推动文化与科技融合,打造文化科技创新集群。
1、小区楼栋为南北朝向,排列有序,楼间距较大,可以较好保护住户隐私;户型也比较方正,功能分区明显,大面积户型较多,居住起来比较舒适。
2、小区内基础设施比较完善,有监控系统、休闲设施、充电桩设施、垃圾分类设施等等,为住户的日常生活提供了便利,也增强了小区的安全性和趣味性。
3、小区绿化率为40%,树木种类较多,有乔木、灌木、花卉等等,并且还有假山装饰,布局比较合理,景观比较独特,为住户营造出了良好生活环境。
4、小区休闲和商业配套比较完善,附近有公园、商场、文化活动中心、专业运动场馆,休闲娱乐和购物比较方便,丰富了住户的日常生活。
截至2021年8月,幸福里APP显示挂牌房源为11套,小区挂牌均价为27906元/㎡,相较7月上涨0.03%。
从近6个月的价格波动来看,该小区房价总体趋于稳定,购房者不必过分担忧。
具体购房成本方面,拿在售的110㎡一居为例,报价320万:参照北京市现行的普宅+非普标准看,普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%,非普宅商贷首套首付为40%、二套为80%。即该套房源首套首付为128万,二套首付为256万。
该小区有99㎡-122㎡两居、140㎡三居、221㎡-277㎡四居,主力户型为99㎡两居和140㎡三居。
面积/居室 | 99㎡两居 | 140㎡三居 |
户型图 | ||
优点 | 1、户型南北通透,通风和采光较好 2、客厅面积较大,活动空间充足 3、客厅和厨房带有阳台,晾晒空间充足 | 1、客厅面积大,活动空间充足 2、客厅带有阳台,晾晒空间充足 3、厨房带有阳台,利于通风散烟 |
缺点 | 1、卫生间为暗卫,容易滋生细菌 2、次卧朝北,采光受影响 | 1、两个卫生间均为暗卫,通风较差 2、两个次卧均朝北,采光受影响 |
3栋、4栋、10栋、24栋至26栋邻近小广场,有噪音污染,建议购房者谨慎选择。
12栋至20栋、33栋-36栋被植物所环绕,绿化景观较好,比较安静,推荐购房者选择。
小区房源价格适中,所售房源有别墅和普宅,户型面积普遍较大,改善型购房者可以选择。
小区周边医疗和休闲资源比较丰富,附近有多所医院和多处公园,适合看重医疗和休闲配套的人群选择。
小区距离中细软知识产权科技产业园、拱辰1954文创园、昊岗工业区、张庄工业区等园区较近,在这些园区工作的人群可以选择。
截至2021年8月,在房山区有31个新建楼盘,这里选择同在良乡板块的两个小区作对比,分别是中海京西里小区和首创伊林郡小区。
中海京西里小区为北京中海兴良房地产开发有限公司的项目,有75㎡两居和86㎡-87㎡三居,售价40837元/㎡起,306万/套起。位置上该小区紧邻房山线苏庄地铁站,只有100米左右,比较适合在地铁沿线工作的人群。
首创伊林郡小区为北京安顺园房地产开发有限公司开发的项目,有81㎡两居和91㎡-95㎡三居,售价36500元/㎡起,报价290万/套起。该小区离地铁较远,邻近京港澳高速公路和月华北大街,自驾出行比较方便,适合依赖自驾出行的人群选择。
房山良乡地区旧小区相对较多,这里选择距离较近的黄辛庄东里和吴店西里作对比,龙华苑和这两个小区的建筑时间比较接近,售价也相差不多,但品质差异较大,可以做出有效对比。
名称 | 龙华苑 | 黄辛庄东里 | 吴店西里 |
位置 | 房山-良乡 | 房山-良乡 | 房山-良乡 |
住宅性质 | 商品房 | 商品房 | 商品房 |
售价 | 27906元/㎡ | 25967元/㎡ | 24039元/㎡ |
建筑时间 | 1985年-2006年 | 1997年-2005年 | 1998年-2005年 |
建筑类型 | 板楼/别墅 | 板楼/塔楼 | 板楼 |
户型面积 | 99㎡-122㎡两居 140㎡三居 221㎡-277㎡四居 | 56㎡-62㎡一居 62㎡-133㎡两居 97㎡-172㎡三居 172㎡四居 | 87㎡-111㎡两居 119㎡-125㎡三居 |
物业 | 北京市福城物业管理中心 | 农工商总公司 | 北京市吴店物业管理中心 |
物业费 | 0.50元/㎡/月-1.26元/㎡/月 | 0.50元/㎡/月-1.00元/㎡/月 | 0.50元/㎡/月 |
优点 | 1、绿化率较高,为40% 2、休闲设施充足 | 1、楼间距较大 2、房源较多 | 1、内部设施完善 2、楼下底商较多 |
缺点 | 1、人车不分流 2、停车位较少,车位比系数为0.1 | 1、车辆随意停放 2、基础设施不完善 | 1、楼房外立面老旧 2、绿化率较低,为20% |
分析 | 龙华苑内部绿化较好,休闲设施充足,但人车不分流,停车位比较少,整体而言品质较高,户型面积较大,均价也相对较高,适合预算充足的改善人群。 黄辛庄东里楼间距较大,房源数量较多,但基础设施不完善,存在随意停车现象,小区户型比较齐全,户型面积范围较大,均价处于中等水平,刚需和改善人群均可选择。 吴店西里内部设施完善,楼下底商较多,但楼房外立面老旧,绿化率较低,整体而言品质较为一般,不适合改善人群选择。 |