北潞华家园小区位于房山区良乡板块内。良乡板块东临大兴区,北接长阳板块,西靠阎村板块。板块内交通便捷,有京深高速和京港澳高速两条高速路穿良乡板块而过;房山线在板块内设有广阳城、良乡大学城北、良乡大学城、良乡大学城西、良乡南关、苏庄五站,极大方便板块内居民出行。
板块经过多年沉淀,区域内拥有完善的生活配套,形成浓厚的居住氛围。随着良乡大学城落定及北京中关村国家创新示范区房山园区建设,良乡的发展迎来新机遇。
教育资源方面,目前已有北京理工大学、北京中医药大学、首都师范大学等国内知名院校在此建分校区,休闲资源方面,有北潞园健身园、昊天公园。而板块内有三级综合医院良乡医院,还有绿地缤纷城、华冠购物中心、龙湖房山天街等大型购物中心。
相比较长阳板块,良乡板块发展较晚,早些年板块内的住宅以回迁房和自建房为主。不过随着良乡板块规划成型,板块内楼市热度也逐渐提升,相继有恒大、金地、天恒、首创、五矿等知名开发商落地深耕,是北京比较热门的置业板块。
目前板块内的住宅大致可分为两类:一类是建成于2010年前的回迁房或老旧公房,典型代表有紫汇家园、鸿顺园等;另一类是以水岸壹号、金地朗悦为代表的名企新盘。板块内的配套发展目前相对成熟,比较有优势的配套集中体现在教育资源和休闲资源方面。
作为房山新城的良乡组团,良乡板块目前的居住人群还是以本地人居多,其次也有在中关村科技园的技术人员、大学城的老师。价格层面,近6个月来,良乡板块房价处于平稳增长的趋势,但低于房山区均价。
2011年以来,良乡板块一直是房山区内住宅用地供应最活跃的板块之一,从住宅用地供应数量上看,在房山区内高于热门板块长阳。
根据北京市规划和自然资源委员会官网显示,2017年来,良乡板块共成交九宗住宅用地,其中2017年2月成交的良乡镇01-05-02等地块,该地块最终被中海、首开、保利、龙湖地产以23.25亿元的价格收入囊中,后期开盘产品为知名的限竞房项目金樾和著。
2020年1月入市的拱辰街道FS00-LX04-0087、0093、0092、0085地块R2二类居住用地、B1商业用地、A33基础教育用地,该地块最终被北京鑫汇房地产开发有限公司以18.28亿的价格拍下,目前该地块还没有进一步的开发动态。
而根据北京市规划和自然资源委员会官网的消息,2021年良乡板块暂无待入市地块,不过良乡目前在售新房还是比较充裕,对板块内二手房价格也会造成一定影响。
根据《房山分区规划(国土空间规划)(2017年—2035年)》良乡板块落实“科技创新中心”,规划建设以北京中关村国家创新示范区房山园区、良乡大学城为核心的产业园区,充分发挥科技人才资源优势,有序引导高端要素集聚。
建设科技金融创新转型发展示范区,建设北京中关村国家创新示范区房山园区,充分发挥良乡大学城与科研院所的科技人才资源优势,实现与创新经纪人的高位对接,构建以创新为主导的产业体系。
三个新城组团中,良乡组团主要承担科技研发与转化功能。塑造文化产业园区,吸引文化创新人才,以良乡大学城等北京中关村国家创新示范区房山园区为人才基地,加快推动文化与科技融合,打造文化科技创新集群。
1、该小区位于房山区良乡,小区建成时间较长,内部配套较为齐全,周边住宅小区较多,生活气息浓厚。
2、该小区内部绿化率达到30%,绿化环境比较好;户型面积比较大,室内空间宽敞,居住舒适度比较高。
3、该小区单价26384元/㎡,在房山区内属于较低水平,物业费和停车费用都比较低,购房成本和养房成本都比较低。
4、该小区周边配套比较齐全,商业门店、医疗门诊和药房、休闲场所等比较齐全,能满足居民日常所需。
幸福里APP显示2021年7月,该小区的挂牌均价为26384元/㎡,环比6月份上涨1.01%,挂牌房源有49套,占全部房源的3.7%,均价低于房山区和良乡区域的房产均价。从近6个月的价格走势来看,该小区的房价呈上涨趋势,但涨幅不明显,价格比较稳定。
具体购房成本方面,拿在售的89.39m²两居为例,报价220万。参照北京市现行的普宅+非普标准看,普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%,非普宅商贷首套首付为40%、二套为80%。即该套房源首套首付为77万,二套首付为132万。
小区有71㎡-75㎡的一居、89㎡-107㎡的两居、120㎡-161㎡的三居、159㎡-264㎡的四居,主力户型为89㎡-107㎡两居,得房率约85%。
面积/居室 | 84.41㎡两居 | 89.38㎡两居 |
户型图 | ||
户型优点 | 1、访客动线较短,保护住户的隐私 2、厨房带阳台,可做储物空间 | 1、卫生间干湿分离,便于使用 2、带两个阳台,南面阳台方便晾晒衣物,北面阳台可做储物间 |
户型缺点 | 1、餐厅不够方正,使用率不高 2、过道面积较大,浪费空间 3、卫生间面积较小,且为暗卫,影响通风换气 | 1、厨房面积较大,没有餐厅设计 2、卫生间为暗卫,不利于通风换气 3、过道处利用率不高,比较浪费空间 |
该小区占地较大,21号楼和22号楼距离小区北门较近,5号楼和6号楼距离小区南门较近,出入小区路程短。
11、14、15、21号楼与前面楼栋距离较远,楼间距大,而且位于小区内部,采阳、采光效果俱佳,居住环境也比较安静。
22号楼前面无遮挡,低楼层住户采光不会受影响,不过前方为阳光体育场,环境较为嘈杂,选择时需要综合考虑。
1、该小区户型内部房间面积偏大,空间设计比较合理,居住环境较为宽敞,活动空间大,对于喜欢宽敞舒适环境的人群来说是不错的选择。
2、该小区单价26380元/㎡,在房山区属于价位低的小区,物业费用0.65元/㎡/月-1.30元/㎡/月,停车费用150元/月,都相对较低,适合购房预算有限的家庭选择。
3、该小区内部绿化环境较好,周边有文体公园、阳光体育场和北潞园健身公园等,比较适合家中有老人和孩子的家庭选择。
4、该小区位于五环之外,周边配有地铁和多条公交线路,适合在地铁沿线或附近工作的人群考虑。
截至2021年7月,在房山区有31个新建楼盘,这里选择良乡板块距离北潞华家园小区最近的两个小区作对比,分别是中海京西里小区和首创伊林郡小区。
中海京西里小区为北京中海兴良房地产开发有限公司的项目,售价40837元/㎡起,户型有两居和三居,面积在75㎡-87㎡之间,户型面积偏小,整体售价较低,306万/套起。位置上该小区紧邻房山线苏庄地铁站,只有100米左右,公共交通发达,比较适合刚需人群和上班族。
首创伊林郡小区为北京安顺园房地产开发有限公司开发的项目,售价36500元/㎡起,户型面积在81㎡-95㎡之间,报价290万/套起,与北潞华家园小区相比,户型面积偏小,单价高。
综合考虑来说,北潞华家园小区户型从一居到四居都有,室内空间较宽敞,居住舒适度较高,周边配套也比较齐全,基本满足日常所需,房屋单价也比两个新小区要低。
房山区良乡区域二手房源较多,这里选择阳光邑上小区和远洋新仕界小区与阳光邑上小区作对比。
小区名称 | 北潞华家园小区 | 远洋新仕界小区 | 阳光邑上小区 |
位置 | 房山区-良乡 | 房山区-良乡 | 房山区-良乡 |
住宅性质 | 商品房住宅 | 商品房住宅 | 商品房住宅 |
售价 | 26380元/㎡ | 39413元/㎡ | 34647元/㎡ |
建筑时间 | 2000年-2007年 | 2015年-2017年 | 2011年-2012年 |
建筑类型 | 板楼 | 板塔结合 | 板楼 |
户型面积 | 71㎡-75㎡一居 89㎡-107㎡两居 120㎡-161㎡三居 159㎡-264㎡四居 | 27㎡-40㎡一居 76㎡-78㎡两居 76㎡-92㎡三居 | 62㎡-126㎡两居 83㎡-176㎡三居 125㎡-242㎡四居 |
所属物业 | 北京昊远隆基物业管理有限公司 | 中远酒店物业有限公司 | 北京中昂物业管理有限公司 |
物业费 | 0.65元/㎡/月-1.30元/㎡/月 | 3.60元/㎡/月-7.00元/㎡/月 | 1.80元/㎡/月-3.60元/㎡/月 |
优点 | 1、物业费和停车费都比较低 2、周边医疗和商业配套齐全 3、与另两个小区相比,单价较低,且一居到四居都有,可选择空间大 | 1、停车费用低,150元/月 2、建成年代较近,小区比较新 3、公共交通便利 | 1、公共交通便利 2、容积率1.70,居住密度低,居住环境比较舒适 3、停车费用低,150元/月 |
缺点 | 1、小区内部设施老化 2、楼栋内部环境差 | 1、小区比较小,可选择的楼栋少 2、物业费用较高 | 1、楼栋比较密集,楼间距小 2、人车未分流 |
分析 | 北潞华家园小区建成时间最长,小区内部设施比较老旧,楼栋内卫生环境差,在安保方面也有待提升,门禁设施形同虚设。小区周边商业配套齐全,在医疗配套方面也比较丰富,比较适合注重周边生活配套的人群购买。 远洋新仕界小区建成时间短,小区比较新,但小区面积比较小,只有三栋楼,户型面积偏小,比较适合单身人士居住或者夫妻二人居住;该小区距离地铁房山线比较近,通勤方便,比较适合上班族购买。 阳光邑上小区绿化率达到35%,小区内部环境优美,基础设施完善,紧邻昊天公园,休闲散步比较方便,适合对居住环境要求较高的人群选择;距离地铁房山线良乡大学城西只有700米左右,比较适合依赖轨交出行的上班族。 |