吴店西里小区位于房山区良乡板块内。

良乡板块东临大兴区，北接长阳板块，西靠阎村板块。板块内交通便捷，有京深高速和京港澳高速两条高速路穿良乡板块而过；房山线在板块内设有广阳城、良乡大学城北、良乡大学城、良乡大学城西、良乡南关、苏庄五站，极大方便板块内居民出行。板块经过多年沉淀，区域内拥有完善的生活配套，形成浓厚的居住氛围。随着良乡大学城落定及北京中关村国家创新示范区房山园区建设，良乡的发展迎来新机遇。

相比较长阳板块，良乡板块发展较晚，早些年板块内的住宅以回迁房和自建房为主。不过随着良乡板块规划成型，板块内楼市热度也逐渐提升，相继有恒大、金地、天恒、首创、五矿等知名开发商落地深耕，是北京比较热门的置业板块。目前板块内的住宅大致可分为两类：一类是建成于2010年前的回迁房或老旧公房，典型代表有紫汇家园、鸿顺园等；另一类是以水岸壹号、金地朗悦为代表的名企新盘。

板块内的配套发展目前相对成熟，比较有优势的配套集中体现在教育资源和休闲资源方面。教育资源方面，目前已有北京理工大学、北京中医药大学、首都师范大学等国内知名院校在此建分校区，休闲资源方面，有北潞园健身园、昊天公园。而板块内有三级综合医院良乡医院，还有绿地缤纷城、华冠购物中心、龙湖房山天街等大型购物中心。

作为房山新城的良乡组团，良乡板块目前的居住人群还是以本地人居多，其次也有在中关村科技园的技术人员、大学城的老师。价格层面，近6个月来，良乡板块房价处于平稳增长的趋势，但低于房山区均价。

2011年以来，良乡板块一直是房山区内住宅用地供应最活跃的板块之一，从住宅用地供应数量上看，在房山区内高于热门板块长阳。

根据北京市规划和自然资源委员会官网显示，2017年来，良乡板块共成交九宗住宅用地，其中2017年2月成交的良乡镇01-05-02等地块，该地块最终被中海、首开、保利、龙湖地产以23.25亿元的价格收入囊中，后期开盘产品为知名的限竞房项目金樾和著；2020年1月入市的拱辰街道FS00-LX04-0087、0093、0092、0085地块R2二类居住用地、B1商业用地、A33基础教育用地，该地块最终被北京鑫汇房地产开发有限公司以18.28亿的价格拍下，目前该地块还没有进一步的开发动态。

而根据北京市规划和自然资源委员会官网的消息，2021年良乡板块暂无待入市地块，不过良乡目前在售新房还是比较充裕，对板块内二手房价格也会造成一定影响。

根据《房山分区规划（国土空间规划）（2017年—2035年）》良乡板块落实“科技创新中心”，规划建设以北京中关村国家创新示范区房山园区、良乡大学城为核心的产业园区，充分发挥科技人才资源优势，有序引导高端要素集聚。

建设科技金融创新转型发展示范区，建设北京中关村国家创新示范区房山园区，充分发挥良乡大学城与科研院所的科技人才资源优势，实现与创新经纪人的高位对接，构建以创新为主导的产业体系。三个新城组团中，良乡组团主要承担科技研发与转化功能。

塑造文化产业园区，吸引文化创新人才，以良乡大学城等北京中关村国家创新示范区房山园区为人才基地，加快推动文化与科技融合，打造文化科技创新集群。

1、吴店西里小区环境安静，居住氛围好。占地面积小，楼栋少且都是6层左右的板楼，居住氛围宁静。

2、此小区居住人群相对单一且流动性相对较小，社区比较安全，邻里之间基本都相互认识。

3、该小区物业费低，距离主城区较远，生活成本较低。

4、该小区楼间距较大且楼层较低，采光好的同时减少了给人造成的压迫感，主力户型面积也比较大，室内空间宽敞明亮，居住舒适度高。

幸福里APP显示2021年8月，吴店西里小区的挂牌房源有29套，占全部房源的5.3%。挂牌均价为24521元/㎡，环比7月份下降0.01%。

从近6个月的价格走势来看，吴店西里小区的房价比较稳定，购房者不必过度担心。

具体购房成本方面，拿在售的121m²三居为例，报价302万。参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%、二套为80%。即该套房源首套首付为105.7万，二套首付为181.2万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，一定程度会影响首付金额，所以上例仅供参考。

该小区户型有88㎡-112㎡两居和119㎡-125㎡三居，主力户型为125㎡三居和107㎡两居。现对这两个主力户型进行分析。

小区整体规划不大，整个社区有八栋居民楼，成一列排布，目前仅有位于小区最南部的西一门开放通行。

楼栋间差距不大，但1号楼、2号楼距离出口较近，方便出行。7号楼、8号楼位于小区深部，比较安静推荐购买。

该小区建筑类型为板楼，楼栋维护较好。小区有健身设施，休闲散步空间多，邻里之间都相互认识，互相帮助，环境安静，适合适应邻里紧密联系的人群。

该小区公共交通设施齐全，小区600米内有7个公交站，但地铁出行较为不便。适合以公交或自驾为主要通行工具的人群。

该小区的户型面积较大，居住舒适度高，目前平均售价29000元上下，最低报价是228万，比较适合追求性价比高的人群购买。

截至2021年8月，幸福里APP显示房山区有多处新房在售项目，这里选择距离比较近，同样位于良乡区域的首创伊林郡小区和北京华发中央公园小区进行对比。

首创伊林郡项目为北京安顺园房地产开发有限公司开发的项目，房产均价为36500元/㎡，户型主要以小三居户型为主，面积为81㎡-95㎡，最低报价为290万/套，房产总价较为便宜，物业为北京均豪物业管理有限责任公司，物业费用适中，2.56元/㎡/月。该小区和吴店西里相比，小区管理和配套都会更好，但房屋面积偏小，适合对小区品质要求较高的人士购买。

北京华发中央公园项目为北京华发永盛置业有限公司开发的项目，房产均价为41000元/㎡，户型主要以三居、四居户型为主，面积为85㎡-139㎡，最低报价为340万/套，房产总价较高，物业为华发物业，物业费用3.80元/㎡/月。该小区和吴店西里小区相比，总价和物业费都比较高，适合追求生活品质且预算充足的人士购买。

房山区良乡区域二手房源较多，距离吴店西里小区较近的二手房源有佳世苑北区小区和首开熙悦睿府书香小区，三个小区距离较近，也存在一定差异，故选择这两个房源进行对比。