嘉瑞通小区位于房山区良乡板块内。良乡板块东临大兴区，北接长阳板块，西靠阎村板块。

板块内交通便捷，有京深高速和京港澳高速两条高速路穿良乡板块而过；房山线在板块内设有广阳城、良乡大学城北、良乡大学城、良乡大学城西、良乡南关、苏庄五站，极大方便板块内居民出行。板块经过多年沉淀，区域内拥有完善的生活配套，形成浓厚的居住氛围。

随着良乡大学城落定及北京中关村国家创新示范区房山园区建设，良乡的发展迎来新机遇。相比较长阳板块，良乡板块发展较晚，早些年板块内的住宅以回迁房和自建房为主。不过随着良乡板块规划成型，板块内楼市热度也逐渐提升，相继有恒大、金地、天恒、首创、五矿等知名开发商落地深耕，是北京比较热门的置业板块。

目前板块内的住宅大致可分为两类：一类是建成于2010年前的回迁房或老旧公房，典型代表有紫汇家园、鸿顺园等；另一类是以水岸壹号、金地朗悦为代表的名企新盘。板块内的配套发展目前相对成熟，比较有优势的配套集中体现在教育资源和休闲资源方面。教育资源方面，目前已有北京理工大学、北京中医药大学、首都师范大学等国内知名院校在此建分校区，休闲资源方面，有北潞园健身园、昊天公园。

而板块内有三级综合医院良乡医院，还有绿地缤纷城、华冠购物中心、龙湖房山天街等大型购物中心。作为房山新城的良乡组团，良乡板块目前的居住人群还是以本地人居多，其次也有在中关村科技园的技术人员、大学城的老师。价格层面，近6个月来，良乡板块房价处于平稳增长的趋势，但低于房山区均价。

2011年以来，良乡板块一直是房山区内住宅用地供应最活跃的板块之一，从住宅用地供应数量上看，在房山区内高于热门板块长阳。根据北京市规划和自然资源委员会官网显示，2017年来，良乡板块共成交九宗住宅用地，其中2017年2月成交的良乡镇01-05-02等地块，该地块最终被中海、首开、保利、龙湖地产以23.25亿元的价格收入囊中，后期开盘产品为知名的限竞房项目金樾和著；

2020年1月入市的拱辰街道FS00-LX04-0087、0093、0092、0085地块R2二类居住用地、B1商业用地、A33基础教育用地，该地块最终被北京鑫汇房地产开发有限公司以18.28亿的价格拍下，目前该地块还没有进一步的开发动态。而根据北京市规划和自然资源委员会官网的消息，2021年良乡板块暂无待入市地块，不过良乡目前在售新房还是比较充裕，对板块内二手房价格也会造成一定影响。

根据《房山分区规划（国土空间规划）（2017年—2035年）》良乡板块落实“科技创新中心”，规划建设以北京中关村国家创新示范区房山园区、良乡大学城为核心的产业园区，充分发挥科技人才资源优势，有序引导高端要素集聚。

建设科技金融创新转型发展示范区，建设北京中关村国家创新示范区房山园区，充分发挥良乡大学城与科研院所的科技人才资源优势，实现与创新经纪人的高位对接，构建以创新为主导的产业体系。三个新城组团中，良乡组团主要承担科技研发与转化功能。

塑造文化产业园区，吸引文化创新人才，以良乡大学城等北京中关村国家创新示范区房山园区为人才基地，加快推动文化与科技融合，打造文化科技创新集群。

1、楼层保存较好，外立面无明显瑕疵，且小区户型多样，面积跨度较大，购房者选择性较强。

2、小区物业较为认真负责，24小时坚守门岗，出入需要门禁，小区内装有监控设备，一定程度上保障了住户的居住安全。

3、内部设施较为齐备，小区内设有快递箱、公共洗手间、垃圾分类处和取水处等生活所需设施，居民生活较为方便。

4、周边的生活配套较为完善，小区500米内有公交车站、地铁站、医疗机构和购物超市，1.6公里处有旅游公园，能够基本满足居民的日常生活需求。

2021年8月，该小区挂牌均价为29177元/㎡，与上月持平。目前幸福里APP挂牌房源为40套，在售房源在房源总量中占比约5％，房源较为充足。挂牌房源以83㎡-93㎡的两居为主，总价在212万-289万之间。

从近6个月的价格波动来看，环比上涨为主要趋势，近期的下跌幅度也在正常值范围内，房价总体是趋于稳定的，购房者不必过分担忧。

具体购房成本方面，拿在售的84㎡两居为例，报价238万：参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为84万，二套首付为143万。

该小区户型有65㎡-66㎡一居、83㎡-93㎡两居和101㎡-120㎡三居，现选择主力户型89㎡两居和120㎡三居进行分析。

小区内楼栋较少，1号楼、2号楼靠近小区东部的拱辰南大街，5号楼靠近小区南部的长虹东路，会有一定的交通噪音污染。1-5号楼底层基本都有商业店铺，低楼层有一定的商业噪音污染。

3号楼、4号楼为西北、东南朝向，不利于楼层采阳。

小区临近良乡南关地铁站，适合在房山地铁线沿线工作的上班族。

内部建设较为完善，物业较为负责，绿化率达40％，适合看重小区整体品质的购房者。

小区主力户型为二居和三居，且小区均价在板块内适中，比较适合刚需家庭。

周边商业、医疗、交通和休闲资源较为丰富，适合对生活配套完备程度要求较高的购房者。

截至2021年8月，距离该小区最近的新房项目有苏庄大街和长虹路交叉口的中海京西里和良乡大学城西站地铁南侧的天恒水岸壹号。

其中中海京西里项目是北京中海兴良房地产开发有限公司打造的项目，在售户型为75㎡的两居和86㎡-87㎡的三居。目前均价约40837元/㎡，总价最低306万，为板塔结合的花园洋房。从总价和购房人群角度来看，中海京西里项目比嘉瑞通小区购入总成本略高，且为花园洋房结构，更适合对居住环境要求更高的刚需家庭。

天恒水岸壹号项目是北京天恒乐活城置业有限公司打造的项目，在售户型为185㎡-192㎡的三居和189㎡-199㎡的四居。目前均价约58000元/㎡，房屋价格为1100万，为别墅区。从总价和购房人群角度来看，天恒水岸壹号项目为大面积、高总价小区，购入总成本高，对资金充足且要求生活质量的改善型人群来说是一个不错的选择。

良乡板块内二手房品质相差不大，故选择与嘉瑞通小区距离较近、价格也相近的荣鹏花园小区和拱辰南大街91号楼小区来作对比。