彩俸北区小区位于顺义区顺义城板块。顺义城板块整体位于东六环外，东边和杨镇板块接壤，西边是马坡板块和仁和板块，南临李桥板块，北面是北小营板块。板块内交通便捷，有S201、S305、S306等多条国道贯穿其中；地铁15号线在板块内有石门、顺义和俸伯三站，极大方便板块内居民出行。顺义城板块是顺义区发展较早的板块，经过多年沉淀，区域内拥有完善的生活配套，形成浓厚的居住氛围。随着《顺义分区规划（国土空间规划）（2017年-2035年）》文件的落地实施，顺义城的发展迎来新机遇。

顺义城作为顺义区主要的住宅板块，板块内聚集了大量新房、二手房。板块内二手房大多建于2000-2010年前间，包括商品房、公房及回迁房。尤其在2000年后，随着顺义城的深入开发，有金地、中海、中建等知名开发商落地深耕。

当前板块内商业、休闲、医疗等资源均十分完善。商业方面，板块内有华联商厦、隆华奥特莱斯等配套齐全的生活广场；生态休闲方面，板块内有潮白河从中穿过，还有顺义公园、怡园公园等休闲娱乐公园，北京乡村高尔夫俱乐部等运动休闲场所；医疗方面，板块内有三甲中医医院顺义区中医医院和三级医院顺义区医院，为板块内业主的健康保驾护航。

除了居住功能外，顺义城还是北京创新产业集群示范区（顺义）的主要落地区之一。示范区是北京建设全国科技创新中心的重要组成部分，聚焦发展新能源智能汽车、第三代半导体、航空航天等高新产业，预计到2035年将实现1.2万亿元产值。

板块发展以潮白河为界，潮白河西部为顺义老城区，区域开发建设早，整体配套产业完善；而潮白河东部以南彩镇为主，南彩镇内有彩园工业区，以传统工业产业为主，建设程度相对潮白河西部比较落后。

目前板块内居住人群以板块内企业职工、本地事业单位职工、顺义城本地人及在望京国展等板块工作的人员为主。板块内在售新房较多，以改善住宅为主，单价在3.6万/㎡-4.7万/㎡间。相比较下，板块内二手房挂牌数量稳定，价格在2021年开年后处于缓慢上调趋势。

顺义区近几年来一直是北京的供地"大户"。据北京市规自委官网统计，2016年至今的5年时间内，顺义区共拍出26宗住宅用地，不过大部分供地集中在顺义区西部的后沙峪镇、顺义昌平交界的高丽营镇及主体位于马坡和牛栏山的顺义新城，没有一块地落在顺义城板块。顺义城目前在售的新房拿地时间都超过5年。

板块内近5年无住宅地块供应，并不意味着顺义城板块发展已经饱和，没有可开发地块。相反，在潮白河东侧的南彩镇，目前还有大量待开发土地，其中部分村子已经开始进入待拆迁阶段。相信在未来3年左右，顺义城板块将有新地块进入土拍市场。

由于近5年顺义城板块的新房市场萎靡，而后沙峪等地新房积极建设，导致顺义城板块整体楼市在顺义区内逐渐处于劣势、楼市热度也一直处于下风。二手房价格由于受新房冲击小，整体比较平稳，一直处在一个比较温和的状态。

目前顺义城最大的发展利好是《北京创新产业集群示范区（顺义）发展规划（2017-2035年）》的落地实施，顺义城板块被定位为北京创新产业集群示范区（顺义）的提升区，未来将重点发展新能源汽车、航空航天、新一代信息技术、医疗健康、智能装备、科技服务业等产业。

北京创新产业集群示范区（顺义）发展规划是北京建设全国科技创新中心的重要组成部分，示范区规划了100平方公里"三区五组团"空间布局，确立了"首都创新驱动发展前沿阵地""科技成果转化与产业化承载地""智能制造创新发展示范区"三大定位。预计到2025年将实现产值4500亿元，到2035年实现产值1.2万亿元。

1.彩俸北区小区楼栋前后可种植蔬菜瓜果，并且小区周围有健身器材、儿童滑梯、乒乓球台等设施，给居民带来更健康的生活。

2.小区物业费仅为0.50元/㎡/月，停车免费，可以安装充电桩。这也在生活成本上为业主节省大量的开支，降低业主的生活压力。

3.小区周围医疗、商业、交通发展都较为成熟，尤其是交通便利，小区距离俸伯公交站200多米，步行仅需2分钟，同时小区距离俸伯地铁站1.2公里，地铁15号线途径五道口商圈、学院路商圈等知名商圈，多条公交线路和地铁站能很好满足小区居民的出行需求。

4.小区有71㎡-87㎡两居、86㎡-119㎡三居，两者较小户型，总价在225万到367万之间，整体价格低，购房压力小，并且大多数户型都南北通透，采光、通风效果好。

截至2021年8月，彩俸北区小区的挂牌价为29054元/㎡，环比上月下降0.32%。从近六个月的价格波动来看，房价总体呈现出缓慢下降趋势，相较于其他月份，4月份到5月份下降较大，3月份到4月份趋于平缓，与顺义城和顺义地区的升幅相反。

整体来看彩俸北区小区是基本低于顺义城和顺义商圈房屋均价的，原因是相较于其他小区，彩俸北区小区人口密度大，外立面脱落等因素，都导致该小区差于周边小区。同时小区周围在建项目较多，这也在一定程度上对本小区造成影响。

举例：

具体购房成本方面，拿在售的119㎡的三居为例，报价328万，参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。该套房源为非普宅，即首套首付为131万，二套首付为262万。

因税费和贷款额度都需要银行具体评估，评估价一定程度会影响首付金额，所以上述例子仅供参考。

小区有71㎡-87㎡两居、86㎡-119㎡三居，两居和三居每栋楼都分布。现选择户型86㎡两室一厅和106㎡三室一厅进行分析。

小区共8栋楼700户，每栋楼都分布有两居和三居，大部分属于南北通透户型。

小区6号楼和7号楼紧邻西门出口，从小区西门出发步行2分钟即可到达彩俸广场，比较适合老年人晨起散步，步行时间较短就可以到达最近的休闲配套，便利性高。

同时小区1号楼到6号楼距离顺平辅线（双向三车道）较近，可能会受到噪声的影响，购房者需多加关注。

1.小区价格较低，并低于顺义城和顺义地区均价，同时小区物业费较低，且地上停车免费，可节省一定的生活开销，适合三口之家或事业发展初期的刚需家庭。

2.小区周边交通便利，有多条公交线路和地铁15号线。地铁15号线途经五道口商圈、学院路商圈、二里庄商圈等知名商圈，对地铁15号线通勤的购房者可以考虑。同时，小区车位较为充足，可满足私家车出行需求，在附近工作有需求的上班一族也可以考虑。

3.小区距离北京高尔夫球俱乐部较近，那里河道曲折、森林茂盛、空气清新、景色宜人，适合喜欢热爱高尔夫球、游玩、户外运动的人群。

小区所在的顺义城商圈新开发项目较多，有迈宇别墅、北京城建北京合院、前进花园玉兰苑、路劲御河和府、公园都会。其中前进花园玉兰苑项目与迈宇别墅分别距离彩俸小区6公里和4.7公里，故选取相对直线距离与项目最近的前进花园玉兰苑项目和迈宇别墅项目进行对比分析。

对比数据如下：

顺义城商圈发展比较成熟，时间比较久，周边旧小区较多。而彩俸北区小区2公里范围内无在售二手房。裕龙花园四区和胜利小区分别距离小区4公里和5公里。因此选择相比较近的裕龙花园四区小区和胜利小区小区进行对比。

对比数据如下：