智地香蜜湾小区位于顺义区后沙峪板块。板块整体位于北五环、北六环之外。京沈高速、天北路、北六环三条交通干线围成的“大三角”地区便是后沙峪。

该板块西侧靠近中央别墅区商圈，东侧临近天竺商圈和机场附近商圈，板块内交通便捷，机场北线高速、北六环横贯板块北部，经北六环可前往京承高速、东六环等交通干线；

地铁15号线穿过板块东侧，板块内有国展、花梨坎、后沙峪三个站点，极大地方便了板块内居民的出行；

后沙峪板块发展较早，在顺义区内设施环境较为成熟，居住氛围也较为浓厚。随着《顺义分区规划（国土空间规划）（2017年—2035年）》文件的落地实施，后沙峪的发展也将迎来新的机遇。

后沙峪作为顺义区内主要的住宅板块，板块内聚集了部分新房和大量二手房。板块内的二手房大多数建于2000年以后，主要为商品房社区。后沙峪板块经过20几年的发展，该区域已经形成国际化居住和生活氛围，优质别墅、叠拼项目层出不穷，万科、金地、旭辉、保利等名企纷纷入驻。

当前，后沙峪板块是顺义地区生活配套较好的片区。

商业方面，板块内有中粮·祥云小镇、山姆会员商店、国门1号全球家居总部基地、朗姿女装购物广场；医疗方面，板块内有北京顺义区空港医院（二甲）以及其他专科类医院，配套稍显孱弱；教育方面，板块内有后沙峪中心小学（北京市第二实验小学顺义分校）、空港小学，北京四中顺义分校、中央美术学院（后沙峪校区）等公办学校，还有部分私立学校入驻，如北京市鼎石学校、北京市新英才学校、海嘉国际双语学校等；生态方面，板块内有龙腾世纪文化广场、花博会主题公园、中国国际展览中心(新馆)。

产业方面，后沙峪商圈重点发展商务会展、产业金融、总部经济等产业，板块内的中国国际展览中心（新馆）是北京市规模最大、功能最为完善的展览中心，为展览行业量身订做，其功能达到国际专业展馆建设一流水平，是中国顶级专业化展馆之一；2006年北京天竺空港工业开发区和顺义区高丽营金马工业区合并为北京天竺空港经济开发区，以电子、光机电一体化、生物制药、航空物流为主要产业，吸引了如国航股份、北京宝洁技术有限公司、华夏基金、华欧航空培训及支援中心等上百家中外企业入驻；

除此之外，板块内还有中国航信高科技产业园、顺通远达工业园、花卉种植中心等。 目前板块内居住人群以板块内企业职工、本地事业单位职工、后沙峪本地人及在望京、国展、中关村等板块工作的人员为主。板块内在售新房较少，以改善住宅为主，单价在5.6万/㎡上下；板块内二手房挂牌数量稳定，价格在2021年开年后处于缓慢上调趋势。

2021年1月26日，北京市顺义区顺义新城第13街区SY00-0013-6055、6056地块二类居住用地被保利+金地联合体以20.5亿元的总价竞得，楼面价22396元/平米，溢价率15.82%。

该宗地将以“六通一平”形式供地，控高30米，容积率1.6，未来大概会建成10层左右小高层。同日，北京市顺义区顺义新城第13街区SY00-0013-6060、6066、6067地块二类居住用地、6058地块商业用地、6063地块综合性商业金融服务业用地、6065地块托幼用地被中建一局以以40.61亿总价竞得，溢价率0.52%，综合楼面价约为18521元/㎡。

该项目中居住用途全部建设商品住房，不配建保障性住房。宗地中SY00-0013-6065 地块托幼用地不出让，将由竞得人建设后无偿移交政府相关主管部门。

2月2日，北京市顺义新城第23街区新国展三期项目（原22街区南部）22-02-007-1、22-02-007-2地块R2二类居住用地，经过75轮的激烈竞争，最终由华润+保利以67.77亿+异地配建162162㎡+竞自持面积23%竞得，溢价率为35%，实付85.77亿。

《顺义区国民经济和社会发展第十四个五年规划和二O三五年远景目标纲要》显示，顺义将构建“一心、三区、多组团”新城空间布局，包括打造富有活力的新城公共中心、建设和谐宜居城区和提升多组团发展水平，以统筹推进新城集中建设区和外围绿色空间融合发展，构建共同支撑和谐宜居城区多组团发展格局。

后沙峪组团重点发展商务会展、产业金融、总部经济，加快集聚优质教育、高端医疗、文化体育等公共服务资源，打造环境优美、产城融合、宜居宜业的国际化城市组团。

顺义后沙峪板块是北京“新国门”，会展产业已经初步形成，再加上“中国国际服贸会”的永久会址加持，又是首都功能中国际交往中心功能的集中承载区。该片区片区在未来五年会加速建设，形成一个产业高地和生活微中心。

目前新国展一期已经建成，总建筑面积大概在30多万方，二三期2021年全面启动建设，2024年投入使用，总建面接近200万平米。从规划上看，200万平米的新国展建成后，将会成为聚集高端商业、会展、商务金融、高端酒店、高端住宅、地铁轨道的巨型“城市综合体”。

第二，顺义后沙峪同时还是北京自贸区“国际商务服务片区”中的重要组成部分，未来将和“金盏国际合作服务区”，“CBD”和“副中心”进行联动。所以顺义后沙峪又是“新国展”，又是“自贸区”，同时还是“首都机场临空经济区”，又是首都功能国际外交中心功能聚集地。

第三，在示范街区打造上面，后沙峪商圈将重点建设金马文化创意产业示范街区和祥云小镇国际商业示范街区。金马文化创意产业示范街区将依托北京创新产业集群示范区（顺义）政策功能平台，围绕“文化+”“创新+”“互联网+”“绿色生态+”的“四加”发展理念，打造以文化创意为主导的创新产业示范街区。

同时，利用存量土地，引进重点文创项目，构建“一中心、两基地、三平台”文化产业支撑体系；祥云小镇国际商业示范街区以安泰大街、安祥大街、安宁大街、裕丰路、裕庆路等城市道路为框架，有机联系祥云小镇商业空间、龙道河绿地生态空间、海高大厦创新创业空间，塑造安全、绿色、活力、智慧的高品质商业生活街区。

同时，推进安泰大街（裕丰路至裕庆路区段）步行改造，统筹解决动态与静态交通组织，扩大祥云小镇的社会效益产出。

第四，交通方面，规划中的S11线（三城联络线）连接怀柔科学城、中村科学城、未来科学城三大科学城，向东经花梨坎站（与M15换乘），最终到达首都机场区域。待建设完成后，后沙峪板块内的地铁15号线与新建三城联络线、利用京承铁路开行市郊列车和利用京沈客运专线开行市郊列车三者共同构筑“三快一普”的通道。

1.小区地理位置好。它的南侧1.5公里是中粮祥云小镇，南侧对面正在建设中粮的写字楼，不久就会吸引到一批人才聚集于此。从长远角度看，能一定程度上推动周边地区的发展。

2.小区房屋面积小，单位面积价格低，总价不高。与周边同楼龄的小区相比，这个小区单价低5000元/㎡左右，距离小区2.9公里的海航国兴城均价在47179元/㎡，并且周边设施都相差不大，香蜜湾性价比会更高一些。

3.小区有40㎡一居、 67㎡-97㎡ 两居、142㎡-149㎡三居，户型比较齐全，选择多样，能适配家庭成员数量不同的各类购房者。

4.小区西门117米就是三山小区公交站，交通快捷。周围形成了成熟的商圈，购物、娱乐丰富多样，配套表现优秀。

截止2021年8月，该小区参考挂牌价格为41092元/㎡，环比下降了0.02%，相较上月变化不是很大。近半年内的价格走势图显示，整体价格走势呈上升趋势，但上升幅度较小。从整体来看，智地香蜜湾的均价是一直高于后沙峪商圈的，可能是因为香蜜湾的周边配套以及建筑品质要比本商圈的大部分二手房都好，这也是它6-7月没有跟随商圈走势价格下浮的原因。

该小区挂牌房源房型主要为中户型，以两居室为主，其次还有一居和三居，户型面积为40㎡-149㎡，售价在160万-718万之间。

举例：

具体购房成本方面，拿在售的67㎡为例，报价258万，参照北京市现行普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%、二套首付为80%。该房源为非普宅，即首套首付为103.2万，二套首付为206.4万。

上述例子仅作为参考，在实际交易中因税款以及贷款额度的多少都需要银行进行评估，评估价一定程度上会影响首付金额。

小区户型多样，两居户型面积在67㎡-97㎡之间，占比约85%；三居户型面积在142㎡-149㎡之间，占比约10%；这里选择142㎡三室一厅两卫和97㎡两室一厅一卫进行分析。

小区1-6号楼为商办楼，有直通地上的地下车库，7-10号楼为住宅楼，住宅楼不直通，需要另外花时间步行至住宅楼内。

小区1-6号楼是50年产权不能贷款，7-10号楼是70年产权，可以贷款。

小区1号楼、7号楼从东门出去，距离400多米就是物美超市，购物非常方便。

小区3号楼对面就是三山家园公交站，小区9号楼对面是三山小区公交站，公交出行便捷。

小区西面靠近主干道，1-3号楼可能会受噪音影响，购房者需注意。

1.小区所在商圈未来重点发展商务会展、产业金融、总部经济等产业，从事与经济相关行业的群体适合在此居住。

2.小区面积小总价低。周边有高科技产业园、顺通远达工业园，在职员工对购房有刚需的人群以及低预算购房群体可以考虑购买。

3.小区毗邻多个便民超市、全天免费开放的公园，还有轮滑馆、室内滑雪场、运动社区等，休闲娱乐设施丰富，适合一些喜爱户外运动和对休闲娱乐设施要求较高的人群。

小区所在的顺义后沙峪商圈中，公园十七区、建邦顺颐府这两个新楼盘与智地香蜜湾处于相同商圈且距离较近，周边配套设施类似且有在售房源，所以选择了公园十七区与建邦顺颐府与小区进行了比较。公园十七区距离小区1.4公里，建邦顺颐府距离小区1.7公里。

万科城市花园和海航国兴城与智地香蜜湾小区距离较近，品质相对较好，进行对比。