石园东区位于顺义区顺义城板块。顺义城板块整体位于东六环外，东边和杨镇板块接壤，西边是马坡板块和仁和板块，南临李桥板块，北面是北小营板块。

板块内交通便捷，有S201、S305、S306等多条国道贯穿其中；地铁15号线在板块内有石门、顺义和俸伯三站，极大方便板块内居民出行。

顺义城板块是顺义区发展较早的板块，经过多年沉淀，区域内拥有完善的生活配套，形成浓厚的居住氛围。随着《顺义分区规划（国土空间规划）（2017年—2035年）》文件的落地实施，顺义城的发展迎来新机遇。顺义城作为顺义区主要的住宅板块，板块内聚集了大量新房、二手房。板块内二手房大多建于2000-2010年前间，包括商品房、公房及回迁房。尤其在2000年后，随着顺义城的深入开发，有金地、中海、中建等知名开发商落地深耕。

当前板块内商业、休闲、医疗等资源均十分完善。商业方面，板块内有华联商厦、隆华奥特莱斯等配套齐全的生活广场；生态休闲方面，板块内有潮白河从中穿过，还有顺义公园、怡园公园等休闲娱乐公园，北京乡村高尔夫俱乐部等运动休闲场所；医疗方面，板块内有三甲中医医院顺义区中医医院和三级医院顺义区医院，为板块内业主的健康保驾护航。

除了居住功能外，顺义城还是北京创新产业集群示范区（顺义）的主要落地区之一。示范区是北京建设全国科技创新中心的重要组成部分，聚焦发展新能源智能汽车、第三代半导体、航空航天等高新产业，预计到2035年将实现1.2万亿元产值。板块发展以潮白河为界，潮白河西部为顺义老城区，区域开发建设早，整体配套产业完善；而潮白河东部以南彩镇为主，南彩镇内有彩园工业区，以传统工业产业为主，建设程度相对潮白河西部比较落后。

目前板块内居住人群以板块内企业职工、本地事业单位职工、顺义城本地人及在望京国展等板块工作的人员为主。板块内在售新房较多，以改善住宅为主，单价在3.6万/㎡-4.7万/㎡间。相比较下，板块内二手房挂牌数量稳定，价格在2021年开年后处于缓慢上调趋势。

顺义区近几年来一直是北京的供地“大户”。据北京市规自委官网统计，2016年至今的5年时间内，顺义区共拍出26宗住宅用地，不过大部分供地集中在顺义区西部的后沙峪镇、顺义昌平交界的高丽营镇及主体位于马坡和牛栏山的顺义新城，没有一块地落在顺义城板块。

顺义城目前在售的新房拿地时间都超过5年。板块内近5年无住宅地块供应，并不意味着顺义城板块发展已经饱和，没有可开发地块。相反，在潮白河东侧的南彩镇，目前还有大量待开发土地，其中部分村子已经开始进入待拆迁阶段。相信在未来3年左右，顺义城板块将有新地块进入土拍市场。

由于近5年顺义城板块的新房市场萎靡，而后沙峪等地新房积极建设，导致顺义城板块整体楼市在顺义区内逐渐处于劣势、楼市热度也一直处于下风。二手房价格由于受新房冲击小，整体比较平稳，一直处在一个比较温和的状态。

目前顺义城最大的发展利好是《北京创新产业集群示范区（顺义）发展规划（2017—2035年）》的落地实施，顺义城板块被定位为北京创新产业集群示范区（顺义）的提升区，未来将重点发展新能源汽车、航空航天、新一代信息技术、医疗健康、智能装备、科技服务业等产业。

北京创新产业集群示范区（顺义）发展规划是北京建设全国科技创新中心的重要组成部分，示范区规划了100平方公里“三区五组团”空间布局，确立了“首都创新驱动发展前沿阵地”“科技成果转化与产业化承载地”“智能制造创新发展示范区”三大定位。预计到2025年将实现产值4500亿元，到2035年实现产值1.2万亿元。

1.石园东区虽然建造年代较早，但其内部楼栋维护较好，人性化设施比较完善，商店和医疗措施的设置，方便了居民的日常生活，提升幸福感。

2.楼间距比较大，不仅房屋采光比较好，保证了日照时间，还保障了居住私密性，提高生活质量。

3.小区户型比较齐全，可以满足购房者的多种需求，其中以中小户型为主，总价低，购房成本相对宽松，过渡型强，方便业主以后的“滚动置业”。

4.租户占比低，住户人群以30岁到50岁为主，人员流动性小，邻里关系和睦，人文环境和谐，为购房者提供更好的居住体验。

截止2021年8月，该小区参考挂牌价格为36188元/㎡，环比上个月下降了0.52%。从近6个月的价格走势来看，该小区的价格波动不是很大。

该小区房价比顺义城价格高，但是价格比顺义区要低。由于近几年顺义区的交通网络建设比较完善带动了整个顺义区的发展，并且顺义当地的购房人数多，推动着顺义区的房价整体有所上升，而石园东区由于是老小区，顺义区内其他新房对老小区的冲击力较强，因此石园东区的价格比顺义区要低。

相比均价是38990元/㎡的顺义城商圈二手房来说，石园东区的价格略低，购房成本较低，整体性价比较高。但是石园东区的建造年代旧、停车位不足、没有电梯是其不可忽视的缺点。但是总体来说，石园东区的性价比高，经济紧张的客群可以将其作为过渡房源进行选择。

具体购房成本方面，拿二手房源91.69㎡两室一厅为例，报价335万，参照北京市现行的普宅＋非普标准看，普宅商贷首付为35％，二套首付为60％，非普宅首套首付40%，二套首付80%。即该套房源首套首付为134万，二套首付为189万。

因税费和贷款额度都需要银行具体评估，评估价在一定程度上会影响到首付金额，所以上述例子仅供参考。

小区的户型主要有59㎡一居、62㎡-94㎡两居、77㎡-124㎡三居。小区里每栋楼都有一居、两居、三居室。在此选择小区较受欢迎的两个户型进行介绍，分别为59㎡的一室一厅和81㎡的两室一厅。

小区共32栋楼，小区一居、两居、三居分布在每栋楼。

8号楼-10号楼、12号楼、19号楼、20号楼位于小区中心，受外界噪音干扰比较小，业主可以享受安静和舒适，并且有机会获得不同角度的更长时间的采光；

14号楼、15号楼，临近小区北门，出门就是石园大街，2号楼和5号楼临近东门，虽然出行比较方便，但是私密性比较差，并且道路上有较大的噪声，影响居民的生活质量；

21号楼和6号楼下面就是底商，虽然方便了小区居民的日常购物，但是噪声较大，居民的睡眠质量容易受到影响。

1.石园东区户型以经典的小两居为主，购房成本较低，首付压力相对较小，适合刚需人群购买。

2.小区不收停车费，物业费较低，生活成本较低，内部环境优美，生活配套设施完善，有较为完善的医疗设施，楼层低，上下楼比较方便，适合对生活品质有一定需求的购房者。

3.该区域目前正处于加速发展阶段，很多大型企业在附近落户，包括北京现代汽车有限公司、北京现代发动机工厂等，该区域有较大发展潜力，购房者可选择石园东区作为以后改善置业的跳板。

由于建造年代较早，石园东区内部已无新房出售，但其位于顺义城商圈，板块内在售的新房有北京城建四合院、波特兰花园、前进花园玉兰苑、迈宇平墅、IDPARK艾迪公园。其中，前进花园玉兰苑、迈宇平墅的新房与石园东区价格相差不大，故选择这两个新房进行对比。对比数据如下：

石园东区所处的顺义城板块是顺义区的主要住宅板块，板块内房源较多。小区周边二手房报价在3.5万/㎡-5.5万/㎡之间，其中东兴第二社区和裕龙花园五区和石园东区的价格相差不大，故选这两个小区进行对比。