马坡商圈位于北六环外，地处顺义马坡镇和高丽营镇。商圈东侧和南侧是顺义城商圈，以大致以右堤和城北减河为界；西侧与昌平小汤山北接壤，以大广高速为界；北侧是顺义牛栏山商圈，大致以昌金路为界。

顺义马坡商圈的区域功能定位是金融产业新城。

商圈内的交通资源主要有北六环、京沈路和大广高速等，圈内高速路网发达。商圈内的医疗资源主要有顺义区医院、北京中医医院（顺义分院）、北京京顺医院等，医疗资源相对较弱。主要商业资源有鲁能美丽汇、隆华购物中心等。主要生态休闲资源有马坡新城城市公园、荆馨公园等。

作为顺义的产业板块，正处在快速发展时期，商圈内的商品房住宅二手房和新房并重，新盘较多，二手房小区房龄多集中在5-15年之间。根据幸福里APP数据显示，2021年8月该商圈二手房挂牌均价为3.6万/㎡。商圈内目前有多个新住宅盘在售，包括恒大上和府、国誉府、中建辰庐、恒华湖公馆、合景泰富天汇、富力首开金禧璞瑅、北辰墅院1900，在售均价3.3万/㎡起。目前马坡商圈新房住宅供应充足，价格相对二手房优势不明显，二手房供应充足，价格稳定。

目前商圈价值主要体现在居住功能和产业发展方面。商圈内主要居住人群以顺义本地居民和企业员工为主，主要通勤方向是顺义城区和朝阳望京。

根据北京市规自委官网显示，顺义马坡商圈最新成交的地块是顺义新城第13街区SY00-0013-6055、6056地块二类居住用地，由北京宏远泰业科技和保利联合体以20.5亿元竞得，溢价率为16％，成交楼面地价约2.24万/㎡。新建总建筑面积约13.1734万㎡，建设用地面积约5.72万㎡，地上建筑面积约9.15万㎡（其中住宅建筑面积约9.09万㎡），地下建筑面积约4.02万㎡。此地块在马坡商圈内的位置较好，距离顺义城商圈较近，建设内容为住宅及配套服务用房。项目建成后，将进一步提升城市品质，完善区域公共设施。但同时会对新房供应量充足的马坡新房市场造成一定影响。

马坡商圈主要包含了马坡组团和高丽营组团的大部分地区，其发展前景主要可以从以下几方面看，

一、产业方面，未来五年，马坡金融城依托“首都产业金融中心”和“国家产融合作试点城市”政策优势，强化产业基金、融资租赁、商业保理及产业链金融功能体系建设，提升首都产业金融中心核心竞争力。另外，马坡组团还要发展新一代信息技术、智能装备和新能源汽车产业。高丽营组团重点发展新能源智能汽车、航空航天和第三代半导体产业。

二、交通方面，十四五期间将加快推进城际铁路联络线北延，拟在马坡设站，如果顺利实施，将结束马坡商圈没有轨道交通的历史。

三、商业方面，商圈依托“四圈三层级”商业空间格局，构建以跨境电商、临空商业、会展商业、现代物流等业态为主的临空高端商业消费圈。引导大型商业设施在马坡组团布局，打造以新城区为主的商务时尚消费圈，满足高端商务群体的消费需求。

四、城市化方面，马坡组团重点推动公共中心建设，建设产城融合和生态宜居的魅力新城。高丽营组团重点推动建设以高精尖产业为核心、配套完善的宜居宜业新城。

1、马坡家园一区属于低密度、高绿化小区，居民人均分配到的绿化面积更多，较少的住户共享1500㎡的活动场地及设施，使得每位居民的公共设施利用率更高，活动空间更大。

2、小区物业服务较好，能较为及时的解决居民遇到的问题，居委会也经常举办社区活动，邻里之间熟识度较高，生活气息浓郁。

3、小区正在进行老房改造，改造完成后，居住体验更佳，而整体的价格水平也有一定的上升空间。

4、小区周边商业配套较为完善，医疗资源丰富，对于小区内的居民来说，生活便利性很高。

截至2021年7月，马坡花园一区的均价为31454元/㎡。

顺义马坡商圈的区域功能定位是金融产业新城，但是目前正处于发展中，很多的产业都未发展成熟或暂未落地实施，再加上整个商圈距离地铁线路较远，交通略有不便，所以马坡商圈的房价低于整个顺义区的价格。

商圈内的二手房较多，马坡花园一区的楼龄较老，无电梯，距离地铁较远，相比其它的小区没有太大的竞争力，所以价格上是低于马坡区域的。对比上月马坡花园一区的价格下降了0.11%，但是相信随着小区改造成功后，价格会有一定的上升空间。

购房成本方面，以小区的主力户型87㎡的两居为例，报价273万元。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付约为95万元，二套首付为163万。

涵盖了66㎡-80㎡一居、77㎡-118㎡两居、90㎡-181㎡三居的多种户型。在此以居住选择人群较多的95㎡两居和107㎡三居进行对比。

马坡花园一区共38栋楼1441户，其中大部分生活设施、商铺位于小区南侧、西侧。

14号楼、15号楼、16号楼、17号楼、18号楼、20号楼，这几栋楼相对来说位于小区中心，较安静，喜静人群可以考虑。4号楼-8号楼离西南门较近，24号楼、17号楼-22号楼、26号楼-29号楼距离小区西2门较近，出入小区方便。

33号楼、13号楼、12号楼、1号楼距离门口和附近商圈距离较远，出行及购物相对不便。22号楼距离幼儿园较近，白天部分时间可能会相对嘈杂，喜静人群慎重选择。

小区容积率低，绿化高，居住体验更为舒适，且内部配套齐全、休闲区域大，健身设施丰富，有独立篮球场，适合对居住品质及配套有要求的客群。

马坡花园一区户型种类多，选择空间大，售价较低，入手价低，适合对预算有要求的刚需人群。

小区的地铁出行较为不便，但是公交线路众多，适合在马坡地区生活或工作的人群居住，也适合通勤于顺义城区的客群。

截止2021年7月，小区周边新房有中建宸庐、国誉府、中晟广场、恒大上和府。在此我们选择距离小区较近，有户型重叠的的恒大上和府小区来做对比分析。

作为主要居住区，小区周边5公里内二手房项目较多，故而选取一些在价格方面与该小区较为接近、周边配套区别不大、位置也相较不远的顺悦家园、佳和宜园进行对比，看看在配套基本一致的情况下小区的产品力与性价比有何优劣。