样本小区位于马驹桥商圈。马驹桥商圈位于东五环和六环之间，地处通州马驹桥镇。东侧与台湖商圈贴合，被京津高速切开；南侧是城乡结合部，以凤港减河为边界；西侧与大兴磁各庄商圈相邻，博兴三路及其南向延长线是最西端；北侧是次渠商圈，隔凉水河对望。

马驹桥商圈的区域功能定位是北京陆路口岸和节能环保基地。商圈以园区经济为主导，产城融合为方向，逐渐成为通州西南部的发展增长极。

商圈内的交通资源主要有东六环、京津高速和京承高速等，圈内高速路网发达。商圈内的医疗资源主要有通州第二医院、马驹桥中医医院、北京西尔口腔医院等，医疗资源相对匮乏。主要商业资源有百尚生活广场、百尚购物中心等。主要生态休闲资源有马驹桥湿地公园、海子强湿地公园等。

作为通州的产业板块，商圈内的商品房住宅以二手房为主，次新小区较多，房龄多集中在5-15年之间。根据幸福里APP数据显示，2021年7月该商圈二手房挂牌均价为3.4万/㎡；商圈内目前有两个新盘，亦庄金悦郡和华润亦庄橡树湾均有住宅在售，在售均价在3.9万/㎡以上。目前马驹桥商圈新房供应稳定，价格相对较高，二手房供应充足，价格长期稳定。

目前商圈价值主要体现在产业预期方面，是通州主要的产城融合区域次级中心。商圈内主要居住人群以通州本地居民和企业员工为主，居住人群结构简单，主要的通勤方向是亦庄和国贸。

根据北京市规自委官网显示，马驹桥商圈2021年没有新地块入市，但在5月份的北京市土拍中，通州有三块土地成交，成交数据整理如下：

第一块成交是通州宋庄地块，属于六环外，城乡结合地带。金地以45.16亿总价拍下，溢价率1.03%，楼面价是2.64万/㎡，未来最高售价是4.5万/㎡；

第二块成交是城市副中心0302街区地块，在通景园小区附近。龙湖和恒基报22.4亿，达到竞价上限，转入竞政府持有商品住宅产权预设份额程序，溢价率25%。未来的产品是共有产权房，政府持有20%份额，未来最高售价是7万/㎡；

第三块成交是北京城市副中心1201街区地块，在环球影城西侧的城乡结合地带。碧桂园以41.15亿总价拍下，并且需要配建6.4万㎡“国际人才小区住房”，可售住宅楼面价约4.8万/㎡，溢价率14.94%，未来最高售价是6.2万/㎡；

其中第三块地的位置最接近马驹桥商圈，未来的最高售价是7万/㎡，如果开发商以最高限价销售的话，新房的单价就比较高，和马驹桥商圈对比没有任何竞争优势。况且其商圈成熟度、配套完善度、交通密集度、价值预期等方面都略显不足。所以新地块新产品未来入市，对马驹桥商圈的影响微乎其微。

马驹桥商圈地处通州马驹桥镇，是通州传统产业升级发展支撑区，未来的前景可从园区经济和产城融合两个方面来看。

首先说园区经济，马驹桥是台-马组团的一部分，该组团是构建高精尖经济结构的重要区域，重点任务是产业转型升级和功能的完善配套。以环渤海高端总部基地为承载，推动光机电一体化产业基地、物流基地、金桥科技产业基地等园区加快新技术研发、新业态发展，逐渐实现产业转型升级。

其次是产城融合方面，马驹桥经过多年发展，已经是通州产城融合型的区域次级中心。商圈内积淀有一定规模的居住区和对应的生活配套设施，包括珠江逸景家园、天鹅堡、金地格林格林小镇等。与此同时还发展出合创产业中心、联动U谷、合生世界村等一批独具产城融合特点的功能性园区。另外，商圈东南侧目前大量的土地资源储备，使其能够源源不断地保障重点产业、重大项目迁入时的土地供应。依靠产业吸纳高知高技能人才，再通过融合发展的方式提供便捷舒适的居住条件，留住人口，滋补产业，循环发展，生生不息。

1、小区绿化优秀，花园面积大，植物种类多，空气清新，居住环境好。

2、小区内部干净整洁，物业卫生管理严格，卫生服务到位，生活环境优越。

3、小区周边配套设施丰富完善，可满足居民商业、交通、医疗、休闲等多方面生活需求。

4、小区居住密度低，小区以低矮板楼为主，生活私密性好、自由性高。

2021年8月，幸福里APP显示，小区在售房源约为20套，挂牌率约1.9%，在售房源均价约3.2万/㎡，挂牌价格对比上月下降0.83%。从过去半年的数据可见，小区的房源挂牌价格略有下降，降价幅度略大于马驹桥商圈和通州区。也可以看出，小区的均价一直高于马驹桥商圈但长期低于通州区均价。

购买成本方面，以108㎡两室一厅户型为例，报价392万。参照北京市现行的普宅+非普标准，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源属于非普宅，首套首付约为157万，二套首付约为314万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，一定程度会影响首付金额，所以上例仅供参考。

样本小区有107㎡-122㎡两居、115㎡-181㎡三居、161㎡-193㎡四居，下面选取两个有代表性的户型进行分析。

户型一：

此为136㎡三室两厅两卫南北向户型，优点是：

1、拥有三个阳台，晾晒空间充足；

2、南北通透，通风好，利于采光；

3、餐厅、客厅分离，功能分区合理；

4、主人房内有卫生间，私密性高。

缺点是：

1、入户大门位于餐厅，待客动线与家务动线冲突；

2、卫生间A无窗户，不利于通风和干燥。

户型二：

此为136㎡两室一厅两卫南北向户型，优点是：

1、卧室全部带窗，利于通风采光；

2、有专门的衣帽间，无需另设箱柜，不占用其他空间；

3、阳台多，面积大，晾晒区充足；

4、主人房内有卫生间，私密便利。

缺点是：

1、待客动线与家务动线冲突，影响私密性；

2、厨房阳台对卧室A窗子，会有油烟影响。

小区东侧为漷马路，南侧为黄马路和南六环，车流量大，噪声嘈杂。居住在小区63号、64号、57号、71号、67号、68号、64号楼的住户会受到噪音污染。44号楼和45号楼北侧是高层，高层有底商，经常从后门进出车辆装卸货物，会对住户生活环境造成影响。建议优先选择小区中部楼栋。

小区离地铁站较远，公交车间隔时间较长，小区位置远离市区，比较适合工作地点位于马驹桥商圈附近的人群购买。

小区户型整体为中型，面积不算太大，均价低，总价相对低，适合事业刚起步及住房刚需人群。

小区居住环境好，周边医疗设施齐全，小区居住密度低，对居住环境要求较高的人群可优先考虑。

新房方面马驹桥商圈内有两个小区，华润亦庄橡树湾和亦庄金悦郡。华润亦庄橡树湾均价为4.4万/㎡，超出样本小区太多，下面主要和亦庄金悦郡作为比较。

价格方面：样本小区均价3.2万/㎡，亦庄金悦郡为3.9万/㎡。但是由于亦庄金悦郡整体以小户型为主，面积小，总价与样本小区相差不大。

商业配套方面：样本小区周边有金典国际百货商和百尚生活广场等；亦庄金悦郡周边也有永辉超市和普润成华超市等；相差也不多。

交通方面：亦庄金悦郡位于六环外，更远离地铁，公交线路间隔较长，相对来说，样本小区交通环境更好。

产品方面：亦庄金悦郡是新盘，设计理念更新，小区内配套设施更丰富、更新。相比之下优于样本小区。但是亦庄金悦郡建筑多小高层，小区居住密度大，居住私密性和自由性相对差。

总体而言，没有公共交通依赖，工作地点在马驹桥周边的人群可以考虑亦庄金悦郡。追求生活私密性和自由性的人群比较适合样本小区。

马驹桥商圈二手房均价在2.1万/㎡-3.8万/㎡区间，下面选择两个均价相当且距离较近的莲水怡园和融科钧廷两个小区作为对比。