万科四季花城位于顺义区顺义城板块。顺义城板块整体位于东六环外,东边和杨镇板块接壤,西边是马坡板块和仁和板块,南临李桥板块,北面是北小营板块。
板块内交通便捷,有S201、S305、S306等多条国道贯穿其中;地铁15号线在板块内有石门、顺义和俸伯三站,极大方便板块内居民出行。
顺义城板块是顺义区发展较早的板块,经过多年沉淀,区域内拥有完善的生活配套,形成浓厚的居住氛围。随着《顺义分区规划(国土空间规划)(2017年—2035年)》文件的落地实施,顺义城的发展迎来新机遇。
顺义城作为顺义区主要的住宅板块,板块内聚集了大量新房、二手房。板块内二手房大多建于2000-2010年前间,包括商品房、公房及回迁房。尤其在2000年后,随着顺义城的深入开发,有金地、中海、中建等知名开发商落地深耕。
当前板块内商业、休闲、医疗等资源均十分完善。商业方面,板块内有华联商厦、隆华奥特莱斯等配套齐全的生活广场;生态休闲方面,板块内有潮白河从中穿过,还有顺义公园、怡园公园等休闲娱乐公园,北京乡村高尔夫俱乐部等运动休闲场所;医疗方面,板块内有三甲中医医院顺义区中医医院和三级医院顺义区医院,为板块内业主的健康保驾护航。
除了居住功能外,顺义城还是北京创新产业集群示范区(顺义)的主要落地区之一。示范区是北京建设全国科技创新中心的重要组成部分,聚焦发展新能源智能汽车、第三代半导体、航空航天等高新产业,预计到2035年将实现1.2万亿元产值。
板块发展以潮白河为界,潮白河西部为顺义老城区,区域开发建设早,整体配套产业完善;而潮白河东部以南彩镇为主,南彩镇内有彩园工业区,以传统工业产业为主,建设程度相对潮白河西部比较落后。
目前板块内居住人群以板块内企业职工、本地事业单位职工、顺义城本地人及在望京国展等板块工作的人员为主。板块内在售新房较多,以改善住宅为主,单价在3.6万/㎡-4.7万/㎡间。相比较下,板块内二手房挂牌数量稳定,价格在2021年开年后处于缓慢上调趋势。
顺义区近几年来一直是北京的供地“大户”。据北京市规自委官网统计,2016年至今的5年时间内,顺义区共拍出26宗住宅用地,不过大部分供地集中在顺义区西部的后沙峪镇、顺义昌平交界的高丽营镇及主体位于马坡和牛栏山的顺义新城,没有一块地落在顺义城板块。顺义城目前在售的新房拿地时间都超过5年。
板块内近5年无住宅地块供应,并不意味着顺义城板块发展已经饱和,没有可开发地块。相反,在潮白河东侧的南彩镇,目前还有大量待开发土地,其中部分村子已经开始进入待拆迁阶段。相信在未来3年左右,顺义城板块将有新地块进入土拍市场。
由于近5年顺义城板块的新房市场萎靡,而后沙峪等地新房积极建设,导致顺义城板块整体楼市在顺义区内逐渐处于劣势、楼市热度也一直处于下风。二手房价格由于受新房冲击小,整体比较平稳,一直处在一个比较温和的状态。
目前顺义城最大的发展利好是《北京创新产业集群示范区(顺义)发展规划(2017—2035年)》的落地实施,顺义城板块被定位为北京创新产业集群示范区(顺义)的提升区,未来将重点发展新能源汽车、航空航天、新一代信息技术、医疗健康、智能装备、科技服务业等产业。
北京创新产业集群示范区(顺义)发展规划是北京建设全国科技创新中心的重要组成部分,示范区规划了100平方公里“三区五组团”空间布局,确立了“首都创新驱动发展前沿阵地”“科技成果转化与产业化承载地”“智能制造创新发展示范区”三大定位。预计到2025年将实现产值4500亿元,到2035年实现产值1.2万亿元。
1、小区物业服务到位。小区的安保、保洁、设备维护等各方面工作人员都认真负责,与社区居民共同维护了良好的居住环境。
2、小区环境优美,居住舒适度高。万科四季花城吸引人的一个亮点就是小区内有一个带有水系的公园,公园里有茂盛的植被和生长旺盛的各色花草,假山、凉亭点缀其中,让人心旷神怡。
3、小区内部配套完善,丰富居民业余生活。小区北面设有乒乓球台、健身设施等运动场所,还有滑梯等儿童游乐设施。
4、小区周边配套设施成熟,居民生活便捷。小区周边分布有地铁站、各类商超以及生态公园,可以满足居民出行、娱乐、休闲等各类日常需求。
截至2021年7月,小区在售房源49套,占全部房源的1.7%。小区目前均价47010元/㎡,对比上月上升了0.24%。近6个月,小区整体均价高于本地均价;上图可以看出,近6个月来小区挂牌价格趋于平稳。从目前情况来看,小区价格平稳,短期内对购房者的影响较小。
购房成本方面,总价最低为67㎡一居,报价为336万。参照北京市现行的普宅标准看,普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%,非普宅商贷首套首付40%,二套80%。即该套房源首套首付为134万元,二套首付为269万元。截止到2021年7月,万科四季花城小区上车总价336万元,首付134万元起。
小区户型涵盖了67㎡到204㎡不等的户型,各面积段、各户型,可选择性较多。本次我们选择比较受欢迎的92㎡两居及138㎡的两居进行比对分析。
户型名称 | 户型A | 户型B |
户型图 | ||
面积 | 92㎡ | 138㎡ |
朝向 | 南北 | 南北 |
户型 | 两室一厅 | 两室一厅 |
优点 | 1、南北通透,通风效果好 2、双阳台设计,观景生活两不误 | 1、厨房带阳台,方便通风 2、家务动线和起居动线无交叉 3、动静分区,休息和娱乐互不干扰 |
缺点 | 1、次卧为北向,冬季风大不便开窗 2、卫生间干湿不分离,容易滋生细菌 | 1、卫生间是暗卫,采光和通风受影响 |
万科四季花城共43栋楼约2924户,属于大型体量低密度社区,两居、三居户型占比最高。1号楼、3号楼靠近小区北门,方便居民出入。2号楼-4号楼临近奥特莱斯购物广场,适合年轻群体居住。8号楼、9号楼靠近小区东门,居民出入比较方便。19号楼-23号楼则位于小区中间,这些楼栋所在的区域环境比较清幽,比较在意小区环境的住户可以参考选择。
万科四季花城位于顺义区顺义城顺白路,靠近地铁15号线,对有乘地铁远距离上班的人群比较友好。小区物业服务品质上佳,如果对物业服务比较看重的住户,万科四季花城会是一个不错的选择。
小区内绿化覆盖面大,生态环境较好,居住条件相对比较舒适,对于看重小区居住环境的住户比较友好。
截止2021年7月,万科四季花城附近有新房在售,包括前进花园玉兰苑、北京城建·北京合院、迈宇平墅、IDPARK艾迪公园、波特兰花园,故选取相对直线距离与项目最近的北京城建·北京合院小区进行对比分析,该项目与万科四季花园直线距离约3.5公里。
项目 | 万科四季花城 | 北京城建·北京合院 |
位置 | 北京市顺义区顺白路 | 北京市顺义区燕京街与通顺路交汇口800米,仁和公园南 |
开发商 | 万科房地产开发有限公司 | 中国城建兴顺房地产开发有限公司 |
住宅性质 | 商品房 | 商品房 |
售价 | 47010元/㎡ | 47000 元/㎡ |
建筑时间 | 2005年-2010年 | 2017年2020年 |
建筑类型 | 板楼/塔楼 | 板楼 |
户型面积 | 67㎡-68㎡一居 67㎡-138㎡两居 91㎡-163㎡三居 146㎡-204㎡四居 | 95㎡-120㎡三居 115㎡-130㎡四居 |
物业 | 北京万科物业管理有限公司 | 北京城承物业管理有限责任公司 |
物业费 | 1.20元/㎡/月-2.40元/㎡/月 | 3.98元/㎡/月 |
优点 | 1、物业服务完善,居住舒适度较高 2、户型选择多,可满足不同需求人群 3、距离地铁15号线石门比较近,交通便利 | 1、车位比较充足,有序停放无安全隐患 2、内部设施比较新,设施维护比较好 3、小区人车分流,安全隐患比较低 |
缺点 | 1、小区地上停车位不足,存在乱停现象,影响住户出行安全 2、楼栋无专门悬挂空调外机的区域,存在安全隐患 | 1、距离地铁较远,出行时间成本较高 2、物业管理费高,生活成本高 |
分析 | 两个项目针对客户群体有所重合,都主要针对品质有一定需求的改善型住房人群,对客户经济实力有一定的要求,万科四季花城的物业费相对较低,但小区整体品质还是比较好的,北京城建·北京合院还是期房,如果是刚需的客户需谨慎选择。万科四季花城对于看重小区品质和生活环境的群体是个不错的选择。 |
作为顺义主要居住区,万科四季花城周边两公里内二手房项目极多,故而选取与万科四季花城周边配套区别不大、位置相较不远的西辛南区和怡馨家园进行对比,看看在配套基本一致的情况下小区的产品力与性价比有何优劣。
项目 | 万科四季花城 | 西辛南区 | 怡馨家园 |
位置 | 北京市顺义区顺白路 | 北京市顺义区西外街 | 北京市顺义区顺义城新顺南大街 |
开发商 | 万科房地产开发有限公司 | 北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司 | 北京渔阳兴顺房地产开发公司 |
住宅性质 | 商品房 | 商品房/经适房 | 商品房 |
售价 | 47010元/㎡ | 39082元/㎡ | 43998元/㎡ |
建筑时间 | 2005年-2010年 | 1991年-2010年 | 2001年-2008年 |
建筑类型 | 板楼/塔楼 | 板楼/塔楼 | 板楼/塔楼 |
户型面积 | 67㎡-68㎡一居 67㎡-138㎡两居 91㎡-163㎡三居 146㎡-204㎡四居 | 33㎡-68㎡一居 47㎡-96㎡两居 82㎡-145㎡三居 86㎡四居 | 43㎡-102㎡一居 73㎡-129㎡两居 94㎡-128㎡三居 124㎡-176㎡四居 |
物业 | 北京万科物业管理有限公司 | 北京市大龙物业管理中心 | 北京齐建物业管理中心 |
物业费 | 1.20元/㎡/月-2.4元/㎡/月 | 0.50元/㎡/月-16.5元/㎡/月 | 0.50元/㎡/月-1.38元/㎡/月 |
优点 | 1、物业服务完善,居住舒适度高 2、小区绿化覆盖面大,生活环境较好 3、距离地铁15号线石门比较近,交通便利 | 1、房型可选择性较多,可满足不同住户群体的需求 2、楼间距大,通风采光条件好 | 1、小区绿化好,居住环境舒适 2、小区内部和周边设施维护好,生活便捷 |
缺点 | 1、地上车位不足,占用公共道路,有安全隐患 | 1、房龄较老,基础设施维护缺失 2、小区停车位不足,晚归业主停车不便 | 1、小区密度大,居住舒适度不佳 2、距离地铁顺义线顺义站较远,交通不便利 |
分析 | 三个小区建成年代相近,万科四季花城和怡馨家园绿化比较好,内部设施也都比较完善,但万科四季花城停车位不足,怡馨家园距离地铁较远,交通不是很便利。西辛南区楼间距较大,通风采光较好,舒适度较佳,价格也适中,但基础设施维护不到位。综上,万科四季花城物业服务较为完善,户型面积选择也比较多,对小区环境和交通方面有需求的人群可以考虑万科四季花城。 |