裕龙花园小区五区位于顺义区顺义城板块。顺义城板块整体位于东六环外，东边和杨镇板块接壤，西边是马坡板块和仁和板块，南临李桥板块，北面是北小营板块。板块内交通便捷，有S201、S305、S306等多条国道贯穿其中；地铁15号线在板块内有石门、顺义和俸伯三站，极大方便板块内居民出行。

顺义城板块是顺义区发展较早的板块，经过多年沉淀，区域内拥有完善的生活配套，形成浓厚的居住氛围。随着《顺义分区规划（国土空间规划）（2017年-2035年）》文件的落地实施，顺义城的发展迎来新机遇。顺义城作为顺义区主要的住宅板块，板块内聚集了大量新房、二手房。

板块内二手房大多建于2000-2010年前间，包括商品房、公房及回迁房。

尤其在2000年后，随着顺义城的深入开发，有金地、中海、中建等知名开发商落地深耕。当前板块内商业、休闲、医疗等资源均十分完善。

商业方面，板块内有华联商厦、隆华奥特莱斯等配套齐全的生活广场；生态休闲方面，板块内有潮白河从中穿过，还有顺义公园、怡园公园等休闲娱乐公园，北京乡村高尔夫俱乐部等运动休闲场所；医疗方面，板块内有三甲中医医院顺义区中医医院和三级医院顺义区医院，为板块内业主的健康保驾护航。

除了居住功能外，顺义城还是北京创新产业集群示范区（顺义）的主要落地区之一。示范区是北京建设全国科技创新中心的重要组成部分，聚焦发展新能源智能汽车、第三代半导体、航空航天等高新产业，预计到2035年将实现1.2万亿元产值。板块发展以潮白河为界，潮白河西部为顺义老城区，区域开发建设早，整体配套产业完善；而潮白河东部以南彩镇为主，南彩镇内有彩园工业区，以传统工业产业为主，建设程度相对潮白河西部比较落后。

目前板块内居住人群以板块内企业职工、本地事业单位职工、顺义城本地人及在望京国展等板块工作的人员为主。板块内在售新房较多，以改善住宅为主，单价在3.6万/㎡-4.7万/㎡间。相比较下，板块内二手房挂牌数量稳定，价格在2021年开年后处于缓慢上调趋势。

顺义区近几年来一直是北京的供地“大户”。据北京市规自委官网统计，2016年至今的5年时间内，顺义区共拍出26宗住宅用地，不过大部分供地集中在顺义区西部的后沙峪镇、顺义昌平交界的高丽营镇及主体位于马坡和牛栏山的顺义新城，没有一块地落在顺义城板块。

顺义城目前在售的新房拿地时间都超过5年。板块内近5年无住宅地块供应，并不意味着顺义城板块发展已经饱和，没有可开发地块。相反，在潮白河东侧的南彩镇，目前还有大量待开发土地，其中部分村子已经开始进入待拆迁阶段。

相信在未来3年左右，顺义城板块将有新地块进入土拍市场。由于近5年顺义城板块的新房市场萎靡，而后沙峪等地新房积极建设，导致顺义城板块整体楼市在顺义区内逐渐处于劣势、楼市热度也一直处于下风。二手房价格由于受新房冲击小，整体比较平稳，一直处在一个比较温和的状态。

目前顺义城最大的发展利好是《北京创新产业集群示范区（顺义）发展规划（2017-2035年）》的落地实施，顺义城板块被定位为北京创新产业集群示范区（顺义）的提升区，未来将重点发展新能源汽车、航空航天、新一代信息技术、医疗健康、智能装备、科技服务业等产业。

北京创新产业集群示范区（顺义）发展规划是北京建设全国科技创新中心的重要组成部分，示范区规划了100平方公里“三区五组团”空间布局，确立了“首都创新驱动发展前沿阵地”“科技成果转化与产业化承载地”“智能制造创新发展示范区”三大定位。预计到2025年将实现产值4500亿元，到2035年实现产值1.2万亿元。

1.小区整体外观雅观，气质独特，同时伴随大量花草树木及水系景观交汇融合，空气清爽，沁人心脾。总体环境品质别具一格，同时小区邻里和睦，生活气氛也非常和谐。

2.小区户型多样，有97㎡-98㎡的两居、147㎡-161㎡的三居、227㎡-232㎡的四居，可供选择面广，购房者可根据家庭情况和需求来选择。

3.小区内有较为充足的且个性化的公共空间供居民用以休闲娱乐，运动健身。如超大面积的湖心公园，其中有凉亭走廊，湖边长椅，湖泊荷花景观等，居住在此闲暇之时，来此观赏风景，陶冶情操，修养身心，对于居住在此的居民日常身心健康有不小的帮助。

4.小区地理位置靠近潮白河，周围有多个生态自然公园，居住此处平时可以较为方便的在大型的自然生态公园散心。

截止2021年8月，该小区参考均价为37261元/㎡，环比上升0.49%，相较上月有所上浮。近半年内的价格走势图总体呈上升趋势，截至2021年8约小区参考均价超过顺义区总体房源参考均价。其原因是本小区内部物业完善，小区也会不时的进行社区翻新，相对周围二手小区及新建小区的综合对比，本小区能长久地保持高品质，具备一定的竞争力。

举例：

具体购房成本方面，拿在售的97㎡两居为例，报价338万，参照北京市现行普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%、二套首付为80%。该房源为非普宅，即首套首付为135.2万，二套首付为270.4万。

由于税费和贷款额度都需要银行具体评估，评估价一定程度会影响首付金额，所以上述例子仅供参考，具体的首付费用要视情况而定。

小区户型多样，小区有97㎡-98㎡的两居、147㎡-161㎡的三居、227㎡-232㎡的四居。

这里选择97㎡两室一厅和148㎡三室一厅进行分析。

小区共有24栋楼，分为18层和20层的塔楼，和6层的板楼、塔楼。其中12号楼、15号楼、10号楼、7号楼在小区内部，远离公路，相对较为安静，适合对环境安静度有所需求的人居住。11号楼、3号楼、4号楼、12号楼可以直观小区湖心公园，距离湖心公园也较近，适合对修养有需求人或者平时爱好外出散步赏景的人居住。17号楼-19号楼、24号楼、23号楼、21号楼，比较靠近小区大门停车场和公路，方便出行，但是平时可能会有一定噪音污染。

1.小区安保管理较好，户型有一定私密性，能够保护住户的隐私，适合对住所有安全需求的人群。

2.小区地理位置上远离区域cbd，靠近潮白河及其附属衍生的各类生态公园等，所以小区空气，环境都比较恬静新鲜、低污染，适合对周边生态有高要求的人群。

3.小区的在售户型选择多样，从97㎡-98㎡的两居、147㎡-161㎡的三居到227㎡-232㎡的四居都可选择购买，但均价不低，适合有一定经济能力追求改善居住生活的两口或三口之家或者追求更高品质生活的人群购买。

小区所在的顺义城商圈有5套新开发项目，分别是IDPARK艾迪公园，前进花园玉兰苑、北京城建北京合院、迈宇别墅、波特兰花园。在此我们选择其中均价较为相近的前进花园玉兰苑和迈宇别墅来进行对比

对比数据如下：

小区周边二手房源较多，其中义宾小区和五里仓社区与裕龙花园五区的均价相差不大，故选择这两个小区进行对比。

对比数据如下：