西辛南区位于顺义区顺义城板块。顺义城板块整体位于东六环外,东边和杨镇板块接壤,西边是马坡板块和仁和板块,南临李桥板块,北面是北小营板块。板块内交通便捷,有S201、S305、S306等多条国道贯穿其中;地铁15号线在板块内有石门、顺义和俸伯三站,极大方便板块内居民出行。顺义城板块是顺义区发展较早的板块,经过多年沉淀,区域内拥有完善的生活配套,形成浓厚的居住氛围。随着《顺义分区规划(国土空间规划)(2017年—2035年)》文件的落地实施,顺义城的发展迎来新机遇。
顺义城作为顺义区主要的住宅板块,板块内聚集了大量新房、二手房。板块内二手房大多建于2000-2010年前间,包括商品房、公房及回迁房。尤其在2000年后,随着顺义城的深入开发,有金地、中海、中建等知名开发商落地深耕。当前板块内商业、休闲、医疗等资源均十分完善。商业方面,板块内有华联商厦、隆华奥特莱斯等配套齐全的生活广场;生态休闲方面,板块内有潮白河从中穿过,还有顺义公园、怡园公园等休闲娱乐公园,北京乡村高尔夫俱乐部等运动休闲场所;医疗方面,板块内有三甲中医医院顺义区中医医院和三级医院顺义区医院,为板块内业主的健康保驾护航。
除了居住功能外,顺义城还是北京创新产业集群示范区(顺义)的主要落地区之一。示范区是北京建设全国科技创新中心的重要组成部分,聚焦发展新能源智能汽车、第三代半导体、航空航天等高新产业,预计到2035年将实现1.2万亿元产值。板块发展以潮白河为界,潮白河西部为顺义老城区,区域开发建设早,整体配套产业完善;而潮白河东部以南彩镇为主,南彩镇内有彩园工业区,以传统工业产业为主,建设程度相对潮白河西部比较落后。
目前板块内居住人群以板块内企业职工、本地事业单位职工、顺义城本地人及在望京国展等板块工作的人员为主。板块内在售新房较多,以改善住宅为主,单价在3.6万/㎡-4.7万/㎡间。相比较下,板块内二手房挂牌数量稳定,价格在2021年开年后处于缓慢上调趋势。
顺义区近几年来一直是北京的供地“大户”。据北京市规自委官网统计,2016年至今的5年时间内,顺义区共拍出26宗住宅用地,不过大部分供地集中在顺义区西部的后沙峪镇、顺义昌平交界的高丽营镇及主体位于马坡和牛栏山的顺义新城,没有一块地落在顺义城板块。顺义城目前在售的新房拿地时间都超过5年。
板块内近5年无住宅地块供应,并不意味着顺义城板块发展已经饱和,没有可开发地块。相反,在潮白河东侧的南彩镇,目前还有大量待开发土地,其中部分村子已经开始进入待拆迁阶段。相信在未来3年左右,顺义城板块将有新地块进入土拍市场。由于近5年顺义城板块的新房市场萎靡,而后沙峪等地新房积极建设,导致顺义城板块整体楼市在顺义区内逐渐处于劣势、楼市热度也一直处于下风。二手房价格由于受新房冲击小,整体比较平稳,一直处在一个比较温和的状态。
目前顺义城最大的发展利好是《北京创新产业集群示范区(顺义)发展规划(2017—2035年)》的落地实施,顺义城板块被定位为北京创新产业集群示范区(顺义)的提升区,未来将重点发展新能源汽车、航空航天、新一代信息技术、医疗健康、智能装备、科技服务业等产业。
北京创新产业集群示范区(顺义)发展规划是北京建设全国科技创新中心的重要组成部分,示范区规划了100平方公里“三区五组团”空间布局,确立了“首都创新驱动发展前沿阵地”“科技成果转化与产业化承载地”“智能制造创新发展示范区”三大定位。预计到2025年将实现产值4500亿元,到2035年实现产值1.2万亿元。
1、西辛南区楼栋都只有6层,通风和采光条件都比较好,且小区居住密度较低,生活比较舒适。
2、小区可选户型面积较多,客群覆盖面较广。小区地上停车位不收取停车费用,物业费、供暖费用也较低,降低生活成本。
3、小区距离地铁石门站和周边公交站较近,可去往国展、望京等商圈,交通出行便捷度较高。
4、小区生活配套较完善,内部生活配套基本可以满足居民日常生活所需,外部配套与内部配套互为补充,提供了更多的选择性。
2021年8月,西辛南区挂牌均价为39160元/㎡,主要成交户型为72㎡的两居以及97㎡的三居。
本月均价较上月上浮0.22%,近半年来小区均价虽有所浮动,但是仍高于顺义城板块和顺义区的均价。小区建筑保持较好,绿化覆盖面积较大,小区的整体生活环境较好,临近地铁,出行便利,加之已经启动的电梯加装工作都提升了小区的居住便捷度,成为小区均价增长点。
参照北京市现行的普宅标准看,小区内大部分二手房为普宅,商贷首套首付为35%、二套首付为60%。该小区楼栋建成于1992年-2010年,房龄11年以上,具体首付比例和金额视具体房型而定。
小区户型涵盖了33㎡到145㎡不等的户型,多种面积段、户型可供选择。在此以该小区较受欢迎的58㎡一居和62㎡两居进行对比。
户型 | 户型A | 户型B |
户型图 | ||
面积 | 58㎡ | 62㎡ |
朝向 | 南北 | 南北 |
户型 | 一室一厅 | 两室一厅 |
优点 | 1、南北通透,采光充足 2、客厅带阳台,可做晾晒区 | 1、明卫设计,通风和采光较好 2、独立阳台,可作晾晒区 |
缺点 | 1、暗卫设计,通风较差 | 1、卧室B北向,冬季较为阴冷 |
西辛南区总共85栋楼,属于大型社区。小区有5个大门,便于居民出行。
16号楼、19号楼、37号楼、51号楼、61号楼和62号楼离超市较近,方便居民购买日常生活必需品;小区西侧的52号楼、53号楼、73号楼、74号楼靠近学校,易受噪音影响,声音敏感人群需谨慎考虑,但是位于小区中部的20号楼-28号楼以及41号楼-48号楼居住环境相对比较安静,对声音敏感人群较为友好;小区南门和西南门离地铁站较近,以地铁出行为主的购房者可选择19号楼、51号楼、77号楼、78号楼、80号楼和83号楼。
小区居住环境比较舒适,楼间距大,采光和通风条件比较好,适合对居住环境有要求的人选择。
小区交通便利,紧邻地铁站和公交站,适合在望京等商圈或在顺义城周边等依赖公共交通出行的上班族居住。
小区内部和周边配套设施都比较齐全,生活氛围浓厚,生活便捷度高,对看重小区配套设施的住户群体来说是个不错的选择。
截止2021年8月,西辛南区附近入市的新楼盘有:IDPARK艾迪公园、北京城建北京合院、前进花园玉兰苑、迈宇平墅、波特兰花园。其中IDPARK艾迪公园为写字楼,北京城建北京合院和波特兰花园为别墅。故选择与西辛南区距离和价格都较为接近的前进花园玉兰苑做比较。
项目 | 西辛南区 | 前进花园玉兰苑(新房) |
位置 | 北京市顺义区顺义城西外街 | 十五号线石门站北侧500米 |
开发商 | 北京大龙伟业房地产开发股份有限公司 | 北京建升房地产开发有限公司 |
住宅性质 | 商品房/经济适用房/单位集体自建房 | 商品房 |
售价 | 39160元/㎡ | 38000元/㎡ |
建筑时间 | 1992年-2010年 | 2021年 |
建筑类型 | 板楼/塔楼 | 板楼 |
户型面积 | 33㎡-74㎡一居 49㎡-86㎡两居 82㎡-145㎡三居 | 95㎡-103㎡两居 |
物业 | 北京市大龙物业管理中心 | 北京市建升物业管理有限责任公司 |
物业费 | 0.50元/㎡/月 | 2.80元/㎡/月 |
优点 | 1、可选户型较多,可满足不同住户群体的需求 2、小区周边配套发展成熟,生活较为便捷 3、小区内绿化覆盖面大,生活环境较好 | 1、建成年代较新,小区居住环境较好 2、小区周边配套完善,生活便捷 |
缺点 | 1、小区内停车位紧张,晚归业主停车不便 2、楼栋内部卫生较差,影响居住环境 | 1、可选户型较少,覆盖客群较少 2、物业费较高,生活成本较高 |
分析 | 前进花园玉兰苑是新建小区,在整体居住环境和生活环境方面都相对更舒适,但是该小区的户型可选性相对比较少,且物业费较高,增加了生活成本。 西辛南区虽然单价高于前进花园玉兰苑,但是该小区内部和周边的配套设施发展都较为成熟,且小区南门距离地铁较近,生活便捷度比较高,可选户型面积较多,小户型面积的总价相对较低,加之物业费较低,对刚需购房者来说还是比较友好的。 |
作为主要居住区,西辛南区周边5公里内二手房项目较多,故选取在价格方面与辛西南小区较为接近、周边配套区别不大、位置也相较不远的煤炭公司住宅楼及五里仓社区进行对比,看看在配套基本一致的情况下小区的产品力与性价比有何优劣。
项目 | 西辛南区 | 煤炭公司住宅楼 | 五里仓社区 |
位置 | 北京市顺义区顺义城西外 | 北京市顺义区铁西路,与府前西街交岔口西南侧 | 北京市顺义区仓上街7号 |
开发商 | 北京大龙伟业房地产开发股份有限公司 | 北京建升房地产开发股份有限公司 | 北京大龙伟业房地产开发有限公司 |
住宅性质 | 商品房/经济适用房/单位集体自建房 | 商品房/单位集体自建房 | 商品房 |
售价 | 39160元/㎡ | 34257元/㎡ | 39046元/㎡ |
建筑时间 | 1992年-2010年 | 1994年-1995年 | 2008年 |
建筑类型 | 板楼/塔楼 | 板楼 | 板楼 |
户型面积 | 33㎡-74㎡一居 49㎡-86㎡两居 82㎡-145㎡三居 | 66㎡一居 69㎡两居 83㎡三居 | 30㎡-60㎡一居 60㎡-75㎡两居 76㎡-85㎡三居 |
物业 | 北京市大龙物业管理中心 | 北京市建升物业管理有限责任公司 | 北京大龙物业管理中心 |
物业费 | 0.5元/㎡/月 | 0.5元/㎡/月 | 1.1元 /㎡/月 |
优点 | 1、户型选择丰富,可选范围大 2、小区附近有地铁和多条公交线路,出行便利 | 1、商业配套完善,生活便捷 2、物业费低,生活成本较低 | 1、小区停车位充足,停车比较方便 2、楼间距大,活动空间大 |
缺点 | 1、小区内停车位紧张,晚归业主停车不便 2、建筑年代相对较久,基础设施相对老旧 | 1、小区内部车位较少,晚归业主停车不便 2、老旧小区,物业管理缺失 | 1、小区建造年代较久,基础设施老旧 2、人员杂乱,物业管理难度大 |
分析 | 三个小区位置较为接近,周边配套设施也较为相似。五里仓社区和煤炭公司住宅楼都以小户型为主,五里仓社区车位充足,为住户提供了较为便捷的停车条件。五里仓社区的房屋均价和物业费都比煤炭公司住宅楼高出不少,生活成本较高。 相比较而言,西辛南区相对宽敞的居室面积可以提高居住舒适度。小区的生活配套发展比较成熟,内部配套基本可以满足居民日常所需,外部配套则提供了多元化地选择,对于看重小区配套的住户来说是个合适的选择。小户型面积的购房总价较低,加之较低的物业费,生活成本不高,对于刚需购房者来说是个不错的选择。小区周边交通也十分便捷,地铁站和公交站可直达望京等商圈,对于依赖公共交通出行的上班族来说也是个不错的选择。 |