胜利小区位于顺义区顺义城板块。顺义城板块整体位于东六环外，东边和杨镇板块接壤，西边是马坡板块和仁和板块，南临李桥板块，北面是北小营板块。板块内交通便捷，有S201、S305、S306等多条国道贯穿其中；地铁15号线在板块内有石门、顺义和俸伯三站，极大方便板块内居民出行。

顺义城板块是顺义区发展较早的板块，经过多年沉淀，区域内拥有完善的生活配套，形成浓厚的居住氛围。随着《顺义分区规划（国土空间规划）（2017年—2035年）》文件的落地实施，顺义城的发展迎来新机遇。顺义城作为顺义区主要的住宅板块，板块内聚集了大量新房、二手房。板块内二手房大多建于2000-2010年前间，包括商品房、公房及回迁房。尤其在2000年后，随着顺义城的深入开发，有金地、中海、中建等知名开发商落地深耕。

当前板块内商业、休闲、医疗等资源均十分完善。商业方面，板块内有华联商厦、隆华奥特莱斯等配套齐全的生活广场；生态休闲方面，板块内有潮白河从中穿过，还有顺义公园、怡园公园等休闲娱乐公园，北京乡村高尔夫俱乐部等运动休闲场所；医疗方面，板块内有三甲中医医院顺义区中医医院和三级医院顺义区医院，为板块内业主的健康保驾护航。

除了居住功能外，顺义城还是北京创新产业集群示范区（顺义）的主要落地区之一。示范区是北京建设全国科技创新中心的重要组成部分，聚焦发展新能源智能汽车、第三代半导体、航空航天等高新产业，预计到2035年将实现1.2万亿元产值。

板块发展以潮白河为界，潮白河西部为顺义老城区，区域开发建设早，整体配套产业完善；而潮白河东部以南彩镇为主，南彩镇内有彩园工业区，以传统工业产业为主，建设程度相对潮白河西部比较落后。

目前板块内居住人群以板块内企业职工、本地事业单位职工、顺义城本地人及在望京国展等板块工作的人员为主。板块内在售新房较多，以改善住宅为主，单价在3.6万/㎡-4.7万/㎡间。相比较下，板块内二手房挂牌数量稳定，价格在2021年开年后处于缓慢上调趋势。

顺义区近几年来一直是北京的供地“大户”。据北京市规自委官网统计，2016年至今的5年时间内，顺义区共拍出26宗住宅用地，不过大部分供地集中在顺义区西部的后沙峪镇、顺义昌平交界的高丽营镇及主体位于马坡和牛栏山的顺义新城，没有一块地落在顺义城板块。

顺义城目前在售的新房拿地时间都超过5年。板块内近5年无住宅地块供应，并不意味着顺义城板块发展已经饱和，没有可开发地块。相反，在潮白河东侧的南彩镇，目前还有大量待开发土地，其中部分村子已经开始进入待拆迁阶段。相信在未来3年左右，顺义城板块将有新地块进入土拍市场。

由于近5年顺义城板块的新房市场萎靡，而后沙峪等地新房积极建设，导致顺义城板块整体楼市在顺义区内逐渐处于劣势、楼市热度也一直处于下风。二手房价格由于受新房冲击小，整体比较平稳，一直处在一个比较温和的状态。

目前顺义城最大的发展利好是《北京创新产业集群示范区（顺义）发展规划（2017—2035年）》的落地实施，顺义城板块被定位为北京创新产业集群示范区（顺义）的提升区，未来将重点发展新能源汽车、航空航天、新一代信息技术、医疗健康、智能装备、科技服务业等产业。

北京创新产业集群示范区（顺义）发展规划是北京建设全国科技创新中心的重要组成部分，示范区规划了100平方公里“三区五组团”空间布局，确立了“首都创新驱动发展前沿阵地”“科技成果转化与产业化承载地”“智能制造创新发展示范区”三大定位。预计到2025年将实现产值4500亿元，到2035年实现产值1.2万亿元。

1、胜利小区始建于1991年，距今已30年整。据悉，小区刚刚完成了老旧小区的改造，电线电缆全部置换为最新的配置，大大提高了用电的安全系数。小区绿化率高达40%，容积率为1.5，道路两侧布局茂密的植被树木，还设有单独的绿地铺设草坪。与此同时，还配备了儿童游乐、休闲健身等器材，由丰富的绿化景观组成的邻里空间使得居住舒适度大大提升。

2、胜利小区的大多数户型都做到了南北通透，在户型上，小区一居到四居四种户型均有分布，小区的主力户型为两居，其他可选户型选择范围也较广。

3、胜利小区距离地铁仅需10分钟，小区门口也设有多个公交站台，周边有多条主路可通往市区，交通较为便利。

4、小区安保24小时值班巡逻，外来人员进出需向业主核实。小区供暖及物业费用相对同类型小区收费也较低，也在一定程度上降低了居民生活成本。

截至2021年7月，小区在售房源约12套，占全部房源的0.6%。小区目前在售均价38570元/㎡，对比上月下降约0.05%。近6个月，小区整体均价低于顺义区均价，高于顺义城均价；

购房成本方面，总价最低为58㎡一室一厅户型，报价220万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。

即该套房源首套首付为77万元，二套首付为132万元。主力户型是59㎡~83㎡的两室一厅，近半年成交价约226万/套-285万/套。从价格走势来看，半年内成交价格变化趋势较于稳定。从目前情况来看，小区价格平稳，适合入手。

小区涵盖了44㎡-58㎡一居、57㎡-83㎡两居、66㎡-149㎡三居、131㎡四居户型，从小至大各面积段比较齐全，其主力户型为57㎡-83㎡的两居室。

胜利小区总共29栋楼，其中靠近南门的12号楼、11号楼、25号楼距离便民超市较近，21号楼、18号楼距离鑫绿都生活广场较近，日常购物非常方便；14号楼、15号楼、16号楼、17号楼位于小区的中心出，距离街边较远，环境相对更安静，不嘈杂，对于对声音敏感的人群比较友好。

胜利小区位属于顺义商圈繁华地段，周边购物休闲配套完善，交通较为发达，适合行动动线在顺义区的客群居住，也适合在北京首都机场附近上班和通勤依靠地铁15号线的客群居住。

小区目前入手价格较低，性价比高，且可选户型面积段及数量众多，同样适合在北京东三环、东四环附近工作的购房者作为刚需置业使用。

小区建筑时间较长，居住人口稳定，流动性小，生活氛围较为浓郁，且周边医疗、购物、休闲等配套设施齐全，适合安居类住房人群。

截至2021年7月，距离胜利小区最近的新房为前进花园玉兰苑，该项目距离胜利小区1.5公里。

作为顺义城板块的中枢，胜利小区周边5公里二手房项目众多，故而选取了在价格、地理位置方面与胜利小区更为接近的幸福东区小区和滨河小区作为对比，由此分析在其他配套环境一致的情况下其自身的户型和性价比有何优缺点。