星岛假日属于亦庄商圈，商圈位于南五环和六环之间。东侧南侧与通州次渠商圈咬合；西侧与瀛海镇商圈隔凉水河相望；北侧是小红门商圈，大致以五环路为分界线。

亦庄商圈地处经济技术开发区，是高精尖产业发展的核心地区，是科技研发与设备配套的重点地区。远景目标是全球产业新城综合发展标杆。

商圈内的交通资源主要有地铁亦庄线、南五环、京沪高速，圈内路网发达，交通便利。商圈内的主要医疗资源有北京爱育华妇儿医院、首都医科大学附属北京同仁医院(南区)、北京荣华中西医结合医院等，医疗资源丰富。主要商业资源有大族广场Mall&More、大雄商业中心等。主要生态休闲资源有博大公园、大兴区亦庄文化园、鸿禧高尔夫俱乐部等。

作为大兴“三城”之一，商圈内的商品房住宅以二手房为主，次新小区较多，房龄多集中在10-20年之间。根据幸福里APP数据显示，2021年8月该商圈二手房挂牌均价为5.2万/㎡。商圈内新盘仅有林肯时代在售，非住宅产品，均价4.2万/㎡起。商圈内二手房房源挂牌量充足，价格稳定。

目前商圈价值主要体现在高精尖产业发展和生活配套方面，是大兴三大新城之一。商圈内主要居住人群以亦庄本地居民和周边企业员工为主，居住人群结构简单，主要的通勤方向是国贸和金融街。

根据北京市规自委官网显示，亦庄商圈2021年没有新地块入市，但是5月份的北京市土拍中，大兴区有两块土地成交，成交数据整理如下：

第一块是大兴旧宫镇DX05-0102-6101、6102、YZ00-0801-0015、0016地块B4、U17、R2，建控规模82574㎡。位于南五环内8号线五福堂地铁站附近，属旧宫商圈。由住总和首开以16.3亿元及竞建公租房面积2.88万㎡的条件竞得，溢价率14.8%，楼面地价19740元/㎡，未来最高售价是7万/㎡。

第二块是大兴新城核心区H组团DX00-0106-001a、001b地块R2、A334，建控规模192900㎡。位于南六环内念坛公园西北角，属天宫院北商圈。由中冶和宁波雨航以62.5亿元及竞建公共租赁住房面积1000平方米的条件竞得，溢价率5%，楼面地价32400元/㎡，未来最高售价为5.7万/㎡。

其中第一块地的位置最接近亦庄商圈，未来的最高售价是7万/㎡。因旧宫和亦庄两个商圈的经济吨位、人口规模和结构、配套完善度、交通便利度、产城融合度等多个方面完全不在一个量级上。所以未来新地块新产品入市不会对亦庄商圈内的二手房市场造成影响。

亦庄商圈是亦庄新城的内核，是大兴区的经济之核，同时还是北京市唯一同时享受国家级经济技术开发区和国家高新技术产业园区双重政策的国家级经开区。所以亦庄商圈的发展前景亦庄新城的未来紧密相连。亦庄商圈未来的发展前景大致可以从六个方面来看。

一是产业进一步聚拢，作为北京高精尖产业的主阵地，亦庄汇聚了全球40多个国家和地区的2万多家企业，包括奔驰、ABB、康宁等90多家世界500强企业投资的130多个项目，国家级高新企业近千家，企业高度聚集。

二是人才进一步聚拢，2020年末亦庄人才总量超26万，其中两院院士37名、海外学人3500余人，人才资源庞大。

三是科研进一步发展，亦庄域内企业2020年全年专利申请量14665件，其中发明专利8021件，比上年增长 59.8%。截至2020年末，域内企业拥有有效发明专利达9231件，科研发展迅猛。

四是国土资源进一步扩展，2019年，经开区面积从60平方公里拓展到225平方公里，国土资源扩大到了原来的4倍，国土资源充沛。

五是人效进一步提高 ，2020年，亦庄用全市0.35%的土地、1.1%的工业用水，支持了全市20%的规模以上工业总产值，贡献了北京工业增长率的一半，劳动效率奇高。

六是高度职住平衡，目前亦庄62%的产业人口实现职住平衡，这意味着亦庄有更稳定的人口结构，代表着更稳定的生产力。

优质资源一旦聚拢起来就会不受自控的相互吸附，最终形成一块巨大的虹吸磁铁，这是经济规律之必然。亦庄有以上六大优势资源和禀赋，意味着亦庄商圈未来必然会是一个高科技、高效率、高发展、高收入、高舒适度的“六高”产城融合标杆区。

1、小区绿化率高达38%，环境好。小区住宅楼周围有花坛和草坪，行车道的两边种植有树木。

2、楼栋户型设计好。小区住宅楼均为一梯两户的板楼，户型以南北通透为主，采光和通风效果好。

3、小区内部配套丰富。小区内有一个开阔的广场，广场上有喷泉、健身设施、石凳、乒乓球台和棋牌桌等，丰富了小区居民的业余生活。

4、小区周边交通配套丰富，小区距离地铁亦庄线亦庄桥站约690米，小区周边有多条公交线路，居民出行方便。

2021年8月，幸福里APP显示星岛假日小区的挂盘均价是5.1万/㎡，总价区间为850万-1200万，挂盘均价环比上月下降了1.37%，价格略有下降。纵观本小区过去半年的走势，有些微小的起伏，与大兴区均价和亦庄商圈的均价走势节奏不太一致，不过考虑到星岛假日小区规模小参考样本较少，所以有些不一致也属于正常，大家不需要担心。

近半年星岛假日小区均价始终大于亦庄商圈和大兴区均价，所以星岛假日小区在本商圈和整个大兴区竞争力都比较强。

购买成本方面，以103㎡两居室为例，报价850万，参照北京市现行的普通住宅和非普通住宅标准，普通住宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普通住宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源属于非普通住宅，首套首付约为340万；二套首付约为680万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，较大程度上影响首付金额，所以上述案例仅供参考之用。

星岛假日小区的主力户型为两居室和三居室，两居室面积段为103㎡-106㎡，三居室面积段为143㎡-170㎡，大多是南北朝向户型。下面选取两个有代表性的户型进行分析。

户型一：

本户型为144㎡西南北朝向三居室，优点是：

1、餐厅和厨房相连，设计合理；

2、户型带有阳台，方便晾晒衣物；

3、卫生间A有窗户，方便通风换气；

4、户型南北通透，采光和通风效果好。

缺点是：

1、卧室A进门位置面积有浪费，利用率低；

2、两阳台和卧室有西窗，会产生西晒；

3、卫生间B无窗户，不方便通风换气。

户型二：

本户型为165㎡东南北朝向三居室，优点是：

1、卫生间A有窗户，方便通风换气；

2、户型南北通透，采光和视野效果好；

3、1楼南边有一个38㎡大花园，可以在这里晒太阳喝茶；

4、餐厅和厨房相连，设计合理。

缺点是：

1、卫生间B无窗户，不方便通风换气；

2、储藏间只有1.3㎡，面积小，利用效果差；

3、卧室C进门位置，面积有浪费，利用率低。

小区大部分楼栋都是围绕小区中心广场四周排列，楼间距相差不大。只有两栋楼情况特殊，是2号楼和12号楼。这两栋楼南北两方向前面均没有楼遮挡，其中2号楼南面邻小区广场而12号楼则是北面邻小区广场，购房者可以根据自己喜好进行选择。小区内其他楼栋采光和视野效果均没有这两栋楼理想，其他方面情况基本一样，可根据自己的情况进行选择。

星岛假日小区属于改善型社区，户型以大面积为主，所以适合预算充足人口较多的家庭购买。现居住在亦庄商圈需要改善的或者在亦庄商圈内工作的人群可以考虑本小区。因本商圈通勤国贸和金融街方便，所以在这两个商圈的工作人群也可以考虑本小区。

星岛假日小区位于亦庄商圈，亦庄商圈新盘较少只有一个林肯时代，但是林肯时代属于商业用房而非住宅，所以不再做对比分析。所以下面选择相邻的旧宫商圈有一个住宅新盘叫做京能电建洺悦湾来做对比分析。京能电建洺悦湾，项目由北京京能海赋置业有限公司开发，主打86㎡-133㎡两居、三居，单价5.3万/㎡起，总价451万起。

就周边配套而言，新盘更胜一筹，主要优势在于新盘周边1公里范围内有九州通医院、住总万科广场等，而星岛假日小区周边距离医院和商业购物中心较远。产品本身上来说，新盘在小区品质和内部配套上略占优势。另外还有不对称优势，新盘可观凉水河河景。不过京能电建洺悦湾楼盘密度较大，生活相对拥挤，预算充足的朋友可以优先考虑新盘，不过星岛假日小区楼盘密度小，大部分住宅楼都带电梯，对于预算相对有限的家庭也是一个不错的选择。

星岛假日小区周边二手房均价在4.4万/㎡-5.6万/㎡，其中星岛假日、新康家园和贵园南里甲区小区价格相差不大，故选择此三个小区做对比分析。