大雄郁金香舍小区位于亦庄，商圈位于南五环和六环之间。东侧南侧与通州次渠商圈咬合；西侧与瀛海镇商圈隔凉水河相望；北侧是小红门商圈，大致以五环路为分界线。

亦庄商圈地处经济技术开发区，是高精尖产业发展的核心地区，是科技研发与设备配套的重点地区。远景目标是全球产业新城综合发展标杆。

商圈内的交通资源主要有地铁亦庄线、南五环、京沪高速，圈内路网发达，交通便利。商圈内的主要医疗资源有北京爱育华妇儿医院、首都医科大学附属北京同仁医院(南区)、北京荣华中西医结合医院等，医疗资源丰富。主要商业资源有大族广场Mall&More、大雄商业中心等。主要生态休闲资源有博大公园、大兴区亦庄文化园、鸿禧高尔夫俱乐部等。

作为大兴“三城”之一，商圈内的商品房住宅以二手房为主，次新小区较多，房龄多集中在10-20年之间。根据幸福里APP数据显示，2021年8月该商圈二手房挂牌均价为5.2万/㎡。商圈内新盘仅有林肯时代在售，非住宅产品，均价4.2万/㎡起。商圈内二手房房源挂牌量充足，价格稳定。

目前商圈价值主要体现在高精尖产业发展和生活配套方面，是大兴三大新城之一。商圈内主要居住人群以亦庄本地居民和周边企业员工为主，居住人群结构简单，主要的通勤方向是国贸和金融街。

根据北京市规自委官网显示，亦庄商圈2021年没有新地块入市，但是5月份的北京市土拍中，大兴区有两块土地成交，成交数据整理如下：

第一块是大兴旧宫镇DX05-0102-6101、6102、YZ00-0801-0015、0016地块B4、U17、R2，建控规模82574㎡。位于南五环内8号线五福堂地铁站附近，属旧宫商圈。由住总和首开以16.3亿元及竞建公租房面积2.88万㎡的条件竞得，溢价率14.8%，楼面地价19740元/㎡，未来最高售价是7万/㎡。

第二块是大兴新城核心区H组团DX00-0106-001a、001b地块R2、A334，建控规模192900㎡。位于南六环内念坛公园西北角，属天宫院北商圈。由中冶和宁波雨航以62.5亿元及竞建公共租赁住房面积1000平方米的条件竞得，溢价率5%，楼面地价32400元/㎡，未来最高售价为5.7万/㎡。

其中第一块地的位置最接近亦庄商圈，未来的最高售价是7万/㎡。因旧宫和亦庄两个商圈的经济吨位、人口规模和结构、配套完善度、交通便利度、产城融合度等多个方面完全不在一个量级上。所以未来新地块新产品入市不会对亦庄商圈内的二手房市场造成影响。

亦庄商圈是亦庄新城的内核，是大兴区的经济之核，同时还是北京市唯一同时享受国家级经济技术开发区和国家高新技术产业园区双重政策的国家级经开区。所以亦庄商圈的发展前景亦庄新城的未来紧密相连。亦庄商圈未来的发展前景大致可以从六个方面来看。

一是产业进一步聚拢，作为北京高精尖产业的主阵地，亦庄汇聚了全球40多个国家和地区的2万多家企业，包括奔驰、ABB、康宁等90多家世界500强企业投资的130多个项目，国家级高新企业近千家，企业高度聚集。

二是人才进一步聚拢，2020年末亦庄人才总量超26万，其中两院院士37名、海外学人3500余人，人才资源庞大。

三是科研进一步发展，亦庄域内企业2020年全年专利申请量14665件，其中发明专利8021件，比上年增长 59.8%。截至2020年末，域内企业拥有有效发明专利达9231件，科研发展迅猛。

四是国土资源进一步扩展，2019年，经开区面积从60平方公里拓展到225平方公里，国土资源扩大到了原来的4倍，国土资源充沛。

五是人效进一步提高 ，2020年，亦庄用全市0.35%的土地、1.1%的工业用水，支持了全市20%的规模以上工业总产值，贡献了北京工业增长率的一半，劳动效率奇高。

六是高度职住平衡，目前亦庄62%的产业人口实现职住平衡，这意味着亦庄有更稳定的人口结构，代表着更稳定的生产力。

优质资源一旦聚拢起来就会不受自控的相互吸附，最终形成一块巨大的虹吸磁铁，这是经济规律之必然。亦庄有以上六大优势资源和禀赋，意味着亦庄商圈未来必然会是一个高科技、高效率、高发展、高收入、高舒适度、高职住平衡度的“六高”产城融合标杆区。

1、绿化率高：绿化率高达40%，空气质量好，居住体验佳。

2、安全性好：小区门口有24小时门岗，小区内部也有监控设施，大大增加居住安全性。

3、停车方便：各个单元楼下均有停车位，车位比为1:1.4，居民停车便利。

4、周边配套成熟：小区距离最近地铁站约1.4公里，周边1公里范围内有多个便民超市，居民生活方便。

2021年8月，幸福里App显示大雄郁金香舍挂牌均价5.8万/㎡，挂牌均价环比上月下跌2.81%，在售房源13套，挂牌率约为1%。从近六个月挂牌数据来看，小区均价一直处于小幅震荡之中，但是波动都不大，属于正常范围。大雄郁金香舍小区均价远高于亦庄商圈均价和大兴区整体均价，说明小区竞争力较强。

购买成本方面，以145.44㎡四居室为例，报价830万，参照北京市现行的普通住宅和非普通住宅标准，普通住宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普通住宅商贷首套首付40%，二套首付80%。即该套房源属于非普宅，首套首付约为332万；二套首付约为664万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，较大程度上影响首付金额，所以上述案例仅供参考之用。

小区有50㎡的一居、92㎡的两居、106㎡-143㎡的三居、133㎡-168㎡的四居，两居室占比20%，三居室占比60%，四居室占比20%。现在取两个有代表性的户型进行分析。

户型一

本户型为50㎡一居室，其优点有：

1、卧室有北侧和西侧均有窗，采光效果较好；

2、户型方正，减少浪费面积。

3、客厅带有露台，增加空间使用率。

4、厨房带有阳台，方便处置物品。

缺点有：

1、户型不通透，通风效果不好。

户型二

本户型为142㎡三居室，其优点有：

1、南北通透，全明户型，通风采光效果好。

2、餐客一体，可独立分区，功能性好。

3、主卧室带卫生间，起居方便。

4、南侧带大花园，可灵活拓展功能。

5、有储物间，方便收纳。

缺点有：

1、双次卧面积较小，不好放置大床。

2、卫生间B和卧室B之间有窗户，隔音不好，影响休息。

小区1号楼-11号楼和34号楼-37号楼是一梯三户带电梯的高层，适合有电梯需求的购房者。3号楼以及5号楼-9号楼楼间距较短，会有采光影响，建议购房者谨慎选择。23号楼、23号楼和25号楼临近小区中央花园，居住环境好。44号楼和45号楼临近小区对面商业街，喜欢休闲购物的购房者可以主要关注。

从内部环境来看：21号楼、24-26号楼临近小区中央花园，绿化环境好，可做主要选择。

从产品特点来看：小区大户型居多，主要为三居室和四居室，小区更适合改善性人群考虑。

从地理位置来看：小区地处于亦庄开发区中心区，商圈配套成熟，适合亦庄商圈居民改善置换。

从交通方面看：小区距离亦庄线荣京东街站1.5公里，有通勤功能，适合工作在亦庄线沿线，或者工作在与亦庄线接轨的5号线和10号线沿线的人群也可选择。

亦庄商圈内新盘目前只有林肯时代在售，林肯时代是商办产品，与大雄郁金香舍没有对比性，现取距离亦庄商圈较近的合生me悦作对比，合生me悦开发商是北京合亦盛景置业有限公司，绿化率30%，容积率2.4，在售户型有58㎡一居室、95㎡三居室、120㎡四居室，总价在370万-760万左右，单价在6.35万/㎡，交房时间为2024年12月31日，且精装交付。就交通配套、商业配套和价格来说，周边交通配套和商业配套二者相差不大，合生me悦是精装修期房，居住环境和品质更好，大雄郁金香舍是现房，均价较低，生活成本也低于新房，如果需要近期入住可以选择大雄郁金香舍，如果不着急入住的话可以考虑精装修交付的合生me悦。

大雄郁金香舍小区周边二手房均价在5.8万/㎡-6.5万/㎡，其中上海沙龙、金地格林小镇与大雄郁金香小区产品相似，具有对比性，故选择这三个小区做对比。