一楼洋房小区位于亦庄商圈，商圈位于南五环和六环之间。东侧南侧与通州次渠商圈咬合；西侧与瀛海镇商圈隔凉水河相望；北侧是小红门商圈，大致以五环路为分界线。

亦庄商圈地处经济技术开发区，是高精尖产业发展的核心地区，是科技研发与设备配套的重点地区。远景目标是全球产业新城综合发展标杆。

商圈内的交通资源主要有地铁亦庄线、南五环、京沪高速，圈内路网发达，交通便利。商圈内的主要医疗资源有北京爱育华妇儿医院、首都医科大学附属北京同仁医院(南区)、北京荣华中西医结合医院等，医疗资源丰富。主要商业资源有大族广场Mall&More、大雄商业中心等。主要生态休闲资源有博大公园、大兴区亦庄文化园、鸿禧高尔夫俱乐部等。

作为大兴“三城”之一，商圈内的商品房住宅以二手房为主，次新小区较多，房龄多集中在10-20年之间。根据幸福里APP数据显示，2021年8月该商圈二手房挂牌均价为5.2万/㎡。商圈内新盘仅有林肯时代在售，非住宅产品，均价4.2万/㎡起。商圈内二手房房源挂牌量充足，价格稳定。

目前商圈价值主要体现在高精尖产业发展和生活配套方面，是大兴三大新城之一。商圈内主要居住人群以亦庄本地居民和周边企业员工为主，居住人群结构简单，主要的通勤方向是国贸和金融街。

根据北京市规自委官网显示，亦庄商圈2021年没有新地块入市，但是5月份的北京市土拍中，大兴区有两块土地成交，成交数据整理如下：

第一块是大兴旧宫镇DX05-0102-6101、6102、YZ00-0801-0015、0016地块B4、U17、R2，建控规模82574㎡。位于南五环内8号线五福堂地铁站附近，属旧宫商圈。由住总和首开以16.3亿元及竞建公租房面积2.88万㎡的条件竞得，溢价率14.8%，楼面地价19740元/㎡，未来最高售价是7万/㎡。

第二块是大兴新城核心区H组团DX00-0106-001a、001b地块R2、A334，建控规模192900㎡。位于南六环内念坛公园西北角，属天宫院北商圈。由中冶和宁波雨航以62.5亿元及竞建公共租赁住房面积1000平方米的条件竞得，溢价率5%，楼面地价32400元/㎡，未来最高售价为5.7万/㎡。

其中第一块地的位置最接近亦庄商圈，未来的最高售价是7万/㎡。因旧宫和亦庄两个商圈的经济吨位、人口规模和结构、配套完善度、交通便利度、产城融合度等多个方面完全不在一个量级上。所以未来新地块新产品入市不会对亦庄商圈内的二手房市场造成影响。

亦庄商圈是亦庄新城的内核，是大兴区的经济之核，同时还是北京市唯一同时享受国家级经济技术开发区和国家高新技术产业园区双重政策的国家级经开区。所以亦庄商圈的发展前景亦庄新城的未来紧密相连。亦庄商圈未来的发展前景大致可以从六个方面来看。

一是产业进一步聚拢，作为北京高精尖产业的主阵地，亦庄汇聚了全球40多个国家和地区的2万多家企业，包括奔驰、ABB、康宁等90多家世界500强企业投资的130多个项目，国家级高新企业近千家，企业高度聚集。

二是人才进一步聚拢，2020年末亦庄人才总量超26万，其中两院院士37名、海外学人3500余人，人才资源庞大。

三是科研进一步发展，亦庄域内企业2020年全年专利申请量14665件，其中发明专利8021件，比上年增长59.8%。截至2020年末，域内企业拥有有效发明专利达9231件，科研发展迅猛。

四是国土资源进一步扩展，2019年，经开区面积从60平方公里拓展到225平方公里，国土资源扩大到了原来的4倍，国土资源充沛。

五是人效进一步提高，2020年，亦庄用全市0.35%的土地、1.1%的工业用水，支持了全市20%的规模以上工业总产值，贡献了北京工业增长率的一半，劳动效率奇高。

六是高度职住平衡，目前亦庄62%的产业人口实现职住平衡，这意味着亦庄有更稳定的人口结构，代表着更稳定的生产力。

优质资源一旦聚拢起来就会不受自控的相互吸附，最终形成一块巨大的虹吸磁铁，这是经济规律之必然。亦庄有以上六大优势资源和禀赋，意味着亦庄商圈未来必然会是一个高科技、高效率、高发展、高收入、高舒适度的“六高”产城融合标杆区。

1、产品丰富：一栋洋房有叠拼、联排、双拼、独栋四种产品，选择多样，能满足多梯次需求。

2、适合居家：社区体量较大，配套完善，内部安静，空气清新，居家环境好。

3、环境优美：社区内树木高大，有超大水系景观，绿化率54.5%，居住舒适。

4、周边配套完善：一栋洋房地处亦庄老城，发展非常成熟，各种配套齐全，生活便利性高。

通过幸福里APP查询，截至2021年8月，一栋洋房目前在售均价5.8万/㎡，环比上月上涨0.27%。从近6个月数据来看，小区价格在3月-5月出现明显下跌，5月-8月表现平稳，小区的均价明显高于亦庄商圈和大兴区域的均价，在整个区域内有明显的竞争优势。结合房源情况以及一栋洋房所在区域未来的规划来看，目前的价格还是值得考虑的。

购房成本方面，以202㎡的四居户型为例，报价1330万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套首付80%。即该套房源为非普宅，首套首付为532万，二套首付为1064万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，一定程度上影响首付金额，所以上述示例仅供参考。

小区有202㎡-207㎡的四居、261㎡的五居、231㎡的六居，叠拼有177㎡-182㎡的户型，独栋有477㎡-540㎡的户型，双拼有202㎡-316㎡的户型，联排有177㎡-206㎡的户型。现在取两个有代表性的户型进行分析。

户型一

本户型为202㎡的四室两厅三卫，其优点有：

1、南北通透，通风采光好；

2、一层带花园，方便休闲；

3、餐客在一层，有利于保护业主隐私；

4、二层有两个卧室，不相邻，家庭成员互不打扰；

5、二层有多功能厅，方便使用；

6、三层卧室C带有露台，可以根据需求设计；

7、三层有衣帽间、储物间，方便收纳衣物。

其缺点有：

1、房子进深长，影响采光；

2、餐厅和卫生间距离近，用餐环境不佳。

户型二

本户型为206㎡的双拼，其优点有：

1、南北通透，通风采光好；

2、一层有花园，方便休闲；

3、一层有老人房，避免老人上下楼不便；

4、二层、三层均有两个卧室，南北各一个，家庭成员互不打扰；

5、二层、三层的南向卧室均有阳台，方便晾晒。

其缺点有：

1、房子进深长，影响采光；

2、一层卫生间无窗户，不利于通风换气。

小区为纯别墅区，共有194栋楼，分为七个区。小区周边道路车辆较多，会有噪音影响，一区、四区、六区、七区成环状分布在小区最外围，建议选择这4个区的楼栋时，考虑下车辆噪音因素。小区中心有东西向的水系，二区、三区沿着水系而建，建议优先选择这2个区的楼栋，距离水系景观近，且在小区中心位置，相对安静。

从整体环境来看：一栋洋房社区较大，内部非常安静，植被茂密，空气清新，较适合养老型需求。

从交通方面来看：一栋洋房距离地铁亦庄线万源街站比较近，适合在亦庄线沿线工作的人群考虑。

从产品属性来看：一栋洋房属于别墅产品，单价高，面积大，适合预算充足的改善型和享受型人群。

从地理位置来看：一栋洋房属于亦庄商圈，临近次渠商圈、瀛海镇商圈和旧宫商圈，适合这几个商圈内的改善型置换人群。

亦庄商圈内新盘仅有林肯时代在售，属于非住宅产品，不具有对比性。距离较近的通州区台湖商圈有阳光城京悦府在售，同是别墅产品，具有可对比性。

阳光城京悦府由北京鑫博泰来房地产开发有限公司开发，户型以200㎡-370㎡的三居和247㎡-260㎡四居为主，单价7.0万/㎡起，总价1135万/套起，绿化率32%，容积率1.2。相比而言，阳光城京悦府属于新小区，居住体验更佳，但较高的单价对大部分家庭来说有压力。综合来看，对居住品质有更高要求的朋友，预算充足的话，建议考虑阳光城京悦府。如果想找性价比更高，而且配套相对成熟完善的，则优先考虑一栋洋房。

一栋洋房周边二手房均价在3.8万/㎡-6.3万/㎡，其中听涛雅苑、大雄城市花园百合园和一栋洋房同属亦庄商圈，且距离较近，有一定竞争关系，故选择此三小区做对比分析。