一品亦庄小区位于亦庄商圈，商圈位于南五环和六环之间。东侧南侧与通州次渠商圈咬合；西侧与瀛海镇商圈隔凉水河相望；北侧是小红门商圈，大致以五环路为分界线。

亦庄商圈地处经济技术开发区，是高精尖产业发展的核心地区，是科技研发与设备配套的重点地区。远景目标是全球产业新城综合发展标杆。

商圈内的交通资源主要有地铁亦庄线、南五环、京沪高速，圈内路网发达，交通便利。商圈内的主要医疗资源有北京爱育华妇儿医院、首都医科大学附属北京同仁医院(南区)、北京荣华中西医结合医院等，医疗资源丰富。主要商业资源有大族广场Mall&More、大雄商业中心等。主要生态休闲资源有博大公园、大兴区亦庄文化园、鸿禧高尔夫俱乐部等。

作为大兴“三城”之一，商圈内的商品房住宅以二手房为主，次新小区较多，房龄多集中在10-20年之间。根据幸福里APP数据显示，2021年8月该商圈二手房挂牌均价为5.2万/㎡。商圈内新盘仅有林肯时代在售，非住宅产品，均价4.2万/㎡起。商圈内二手房房源挂牌量充足，价格稳定。

目前商圈价值主要体现在高精尖产业发展和生活配套方面，是大兴三大新城之一。商圈内主要居住人群以亦庄本地居民和周边企业员工为主，居住人群结构简单，主要的通勤方向是国贸和金融街。

根据北京市规自委官网显示，亦庄商圈2021年没有新地块入市，但是5月份的北京市土拍中，大兴区有两块土地成交，成交数据整理如下：

第一块是大兴旧宫镇DX05-0102-6101、6102、YZ00-0801-0015、0016地块B4、U17、R2，建控规模82574㎡。位于南五环内8号线五福堂地铁站附近，属旧宫商圈。由住总和首开以16.3亿元及竞建公租房面积2.88万㎡的条件竞得，溢价率14.8%，楼面地价19740元/㎡，未来最高售价是7万/㎡。

第二块是大兴新城核心区H组团DX00-0106-001a、001b地块R2、A334，建控规模192900㎡。位于南六环内念坛公园西北角，属天宫院北商圈。由中冶和宁波雨航以62.5亿元及竞建公共租赁住房面积1000平方米的条件竞得，溢价率5%，楼面地价32400元/㎡，未来最高售价为5.7万/㎡。

其中第一块地的位置最接近亦庄商圈，未来的最高售价是7万/㎡。因旧宫和亦庄两个商圈的经济吨位、人口规模和结构、配套完善度、交通便利度、产城融合度等多个方面完全不在一个量级上。所以未来新地块新产品入市不会对亦庄商圈内的二手房市场造成影响。

亦庄商圈是亦庄新城的内核，是大兴区的经济之核，同时还是北京市唯一同时享受国家级经济技术开发区和国家高新技术产业园区双重政策的国家级经开区。所以亦庄商圈的发展前景与亦庄新城的未来紧密相连。亦庄商圈未来的发展前景大致可以从六个方面来看。

一是产业进一步聚拢，作为北京高精尖产业的主阵地，亦庄汇聚了全球40多个国家和地区的2万多家企业，包括奔驰、ABB、康宁等90多家世界500强企业投资的130多个项目，国家级高新企业近千家，企业高度聚集。

二是人才进一步聚拢，2020年末亦庄人才总量超26万，其中两院院士37名、海外学人3500余人，人才资源庞大。

三是科研进一步发展，亦庄域内企业2020年全年专利申请量14665件，其中发明专利8021件，比上年增长59.8%。截至2020年末，域内企业拥有有效发明专利达9231件，科研发展迅猛。

四是国土资源进一步扩展，2019年，经开区面积从60平方公里拓展到225平方公里，国土资源扩大到了原来的4倍，国土资源充沛。

五是人效进一步提高，2020年，亦庄用全市0.35%的土地、1.1%的工业用水，支持了全市20%的规模以上工业总产值，贡献了北京工业增长率的一半，劳动效率奇高。

六是高度职住平衡，目前亦庄62%的产业人口实现职住平衡，这意味着亦庄有更稳定的人口结构，代表着更稳定的生产力。

优质资源一旦聚拢起来就会不受自控的相互吸附，最终形成一块巨大的虹吸磁铁，这是经济规律之必然。亦庄有以上六大优势资源和禀赋，意味着亦庄商圈未来必然会是一个高科技、高效率、高发展、高收入、高舒适度的“六高”产城融合标杆区。

1、小区绿化好：整体绿化率38%，四排楼之间有三个花园，环境优美，居住舒适。

2、产品设计好：纯板楼结构，楼间距大，采用一梯两户或两梯两户设计，多数房源南北通透，采光好，视野好，居住体验感好。

3、外部生活配套齐全：大门左侧有一排底商，业态丰富，500米范围内有多个大型购物中心，可满足居民的购物需求。

4、交通便利：小区出门就是公交站，有多条公交线路，距离万源街地铁站约800米，居民出行很方便。

通过幸福里APP查询，截至2021年8月，小区在售房源约4套，占全部房源的0.62%，在售房源较少。小区目前在售均价4.98万/㎡，环比上月上涨约0.40%。从近6个月数据来看，小区整体均价高于大兴区和亦庄商圈均价，说明小区产品力有优势。小区挂牌价格稳中有升，涨幅从5月份开始高于同期大兴区和亦庄商圈涨幅。从目前情况来看，小区价格平稳，适合入手。

购房成本方面，总价最低为116㎡的两室两厅户型，报价650万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源为非普宅，首套首付为260万，二套首付为520万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，一定程度上影响首付金额，所以上述示例仅供参考。

小区有120㎡-125㎡的两居、168㎡-169㎡的三居。现在选取两个有代表性的户型进行分析。

本户型为120㎡南北朝向两居室，其优点有：

1、南北通透，通风好，采光好；

2、客厅有大阳台，晾晒衣物方便；

3、主卧有独立卫生间，主人使用方便；

4、有独立餐厅，功能性强。

其缺点有：

1、卫生间没有窗户，不利于空气流通。

本户型为168㎡南北朝向三居室，其优点有：

1、南北通透，采光通风效果好；

2、客厅和卧室A有阳台，可以做晾晒区域和休闲区；

3、主卧带卫生间，主人使用方便；

4、厨房带储物间，增加储物功能；

5、大客厅，视觉效果好。

其缺点有：

1、卫生间没有窗户，不利于空气流通。

2、卧室C在厨房和卫生间之间，会影响休息。

小区南侧紧邻天华北街，过往车辆多，会有噪音，其中1号楼、2号楼、3号楼位于小区南侧位置，建议谨慎选择这3栋楼。

小区6号楼和9号楼，位于小区中心，绿化较好且不受噪音影响，推荐优先选择这两栋楼。

从交通方面看：小区一公里范围内多条公交线路和一个地铁站，交通便利，适合在亦庄商圈和亦庄线沿线工作的家庭。

从户型方面看：小区户型有两居室和三居室，大多以大面积两居室为主，适合想选择优质刚需型楼盘的家庭。

从价格方面看：小区整体均价稍高于大兴区和亦庄商圈均价，说明小区产品品质好，周边配套成熟，适合预算充足和追求生活品质的家庭。

亦庄商圈内新盘仅有林肯时代在售，属于非住宅产品，不具有对比性。相邻的大兴商圈有中海京三号院在售，中海京三号院由北京中海亦庄智慧置业有限公司开发，户型以160㎡-170㎡的三居和200㎡-249㎡四居为主，单价6.8万/㎡起，总价1100万/套起，绿化率32%，容积率2.5，物业公司是中海物业，物业费为6.88元/㎡/月。

相比一品亦庄而言，中海京三号院属于2021年新小区，居住体验更佳，但较高的单价对大部分家庭来说有压力。综合来看，预算充足的朋友或者人口较多的家庭可以考虑中海京三号院，如果想找性价比更高且配套相对成熟完善的，则优先考虑一品亦庄小区。

一品亦庄周边二手房均价在3.0万/㎡-5.8万/㎡，其中管委会宿舍、富源里和一品亦庄同属刚需社区，有一定竞争关系，故选择此三小区做对比分析。