马驹桥商圈位于东五环和六环之间,地处通州马驹桥镇。东侧与台湖商圈贴合,被京津高速切开;南侧是城乡结合部,以凤港减河为边界;西侧与大兴磁各庄商圈相邻,博兴三路及其南向延长线是最西端;北侧是次渠商圈,隔凉水河对望。
马驹桥商圈的区域功能定位是北京陆路口岸和节能环保基地。商圈以园区经济为主导,产城融合为方向,逐渐成为通州西南部的发展增长极。
商圈内的交通资源主要有东六环、京津高速和京承高速等,圈内高速路网发达。商圈内的医疗资源主要有通州第二医院、马驹桥中医医院、北京西尔口腔医院等,医疗资源相对匮乏。主要商业资源有百尚生活广场、百尚购物中心等。主要生态休闲资源有马驹桥湿地公园、海子强湿地公园等。
作为通州的产业板块,商圈内的商品房住宅以二手房为主,次新小区较多,房龄多集中在5-15年之间。根据幸福里APP数据显示,2021年7月该商圈二手房挂牌均价为3.4万/㎡;商圈内目前有两个新盘,北京金悦郡和华润亦庄橡树湾均有住宅在售,在售均价在3.75万/㎡以上。目前马驹桥商圈新房供应稳定,价格相对较高,二手房供应充足,价格长期稳定。
目前商圈价值主要体现在产业预期方面,是通州主要的产城融合区域次级中心。商圈内主要居住人群以通州本地居民和企业员工为主,居住人群结构简单,主要的通勤方向是亦庄和国贸城区。
根据北京市规自委官网显示,马驹桥商圈2021年没有新地块入市,但是5月份的北京市土拍中,通州有三块土地成交,成交数据整理如下:
第一块成交土地是通州宋庄地块,属于六环外,城乡结合地带。金地以45.16亿总价拍下,溢价率1.03%,楼面价是2.64万/㎡,未来最高售价是4.5万/㎡;
第二块成交土地是城市副中心0302街区地块,在通景园小区附近。龙湖和恒基报22.4亿,达到竞价上限,转入竞政府持有商品住宅产权预设份额程序,溢价率25%。未来的产品是共有产权房,政府持有20%份额,未来最高售价是7万/㎡;
第三块成交土地是北京城市副中心1201街区地块,在环球影城西侧的城乡结合地带。碧桂园以41.15亿总价拍下,并且需要配建6.4万㎡“国际人才社区住房”,可售住宅楼面价约4.8万/㎡,溢价率14.94%,未来最高售价是6.2万/㎡;
其中第三块地的位置最接近马驹桥商圈,未来的最高售价是6.2万/㎡,如果开发商以最高限价销售的话,新房的单价就比较高,和马驹桥商圈对比没有任何竞争优势。况且其商圈成熟度、配套完善度、交通密集度、价值预期等方面都略显不足。所以小编认为新地块新产品未来入市,对马驹桥商圈的影响微乎其微。
马驹桥商圈地处通州马驹桥镇,是通州传统产业升级发展支撑区,未来的前景可从园区经济和产城融合两个方面来看。
首先说园区经济,马驹桥是台-马组团的一部分,该组团是构建高精尖经济结构的重要区域,重点任务是产业转型升级和功能的完善配套。以环渤海高端总部基地为承载,推动光机电一体化产业基地、物流基地、金桥科技产业基地等园区加快新技术研发、新业态发展,逐渐实现产业转型升级。
其次是产城融合方面,马驹桥经过多年发展,已经是通州产城融合型的区域次级中心。商圈内积淀有一定规模的居住区和对应的生活配套设施,包括珠江逸景家园、天鹅堡、金地格林格林等。与此同时还发展出合创产业中心、联动U谷、合生世界村等一批独具产城融合特点的功能性园区。另外,商圈东南侧目前大量的土地资源储备,使其能够源源不断地保障重点产业、重大项目迁入时的土地供应。依靠产业吸纳高知高技能人才,再通过融合发展的方式提供便捷舒适的居住条件,留住人口,滋补产业,循环发展,生生不息。
1、产品设计好:小区为板楼社区,南北通透,采光好,居住舒适度高。
2、小区内部有中心广场:广场内配有凉亭、健身设施等,便于业主饭后休闲,锻炼身体。
3、医疗资源丰富:小区周边500米范围有马驹桥中医医院等多家小型医疗机构;2.7公里范围有三甲医院覆盖,居民就医方便。
4、交通便利:小区周边400米范围内有通州第二医院公交站,有多条公交线路经过;距地铁亦庄线同济南路站约1.7公里;从小区驾车约4.3公里可到南六环入口,日常出行非常便利。
2021年7月,新海北里小区的挂牌均价是3.4万/㎡,总价区间为192万-313万,挂牌均价环比上月上涨0.21%。挂牌房源以一居和两居为主。从过去六个月的数据来看,价格非常稳定,价格趋势几乎是一条直线,购房者无需担心较大幅度的价格变动。小区均价高于马驹桥商圈均价,低于通州区均价,在马驹桥商圈内有竞争优势。
购买成本方面,以91.86㎡两居室为例,报价259万,参照北京市现行的普通住宅和非普通住宅标准,普通住宅商贷首套首付为35%,二套首付为60%,非普通住宅商贷首套首付40%,二套80%。即该套房源属于普通住宅,首套首付约为91万;二套首付约为155万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估,一定程度上影响首付金额,所以上述案例仅供参考。
新海北里小区的主力户型为两居和三居,两居室面积段为70㎡-94㎡,三居室面积段为107㎡-108㎡,大多是南北朝向户型。小编取两个代表性的户型进行分析。
2.1、户型一
本户型为72.16㎡南北朝向两居室,其优点有:
1、南北双阳台,功能性强;
2、户型方正,家具好摆放;
3、全明户型,采光好。
其缺点有:
1、入户门紧邻卧室A,来客不利于隐私;
2、次卧夹在厨房和卫生间中间,影响休息。
2.2、户型二
本户型为107.24㎡南北朝向三居室,其优点有:
1、南北通透,通风采光效果佳;
2、餐客分区,南北双阳台,功能性强;
3、户型方正,有利于家具摆放;
4、两卧室和客厅朝南,利于日照,四季舒适。
其缺点有:
1、入户门直对卫生间,不利于隐私;
2、两个次卧面积偏小,显局促。
本小区全部为板楼,大部分楼层的户型和采光都很不错,22号楼和25号楼楼间距大,视野开阔,建议优先考虑;其次建议选择15号楼、18号楼、26号楼、28号楼等,这些楼栋靠近小区中心位置,基本没有噪音影响;1号楼、2号楼、10号楼、11号楼、12号楼、13号楼、29号楼和30号楼等楼栋,不是靠近大型农贸市场就是临近马路,可能会有噪音影响等问题,可以做最后选择。
新海北里是马驹桥商圈距离亦庄较近的小区,坐公交车过了凉水河就是亦庄南部的产业区,但小区挂牌单价却比亦庄均价便宜较多,价格优势比较明显,非常适合在亦庄产业区工作的刚需人群;另外小区紧邻农贸市场,居家买菜非常方便,且社区氛围和谐,也比较适合养老的人群。
马驹桥商圈的新盘不多,有亦庄金悦郡和华润亦庄橡树湾。亦庄金悦郡是北京融泰房地产开发有限公司开发,建筑类型为板楼、小高层、花园洋房,容积率为2.2,绿化率为30%,车位比为1:3,在售产品面积段为72㎡到118㎡,单价3.75万/㎡起,总价281万起。
华润亦庄橡树湾是由中交润致(北京)置业有限公司开发,小区为板楼社区,容积率为2.2,绿化率为30%,车位比为1:1.2,在售产品面积段为77㎡-139㎡,单价4.20万/㎡起,总价275万起。
三者相较,新房在品质和居住环境方面更好,预算充足的朋友可以考虑亦庄金悦郡和华润亦庄橡树湾。新海北里周边配套更成熟,均价较低,首付压力较小,对预算紧张的朋友来说也是不错的选择。
新海北里小区周边二手房报价在2.6万/㎡-3.8万/㎡,其中新海北里、新海南里和莲水怡园距离较近,价格相差不大,相互之间有一定的竞争力,故选择此三小区做对比分析。
小区名称 | 新海北里 | 新海南里 | 莲水怡园 |
位置 | 马驹桥商圈 | 马驹桥商圈 | 马驹桥商圈 |
住宅性质 | 商品房 | 商品房 | 商品房 |
售价 | 3.4万/㎡ | 3.3万/㎡ | 3.3万/㎡ |
交房时间 | 2001年-2006年 | 2003年-2006年 | 2003年-2007年 |
可选户型 | 57㎡-67㎡一居 70㎡-94㎡两居 107㎡-108㎡三居 | 57㎡-67㎡一居 71㎡-94㎡两居 107㎡三居 | 59㎡-76㎡一居 75㎡-101㎡两居 120㎡-134㎡三居 145㎡-160㎡四居 |
物业 | 北京胜利物业有限公司 | 北京胜利物业有限公司 | 北京顺佳物业管理有限责任公司 |
物业费 | 0.65元/㎡/月 | 0.70元/㎡/月 | 0.65元/㎡/月-1.25元/㎡/月 |
突出优点 | 1、离新海农贸市场很近,居家购物方便 2、多为拆迁户,邻里比较熟悉,相处和睦 3、小区紧挨凉水河公园,方便饭后休闲散步 | 1、小区容积率低,社区更舒适 2、楼间距大,采光好 3、小区监控设备齐全,安保到位 | 1、可选户型更多,面积更大 2、部分楼栋有电梯,上下楼方便 3、植被覆盖率高,环境优美 |
突出缺点 | 1、小区里有多处变电箱,且缺少防护措施 2、小区没有人车分流,车辆出行安全没保障 | 1、楼道里乱堆乱放,有消防隐患 2、没有电梯,对住在高层有行动不便人群的家庭影响较大 | 1、部分楼栋不是南北朝向,采光受影响 2、周边是漷马路和北五村小区路,有一定的噪音影响 |
分析结论 | 三个小区同处马驹桥商圈,小区周边交通、医疗、生活各方面配套基本一致,产品价值差异主要区别在于电梯、容积率等方面。莲水怡园小区部分楼栋有电梯,这相对于新海北里小区和新海南里小区来说小有优势。在容积率方面来说,新海南里小区是1.3的容积率,人口密度较低,莲水怡园小区1.7的容积率排在第二,新海北里小区2.0的容积率在三者之中相对较高。 三者价格差异不大,结论也比较清晰,莲水怡园部分楼栋有电梯,上下楼相对方便,家里有老人孩子的家庭,建议优先考虑莲水怡园小区;其次新海北里小区和新海南里,两者不分伯仲,但是新海南里小区人口密度更低,小区舒适度更高,两者中可以优先选择,新海北里小区可靠后选择。 |