马驹桥商圈位于东五环和六环之间，地处通州马驹桥镇。东侧与台湖商圈贴合，被京津高速切开；南侧是城乡结合部，以凤港减河为边界；西侧与大兴磁各庄商圈相邻，博兴三路及其南向延长线是最西端；北侧是次渠商圈，隔凉水河对望。

马驹桥商圈的区域功能定位是北京陆路口岸和节能环保基地。商圈以园区经济为主导，产城融合为方向，逐渐成为通州西南部的发展增长极。

商圈内的交通资源主要有东六环、京津高速和京承高速等，圈内高速路网发达。商圈内的医疗资源主要有通州第二医院、马驹桥中医医院、北京西尔口腔医院等，医疗资源相对匮乏。主要商业资源有百尚生活广场、百尚购物中心等。主要生态休闲资源有马驹桥湿地公园、海子强湿地公园等。

作为通州的产业板块，商圈内的商品房住宅以二手房为主，次新小区较多，房龄多集中在5-15年之间。根据幸福里APP数据显示，2021年7月该商圈二手房挂牌均价为3.4万/㎡；商圈内目前有两个新盘，北京金悦郡和华润亦庄橡树湾均有住宅在售，在售均价在3.75万/㎡以上。目前马驹桥商圈新房供应稳定，价格相对较高，二手房供应充足，价格长期稳定。

目前商圈价值主要体现在产业预期方面，是通州主要的产城融合区域次级中心。商圈内主要居住人群以通州本地居民和企业员工为主，居住人群结构简单，主要的通勤方向是亦庄和国贸城区。

根据北京市规自委官网显示，马驹桥商圈2021年没有新地块入市，但是5月份的北京市土拍中，通州有三块土地成交，成交数据整理如下：

第一块成交土地是通州宋庄地块，属于六环外，城乡结合地带。金地以45.16亿总价拍下，溢价率1.03%，楼面价是2.64万/㎡，未来最高售价是4.5万/㎡；

第二块成交土地是城市副中心0302街区地块，在通景园小区附近。龙湖和恒基报22.4亿，达到竞价上限，转入竞政府持有商品住宅产权预设份额程序，溢价率25%。未来的产品是共有产权房，政府持有20%份额，未来最高售价是7万/㎡；

第三块成交土地是北京城市副中心1201街区地块，在环球影城西侧的城乡结合地带。碧桂园以41.15亿总价拍下，并且需要配建6.4万㎡“国际人才社区住房”，可售住宅楼面价约4.8万/㎡，溢价率14.94%，未来最高售价是6.2万/㎡；

其中第三块地的位置最接近马驹桥商圈，未来的最高售价是6.2万/㎡，如果开发商以最高限价销售的话，新房的单价就比较高，和马驹桥商圈对比没有任何竞争优势。况且其商圈成熟度、配套完善度、交通密集度、价值预期等方面都略显不足。所以小编认为新地块新产品未来入市，对马驹桥商圈的影响微乎其微。

马驹桥商圈地处通州马驹桥镇，是通州传统产业升级发展支撑区，未来的前景可从园区经济和产城融合两个方面来看。

首先说园区经济，马驹桥是台-马组团的一部分，该组团是构建高精尖经济结构的重要区域，重点任务是产业转型升级和功能的完善配套。以环渤海高端总部基地为承载，推动光机电一体化产业基地、物流基地、金桥科技产业基地等园区加快新技术研发、新业态发展，逐渐实现产业转型升级。

其次是产城融合方面，马驹桥经过多年发展，已经是通州产城融合型的区域次级中心。商圈内积淀有一定规模的居住区和对应的生活配套设施，包括珠江逸景家园、天鹅堡、金地格林格林等。与此同时还发展出合创产业中心、联动U谷、合生世界村等一批独具产城融合特点的功能性园区。另外，商圈东南侧目前大量的土地资源储备，使其能够源源不断地保障重点产业、重大项目迁入时的土地供应。依靠产业吸纳高知高技能人才，再通过融合发展的方式提供便捷舒适的居住条件，留住人口，滋补产业，循环发展，生生不息。

1、产品设计好：小区为板楼社区，南北通透，采光好，居住舒适度高。

2、小区内部有中心广场：广场内配有凉亭、健身设施等，便于业主饭后休闲，锻炼身体。

3、医疗资源丰富：小区周边500米范围有马驹桥中医医院等多家小型医疗机构；2.7公里范围有三甲医院覆盖，居民就医方便。

4、交通便利：小区周边400米范围内有通州第二医院公交站，有多条公交线路经过；距地铁亦庄线同济南路站约1.7公里；从小区驾车约4.3公里可到南六环入口，日常出行非常便利。

2021年7月，新海北里小区的挂牌均价是3.4万/㎡，总价区间为192万-313万，挂牌均价环比上月上涨0.21%。挂牌房源以一居和两居为主。从过去六个月的数据来看，价格非常稳定，价格趋势几乎是一条直线，购房者无需担心较大幅度的价格变动。小区均价高于马驹桥商圈均价，低于通州区均价，在马驹桥商圈内有竞争优势。

购买成本方面，以91.86㎡两居室为例，报价259万，参照北京市现行的普通住宅和非普通住宅标准，普通住宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普通住宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源属于普通住宅，首套首付约为91万；二套首付约为155万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，一定程度上影响首付金额，所以上述案例仅供参考。

新海北里小区的主力户型为两居和三居，两居室面积段为70㎡-94㎡，三居室面积段为107㎡-108㎡，大多是南北朝向户型。小编取两个代表性的户型进行分析。

2.1、户型一

本户型为72.16㎡南北朝向两居室，其优点有：

1、南北双阳台，功能性强；

2、户型方正，家具好摆放；

3、全明户型，采光好。

其缺点有：

1、入户门紧邻卧室A，来客不利于隐私；

2、次卧夹在厨房和卫生间中间，影响休息。

2.2、户型二

本户型为107.24㎡南北朝向三居室，其优点有：

1、南北通透，通风采光效果佳；

2、餐客分区，南北双阳台，功能性强；

3、户型方正，有利于家具摆放；

4、两卧室和客厅朝南，利于日照，四季舒适。

其缺点有：

1、入户门直对卫生间，不利于隐私；

2、两个次卧面积偏小，显局促。

本小区全部为板楼，大部分楼层的户型和采光都很不错，22号楼和25号楼楼间距大，视野开阔，建议优先考虑；其次建议选择15号楼、18号楼、26号楼、28号楼等，这些楼栋靠近小区中心位置，基本没有噪音影响；1号楼、2号楼、10号楼、11号楼、12号楼、13号楼、29号楼和30号楼等楼栋，不是靠近大型农贸市场就是临近马路，可能会有噪音影响等问题，可以做最后选择。

新海北里是马驹桥商圈距离亦庄较近的小区，坐公交车过了凉水河就是亦庄南部的产业区，但小区挂牌单价却比亦庄均价便宜较多，价格优势比较明显，非常适合在亦庄产业区工作的刚需人群；另外小区紧邻农贸市场，居家买菜非常方便，且社区氛围和谐，也比较适合养老的人群。

马驹桥商圈的新盘不多，有亦庄金悦郡和华润亦庄橡树湾。亦庄金悦郡是北京融泰房地产开发有限公司开发，建筑类型为板楼、小高层、花园洋房，容积率为2.2，绿化率为30%，车位比为1:3，在售产品面积段为72㎡到118㎡，单价3.75万/㎡起，总价281万起。

华润亦庄橡树湾是由中交润致（北京）置业有限公司开发，小区为板楼社区，容积率为2.2，绿化率为30%，车位比为1:1.2，在售产品面积段为77㎡-139㎡，单价4.20万/㎡起，总价275万起。

三者相较，新房在品质和居住环境方面更好，预算充足的朋友可以考虑亦庄金悦郡和华润亦庄橡树湾。新海北里周边配套更成熟，均价较低，首付压力较小，对预算紧张的朋友来说也是不错的选择。

新海北里小区周边二手房报价在2.6万/㎡-3.8万/㎡，其中新海北里、新海南里和莲水怡园距离较近，价格相差不大，相互之间有一定的竞争力，故选择此三小区做对比分析。