时代龙和大道位于黄村商圈，商圈位于南六环和京开高速交汇处的正北方，地处大兴黄村镇。商圈东侧紧贴观音寺商圈，以京开高速为界；南侧是天宫院南商圈，被南六环分割；西侧毗邻芦城乡和天宫院北商圈，大致以新源大街南北延长线为界；北侧是高米店商圈，以清源路为界。

黄村商圈的功能定位是重点服务保障大兴新城的居住、商业、商务功能，发展目标是新城综合服务区。

商圈内的交通资源主要有地铁4号线、南六环路、京开高速等，公交线路众多，圈内交通网密集，出行非常便捷。商圈内的医疗资源主要有大兴区人民医院、北京仁和医院、大兴区心康医院等。商业资源包括瑞程奥特莱斯、百联清城国际购物中心等。生态休闲资源包括黄村公园、街心公园等等。

商圈内的商品房住宅以二手房为主，房龄多集中在15年-25年之间。根据幸福里APP显示，2021年8月该商圈二手房挂牌均价为3.9万/㎡；商圈内目前有4个新盘在售，其中住宅产品有金地旭辉江山风华、颐璟万和和金融街金悦府，在售均价5万/㎡起。目前黄村商圈新房供应充分，价格较高。二手房市场平稳。

目前商圈价值主要体现在地铁优势和生活配套方面，号称大兴CBD。商圈内主要居住人群以老大兴原住民为主，有部分企业单位退休职工和中心城区疏解人口，其次是丽泽、国贸和4号线沿线工作的人群，主要的通勤方向是西红门、丰台科技园和金融街方向。

根据北京市规自委官网显示，黄村商圈2021年没有新地块入市，但是5月份的北京市土拍中，大兴区有两块土地成交，成交数据整理如下：

第一块是大兴旧宫镇DX05-0102-6101、6102、YZ00-0801-0015、0016地块B4、U17、R2，建控规模82574㎡。位于南五环内8号线五福堂地铁站附近，属旧宫商圈。由住总和首开以16.3亿元及竞建公租房面积2.88万㎡的条件竞得，溢价率14.8%，楼面地价19740元/㎡，未来最高售价是7万/㎡。

第二块是大兴新城核心区H组团DX00-0106-001a、001b地块R2、A334，建控规模192900㎡。位于南六环内念坛公园西北角，属天宫院北商圈。由中冶和宁波雨航以62.5亿元及竞建公共租赁住房面积1000平方米的条件竞得，溢价率5%，楼面地价32400元/㎡，未来最高售价为5.7万/㎡。

其中第二块地的位置最接近黄村商圈，未来的最高售价是5.7万/㎡，如果开发商以最高限价销售的话，新房单价大大高出商圈均价，和黄村商圈比较，没有任何竞争优势。另外，其商圈成熟度、生活配套完善度、交通网络密集度、居住便利度和商圈预期等方面都不在一个级别。所以新地块新产品未来入市，不会对黄村商圈造成影响。

黄村商圈地处大兴老城，其板块定位是为大兴新城提供生活、商业和商务配套服务。产业方向是依托生物医药基地拉动，延伸医药健康产业链条，促进产城融合发展。商圈的发展前景可以从三个方面来看：

一是规划预期方面，大兴区“十四五”规划中明确提出，推动成长产业融入专业园区发展，促进一体规划、政策覆盖、招商联动，形成协同联动的产业功能组团。生物医药组团以生物医药基地为核心，拓展并带动黄村镇延伸医药健康产业链条，配建高品质服务配套设施，促进产城融合发展。

二是居住功能方面，商圈内有万科、恒大、泰禾、首创、招商、保利、金地、旭辉等众多知名开发商开发的楼盘，形成包括平层大宅、低密别墅、普通高层住宅在内的多元化产品梯队，可满足多种人群的居住需求。

三是交通资源方面，黄村商圈地处大兴空港经济区、大兴新城和北京中心城区的枢纽之上，占据着地铁4号线、京开高速和南六环三条城市大动脉，方便圈内居民通勤和出行的同时，还为圈内经济发展助力。黄村商圈内有4个地铁口覆盖，圈内90%的小区步行到地铁站的距离都在2.5公里以内，便捷的轨道交通使黄村商圈逐渐发展成为京南城市中枢，是大兴南部地区工作人群安家置业的首选之地。另外，随着北京大兴机场通航，新机场线也同步投入使用，黄村发展再次迎来新的契机。

1、小区物业服务管理到位。小区是封闭式管理，大门、单元门均有门禁，安全方面有保障。整体环境干净整洁，电梯养护、绿植的修剪、公共设施的维护等方面，都能体现出其较好的物业管理水平，在安全性和生活品质上都能得到有效保证。

2、小区园区设计精致。除了常规的草坪、灌木、花草外，还有假山点缀其中，居住体验感佳。

3、小区周边配套成熟，生活便利。小区南门出来就是火神庙商业街，其中业态丰富，可满足各个年龄段的休闲娱乐需求。

4、小区户型全，可选范围大。小区户型覆盖一居到四居，适合不同人口家庭，在商圈内较有竞争优势。

2021年8月，幸福里App显示时代龙和大道的挂牌均价是4.26万/㎡，挂牌均价环比上月上涨0.07%，价格变化在正常范围，总价区间为329万-1000万。挂牌房源以两居、三居为主。从过去六个月的数据来看，环比波动幅度在正常范围，不用担心价格大幅变动。

小区目前挂牌待售的房源约11套，挂牌率为0.51%，属于较低水平，挂牌房源为1套一居，4套两居，4套三居，2套四居。从挂牌率来看，时代龙和大道居住群体较稳定，价格较稳定。

时代龙和大道位于大兴黄村商圈，商圈均价3.9万/㎡，本小区价格高于商圈均价，说明小区品质位于商圈中上等水平。

购买成本方面，以107.92㎡两居室为例，报价480万，参照北京市现行的普通住宅和非普通住宅标准，普通住宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普通住宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源属于非普宅，首套首付约为192万；二套首付约为384万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，较大程度上影响首付金额，所以上述案例仅供参考之用。

时代龙和大道的主力户型为两居室，一居室面积段为75㎡-79㎡，两居室面积为76㎡-108㎡，还有136㎡-170㎡三居、165㎡-218㎡四居。小区大多是南北朝向两居户型。小康选择两个有代表性的户型进行分析。

户型一：

本户型为100㎡南北朝向两居室，其优点有五：

1、南北方向有窗，有利于通风换气；

2、全明户型，有利于采光；

3、客厅有南向阳台，可做晾晒区域；

4、两个卧室面积较大，居住舒适；

5、厨房阳台北向，可做储藏区域。

其缺点有二：

1、面宽窄，进深大，部分区域采光会有影响；

2、卫生间没有直通室外窗户，不利于通风换气。

户型一：

本户型为164.9㎡南北朝向三居室，其优点有六：

1、南北方向有窗，有利于通风换气；

2、全明户型，有利于采光；

3、客厅有南向有阳台，可做晾晒区域；

4、三个卧室面积较大，居住舒适；

5、厨房阳台北向，可做储藏区域；

6、有大面积多功能间，可灵活利用。

其缺点有二：

1、户型不方正，有浪费面积；

2、次卫没有直通室外窗户，不利于通风换气。

因22号楼-35号楼在小区中心位置，更靠近中庭花园，也相对安静，下楼遛娃、散步都方便，可优先考虑。

因22号楼、23号楼、24号楼靠近南门火神庙商业街，有休闲娱乐方面的需求可优先选择。

因42号楼、43号楼邻近马路，部分房间会有噪音影响，需慎重选择。

时代龙和大道公共交通可圈可点，公交、地铁都在步行范围内，适合工作、生活在大兴城区、地铁4号线沿线上的购房人群；本小区生活配套便利，适合对生活配套有一定要求的购房人群；本小区从户型选择上，小区户较全，从一居到四居都有，不同人口家庭都有选择；从价格方面看，适合预算较充足的购房者。

大兴黄村板块在售新房有4个，分别是清城国际中心、颐璟万和、金地旭辉·江山风华和金融街金悦府。其中清城国际中心是非住宅，不具备对比性，其余3个新盘的价格与时代龙和大道相差最少的是金融街金悦府。该新盘由北京远和置业有限公司开发，主打两居、三居刚改型产品，绿化率30%，车位户数比1:1.21，在售产品面积段为89㎡-129㎡，单价5万/㎡起，总价450万起。新盘在生活配套、交通配套方面不如时代龙和大道完善，对生活配套有一定要求的购房者，可优先考虑时代龙和大道。

时代龙和大道周边二手房均价在3.9万/㎡-4.3万/㎡，其中黄村中里小区、时代龙和大道和瑞康家园同属20年左右楼龄社区，有一定竞争关系，故选择此三小区做对比分析。