团河苑小区所在位置紧邻大兴机场高速与大兴机场线中间,位于大兴区观音寺商圈。
观音寺商圈正处于京台高速和京开高速之间;大兴机场高速、地铁大兴机场线、北京南中轴路插中而过;商圈所处位置交通极度发达,不论是自驾还是公共交通,十分顺畅。
经过多年的发展沉淀,区域内拥有完善的生活配套,已形成浓厚的居住氛围。商业方面,内部含有北京极具有特色的新发地早市场,周边临近商圈含有瑞程奥特莱斯、绿地缤纷城(大兴店)等;板块内含有多所大型医院,比如:二甲综合医院北京市仁和医院和大兴区人民医院,内部有新西凤湿地公园,周边约四公里有团河行宫和孙村公园,居民日常可以去广场或者公园锻炼身体,休闲散步等,丰富生活。
板块内部主要是传统工业,就业人群素质相对较高,板块内有北京一轻食品集团。
楼市方面,目前新房供应较为稀缺,二手房市场选择性较多,部分为90年代之前的回迁房,主要为中小型40-60㎡的一二居室。
截至2021年6月,观音寺商圈近十年来没有土地出让。临近黄村商圈数大兴新城核心区,土地出让频繁。5月11日中冶以62.5亿竞得大兴区大兴新城核心区H组团DX00-0106-001a、001b地块R2二类居住用地、楼面价32400元/㎡。
竞公租房1000㎡,溢价率 5.04%,房价上限5.7万/㎡。5月8日中骏+金辉摘得大兴新城核心区D、K组团土地一级开发地块,成交价格45.2亿元,楼面价17228元/㎡。其中“公共租赁住房”上限面积为32000平方米,回购价格8000元/平方米。这些地块与观音寺商圈距离较近,未来一到两年内会有大量商品房,公租房上市,对观音寺的二手房产生冲击。
在《大兴分区规划(国土空间规划)(2017年-2035年)》规划中,将大兴区建设成为北京南部地区的首都新国门;打造"一轴、一心、三城、三带、多点"的城市空间布局,其中大兴新城为重点发展区域。
大兴新城规划约159平方公里,涵盖观音寺商圈,观音寺商圈将受益于大兴新城的城市配套建设。未来观音寺片区将承载高标准多样化的生活配套服务,科技成果转化功能,将会成为新的活力带。
西山永定河文化带的建设将会提升大兴区的绿化环境,打造大型生态空间,提升大兴区的环境品质。永定河绿化带将辐射观音寺板块,观音寺商圈将会变成和谐宜居的生态休闲之所。
1.低密板楼是团河苑小区吸引不少购房者的原因之一,板楼一梯两户的设计,意味多数房源会南北通透,采光好。
2.小面积段、低总价更容易刚需购房者上车,大部分为46㎡-56㎡一居室和55㎡-95㎡两居室两种户型,117㎡三居分布在19号楼和20号楼,主力户型是两居室,幸福里APP显示总价175万起,刚需还是能够上的。
3.外部配套方面,小区周边已经形成了适合居住的商业氛围,内部市场和外部底商满足生活各个方面,步行几分钟就可以去到各种生活超市,开车十分钟即可到瑞程奥特莱斯,满足不同人群的购物需求。小区距离学校非常近,家长可以不用焦虑接送的问题。医院和公园更方便有娃有老人的家庭,看病方便,周末休息去逛公园也非常惬意。
4.小区步行十分钟内就可以到达大兴新城站地铁口,交通也比较便利,周边道路较宽且并不拥堵,从小区自驾途经沐新路、兴亦路、团河路,所以无论乘坐地铁还是开车通勤,都是非常友好的。
团河苑2021年6月挂牌均价在37271元/㎡左右,与上月持平。小区整体房价今年内变化不大,相对平稳,与观音寺商圈中其他小区相比房价处于中段位置;根据幸福里APP的挂牌房源以50㎡-97㎡的两居室居多,总价在175-400万间。小区共2328户,目前显示挂盘房源有33套,主要为二居室户型。
具体购房成本方面,拿APP上显示在售的主力户型60㎡居室为例,报价240万,参照北京市现行的普宅+非普标准看,普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%,理论上该套房源首套首付为84万,二套首付为144万。二手房小区成交还是要注意一下房本时间和土地性质,小区内有商品房和公房两种性质,税率不同。
小区户型多样,以小户型为主,小福从小区中介处具体了解了一下目前在售的户型;最小的是47㎡的一居室,最大的是117㎡的三居室。其中47㎡一居室卧室带独立阳台,可作为单身刚需首次置业。51㎡-74㎡二居室,四种户型都适合三口之家刚需置业;117㎡三居室属于稀缺户型,以一家三口为主或三代同堂,比较看重户型且有一定的承受能力。
以下为部分户型图
楼栋方面,楼栋品质不存在较大差异,主要是看户型和出行方便程度进行选择。一居室户型的话选择空间较大,小区内所有楼栋均有一居室户型;如果想要68㎡的二室一厅,那需要选择10号楼-15号楼。如果是三口之家或者三代同堂,最好选择三居室,在19号楼和20号楼。
5-9号楼,17-20号楼临近主干路,会存在一定的噪音影响。家里有老人的建议选择板楼低楼层,更建议选择中心区域周边的楼栋,如1-4号、10-15号,一方面不临街相对安静,另一方面比较靠近市场,方便老年人采购。
根据目前小福了解到的小区的实际情况,比较推荐该小区的购房人群分三类,一是推荐首次购房预算不高人群,总体房价低;二是在本板块内事业单位、培训基地、会议中心等单位上班族;三是在大兴机场线沿线工作的上班族也较为适合。
观音寺商圈内目前无新房在售,临近枣园商圈内的绿海珀云翡距离观音寺商圈及团河苑最近,但是项目均价70000元/㎡,目前在售102㎡的两居和135-178㎡的三居,总价700万/套起,
团河苑小区北边南边均有两个临近小区,我们就用临近的首座御园和首创美澜湾进行对比
小区名称 | 团河苑小区 | 海子角小区 | 首座御园 |
位置 | 大兴观音寺 | 大兴观音寺 | 观音寺 |
住宅性质 | 商品房 | 商品房 | 商品房 |
售价 | 36202元/㎡ | 36382元/㎡ | 41219元/㎡ |
交房时间 | 1981-2005年 | 1994-2009年 | 2000-2015年 |
在售户型 | 46㎡1室1厅1卫 72㎡2室1厅1卫 90㎡3室1厅1卫 | 64-93㎡2居室 101-124㎡3居室 | 77㎡2室1厅1卫 92㎡2室2厅1卫 118㎡3室2厅2卫 |
物业 | 北京真强物业管理有限责任公司 | 北京大兴华房地产集团 | 北京筑宇物业管理有限责任公司 |
物业费 | 0.57元/㎡/月 | 0.8元/㎡/月 | 1.8元/㎡/月 |
优点 | 小区内部环境较好,在同区域二手房中水平较高;车位免费;距离地铁口近 | 入口处有人脸识别,安全性高 | 公检法社区,居民普遍素质高 教育配套好 新小区带电梯 |
缺点 | 老小区,没有电梯 | 停车位不足 | 总价高 配套不完善 地铁远 税费高 |
分析 | 所处位置相差不大,公共设施可共享,房龄新,尤其是首座御园总体价格太高;团河苑小区虽然整体品质一般,但是价格和整体配套设置完善胜出 |