团河苑小区所在位置紧邻大兴机场高速与大兴机场线中间，位于大兴区观音寺商圈。

观音寺商圈正处于京台高速和京开高速之间；大兴机场高速、地铁大兴机场线、北京南中轴路插中而过；商圈所处位置交通极度发达，不论是自驾还是公共交通，十分顺畅。

经过多年的发展沉淀，区域内拥有完善的生活配套，已形成浓厚的居住氛围。商业方面，内部含有北京极具有特色的新发地早市场，周边临近商圈含有瑞程奥特莱斯、绿地缤纷城（大兴店）等；板块内含有多所大型医院，比如：二甲综合医院北京市仁和医院和大兴区人民医院，内部有新西凤湿地公园，周边约四公里有团河行宫和孙村公园，居民日常可以去广场或者公园锻炼身体，休闲散步等，丰富生活。

板块内部主要是传统工业，就业人群素质相对较高，板块内有北京一轻食品集团。

楼市方面，目前新房供应较为稀缺，二手房市场选择性较多，部分为90年代之前的回迁房，主要为中小型40-60㎡的一二居室。

截至2021年6月，观音寺商圈近十年来没有土地出让。临近黄村商圈数大兴新城核心区，土地出让频繁。5月11日中冶以62.5亿竞得大兴区大兴新城核心区H组团DX00-0106-001a、001b地块R2二类居住用地、楼面价32400元/㎡。

竞公租房1000㎡，溢价率 5.04%，房价上限5.7万/㎡。5月8日中骏+金辉摘得大兴新城核心区D、K组团土地一级开发地块，成交价格45.2亿元，楼面价17228元/㎡。其中“公共租赁住房”上限面积为32000平方米，回购价格8000元/平方米。这些地块与观音寺商圈距离较近，未来一到两年内会有大量商品房，公租房上市，对观音寺的二手房产生冲击。

在《大兴分区规划（国土空间规划）（2017年-2035年）》规划中，将大兴区建设成为北京南部地区的首都新国门；打造"一轴、一心、三城、三带、多点"的城市空间布局，其中大兴新城为重点发展区域。

大兴新城规划约159平方公里，涵盖观音寺商圈，观音寺商圈将受益于大兴新城的城市配套建设。未来观音寺片区将承载高标准多样化的生活配套服务，科技成果转化功能，将会成为新的活力带。

西山永定河文化带的建设将会提升大兴区的绿化环境，打造大型生态空间，提升大兴区的环境品质。永定河绿化带将辐射观音寺板块，观音寺商圈将会变成和谐宜居的生态休闲之所。

1.低密板楼是团河苑小区吸引不少购房者的原因之一，板楼一梯两户的设计，意味多数房源会南北通透，采光好。

2.小面积段、低总价更容易刚需购房者上车，大部分为46㎡-56㎡一居室和55㎡-95㎡两居室两种户型，117㎡三居分布在19号楼和20号楼，主力户型是两居室，幸福里APP显示总价175万起，刚需还是能够上的。

3.外部配套方面，小区周边已经形成了适合居住的商业氛围，内部市场和外部底商满足生活各个方面，步行几分钟就可以去到各种生活超市，开车十分钟即可到瑞程奥特莱斯，满足不同人群的购物需求。小区距离学校非常近，家长可以不用焦虑接送的问题。医院和公园更方便有娃有老人的家庭，看病方便，周末休息去逛公园也非常惬意。

4.小区步行十分钟内就可以到达大兴新城站地铁口，交通也比较便利，周边道路较宽且并不拥堵，从小区自驾途经沐新路、兴亦路、团河路，所以无论乘坐地铁还是开车通勤，都是非常友好的。

团河苑2021年6月挂牌均价在37271元/㎡左右，与上月持平。小区整体房价今年内变化不大，相对平稳，与观音寺商圈中其他小区相比房价处于中段位置；根据幸福里APP的挂牌房源以50㎡-97㎡的两居室居多，总价在175-400万间。小区共2328户，目前显示挂盘房源有33套，主要为二居室户型。

具体购房成本方面，拿APP上显示在售的主力户型60㎡居室为例，报价240万，参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，理论上该套房源首套首付为84万，二套首付为144万。二手房小区成交还是要注意一下房本时间和土地性质，小区内有商品房和公房两种性质，税率不同。

小区户型多样，以小户型为主，小福从小区中介处具体了解了一下目前在售的户型；最小的是47㎡的一居室，最大的是117㎡的三居室。其中47㎡一居室卧室带独立阳台，可作为单身刚需首次置业。51㎡-74㎡二居室，四种户型都适合三口之家刚需置业；117㎡三居室属于稀缺户型，以一家三口为主或三代同堂，比较看重户型且有一定的承受能力。

以下为部分户型图

楼栋方面，楼栋品质不存在较大差异，主要是看户型和出行方便程度进行选择。一居室户型的话选择空间较大，小区内所有楼栋均有一居室户型；如果想要68㎡的二室一厅，那需要选择10号楼-15号楼。如果是三口之家或者三代同堂，最好选择三居室，在19号楼和20号楼。

5-9号楼，17-20号楼临近主干路，会存在一定的噪音影响。家里有老人的建议选择板楼低楼层，更建议选择中心区域周边的楼栋，如1-4号、10-15号，一方面不临街相对安静，另一方面比较靠近市场，方便老年人采购。

根据目前小福了解到的小区的实际情况，比较推荐该小区的购房人群分三类，一是推荐首次购房预算不高人群，总体房价低；二是在本板块内事业单位、培训基地、会议中心等单位上班族；三是在大兴机场线沿线工作的上班族也较为适合。

观音寺商圈内目前无新房在售，临近枣园商圈内的绿海珀云翡距离观音寺商圈及团河苑最近，但是项目均价70000元/㎡，目前在售102㎡的两居和135-178㎡的三居，总价700万/套起，

团河苑小区北边南边均有两个临近小区，我们就用临近的首座御园和首创美澜湾进行对比