三羊里小区位于亦庄商圈，商圈位于南五环和六环之间。东侧南侧与通州次渠商圈咬合；西侧与瀛海镇商圈隔凉水河相望；北侧是小红门商圈，大致以五环路为分界线。

亦庄商圈地处经济技术开发区，是高精尖产业发展的核心地区，是科技研发与设备配套的重点地区。远景目标是全球产业新城综合发展标杆。

商圈内的交通资源主要有地铁亦庄线、南五环、京沪高速，圈内路网发达，交通便利。商圈内的主要医疗资源有北京爱育华妇儿医院、首都医科大学附属北京同仁医院(南区)、北京荣华中西医结合医院等，医疗资源丰富。主要商业资源有大族广场Mall&More、大雄商业中心等。主要生态休闲资源有博大公园、大兴区亦庄文化园、鸿禧高尔夫俱乐部等。

作为大兴“三城”之一，商圈内的商品房住宅以二手房为主，次新小区较多，房龄多集中在10-20年之间。根据幸福里APP数据显示，2021年8月该商圈二手房挂牌均价为5.2万/㎡。商圈内新盘仅有林肯时代在售，非住宅产品，均价4.2万/㎡起。商圈内二手房房源挂牌量充足，价格稳定。

目前商圈价值主要体现在高精尖产业发展和生活配套方面，是大兴三大新城之一。商圈内主要居住人群以亦庄本地居民和周边企业员工为主，居住人群结构简单，主要的通勤方向是国贸和金融街。

根据北京市规自委官网显示，亦庄商圈2021年没有新地块入市，但是5月份的北京市土拍中，大兴区有两块土地成交，成交数据整理如下：

第一块是大兴旧宫镇DX05-0102-6101、6102、YZ00-0801-0015、0016地块B4、U17、R2，建控规模82574㎡。位于南五环内8号线五福堂地铁站附近，属旧宫商圈。由住总和首开以16.3亿元及竞建公租房面积2.88万㎡的条件竞得，溢价率14.8%，楼面地价19740元/㎡，未来最高售价是7万/㎡。

第二块是大兴新城核心区H组团DX00-0106-001a、001b地块R2、A334，建控规模192900㎡。位于南六环内念坛公园西北角，属天宫院北商圈。由中冶和宁波雨航以62.5亿元及竞建公共租赁住房面积1000平方米的条件竞得，溢价率5%，楼面地价32400元/㎡，未来最高售价为5.7万/㎡。

其中第一块地的位置最接近亦庄商圈，未来的最高售价是7万/㎡。因旧宫和亦庄两个商圈的经济吨位、人口规模和结构、配套完善度、交通便利度、产城融合度等多个方面完全不在一个量级上。所以未来新地块新产品入市不会对亦庄商圈内的二手房市场造成影响。

亦庄商圈是亦庄新城的内核，是大兴区的经济之核，同时还是北京市唯一同时享受国家级经济技术开发区和国家高新技术产业园区双重政策的国家级经开区。所以亦庄商圈的发展前景亦庄新城的未来紧密相连。亦庄商圈未来的发展前景大致可以从六个方面来看。

一是产业进一步聚拢，作为北京高精尖产业的主阵地，亦庄汇聚了全球40多个国家和地区的2万多家企业，包括奔驰、ABB、康宁等90多家世界500强企业投资的130多个项目，国家级高新企业近千家，企业高度聚集。

二是人才进一步聚拢，2020年末亦庄人才总量超26万，其中两院院士37名、海外学人3500余人，人才资源庞大。

三是科研进一步发展，亦庄域内企业2020年全年专利申请量14665件，其中发明专利8021件，比上年增长 59.8%。截至2020年末，域内企业拥有有效发明专利达9231件，科研发展迅猛。

四是国土资源进一步扩展，2019年，经开区面积从60平方公里拓展到225平方公里，国土资源扩大到了原来的4倍，国土资源充沛。

五是人效进一步提高 ，2020年，亦庄用全市0.35%的土地、1.1%的工业用水，支持了全市20%的规模以上工业总产值，贡献了北京工业增长率的一半，劳动效率奇高。

六是高度职住平衡，目前亦庄62%的产业人口实现职住平衡，这意味着亦庄有更稳定的人口结构，代表着更稳定的生产力。

优质资源一旦聚拢起来就会不受自控的相互吸附，最终形成一块巨大的虹吸磁铁，这是经济规律之必然。亦庄有以上六大优势资源和禀赋，意味着亦庄商圈未来必然会是一个高科技、高效率、高发展、高收入、高舒适度的“六高”产城融合标杆区。

1、小区是由北京市金融街建设开发有限责任公司开发建设，北京金融街集团是中国500强企业，也是全国房企前20强，品牌开发商建设，小区品质有保障。

2、小区均为6层板楼，楼间距大采光好，户型南北通透，居住舒适。

3、小区物业费为0.5元/㎡/月，内部停车免费，居住成本低。

4、小区商业配套较为丰富，周边3公里范围内有三羊生活广场、亦庄创意生活广场和山姆会员超市等大中型商超，可以满足居民日常消费需求。

2021年8月，幸福里App显示三羊里小区的挂牌均价是4.2万/㎡，挂牌均价环比上月下降0.04%，价格变化在正常范围，挂牌房源以两居为主。从过去六个月的数据来看，环比波动幅度在正常范围，不用担心价格大幅变动。

小区目前挂牌待售的房源约4套，挂牌率为0.4%，属于较低水平，从挂牌率来看，三羊里小区居住群体较稳定。

购买成本方面，以78㎡一居为例，报价318万。参照北京市现行的普宅+非普标准，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源属于普宅，首套首付约为111万，二套首付约为191万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，一定程度会影响首付金额，所以上例仅供参考。

小区户型有两居和三居，两居室面积段为69㎡-90㎡，三居室面积段为110㎡，下面老马选两个有代表性的户型做优劣势对比。

户型一

本户型为78㎡南北朝向两居室，其优点有：

1、南北朝向户型，通风好；

2、南北各一个卧室，隐私性好；

3、餐客厅独立设计，实用性强；

4、卫生间干湿分离，功能性好。

其缺点有：

1、客厅采光面较窄，影响客厅采光；

2、次卧朝北，常年无阳光；

3、厨房太窄，不利于多人操作。

户型二

本户型为110㎡南北西朝向三居室，其优点有：

1、南北通透，三面采光，通透性和采光好；

2、双卫设计，隐私性好；

3、主卧带阳台，居住舒适；

4、厨房带生活阳台，功能性强。

其缺点有：

1、客厅西向采光，上午没有阳光；

2、主卧卫生间没有窗户，不利于通风干燥。

三羊里小区整体比较安静，楼栋间的距离较大，采光也好，靠小区西侧的1号楼、3号楼、5号楼、7号楼、9号楼、11号楼、13号楼、15号楼、17号楼和19号楼与经海一路相邻，但是经海一路车流比较少，这十栋楼的四单元和三单元有轻微噪音影响，在选择楼栋时，可以重点关注小区内侧的楼栋。

三羊里小区属于刚需社区，均价4.2万/㎡，低于亦庄商圈5.2万/㎡的平均水平，小区绿化不错，物业管理比较规范，周边都是居民区，住家也很安静，推荐在开发区工作的企业员工，或者在国贸和金融街上班的人群可以重点关注该小区。

亦庄商圈内新盘仅有林肯时代在售，距离三羊里小区约3公里，由北京运通博远房地产公司开发，均价4.2万/㎡起，50年产权，非住宅产品，所以不做对比。较近的新房是京能电建洺悦湾，位于大兴区旧宫商圈，距离三羊里小区约5.8公里，单价5.3万/㎡起，总价432万/套起，户型有两居、三居和四居。相比三羊里小区来说，价格略高，小高层带电梯，居住舒适，距离地铁旧宫站约500米，出行也较为便利，资金充足的人群可以考虑。三羊里小区均为六层板楼，居住密度低，而且物业费0.5元/㎡/月，相比新房的物业费4.3元/㎡/月来说，生活成本低。

三羊里周边二手房报价在3.8万/㎡-6.5万/㎡。其中晓康东里、小康家园同属亦庄商圈，且距离最近，有一定竞争关系，故选择此三小区做对比分析。