丽园B区位于枣园商圈，商圈位于南五环和六环之间，商圈东侧毗邻瀛海镇商圈，以南中轴路为界；南侧隔兴亦路与黄村商圈接壤；西侧是芦城乡商圈，以兴旺大街为边界；北侧是高米店商圈，以康庄路和黄亦路为边界。

枣园商圈的板块功能定位主要是为大兴新城提供居住配套，主要产业方向是新一代信息技术和科技服务业。

商圈内的交通资源主要有地铁4号线、南五环路、京开高速、大兴机场高速等，公交线路众多，交通网密集，出行非常便捷。商圈内的医疗资源主要有大兴中医院、北京永林医院、兴业口腔医院等。商业资源主要包括天健广场、吉嘉港商业中心、广丰购物中心等；生态资源主要包括枣林公园、康庄公园、兴旺公园等。

商圈内的商品房住宅以二手房为主，房龄多集中在15年-30年之间。根据幸福里APP显示，2021年8月该商圈二手房挂牌均价为4.2万/㎡；商圈内目前只绿地海珀云翡一个住宅新盘在售，在售均价7万/㎡起。目前枣园商圈新房供应稳定，价格相对较高。商圈内老旧二手房小区较多，挂牌价差异不大，价格稳定，房源充足。

目前商圈价值主要体现在交通优势和居住配套方面，是大兴主要居住区之一。商圈内主要居住人群以原住民和南城拆迁居民为主，其次是金融街和丰台科技园工作的人群，主要通勤方向是金融街和丰台科技园方向。

根据北京市规自委官网显示，枣园商圈2021年没有新地块入市，但是5月份的北京市土拍中，大兴有两块土地成交，成交数据整理如下：

第一块是大兴旧宫镇DX05-0102-6101、6102、YZ00-0801-0015、0016地块B4、U17、R2，建控规模82574㎡。位于南五环内8号线五福堂地铁站附近，属旧宫商圈。由住总和首开以16.3亿元及竞建公租房面积2.88万㎡的条件竞得，溢价率14.8%，楼面地价19740元/㎡，未来最高售价是7万/㎡。

第二块是大兴新城核心区H组团DX00-0106-001a、001b地块R2、A334，建控规模192900㎡。位于南六环内念坛公园西北角，属天宫院北商圈。由中冶和宁波雨航以62.5亿元及竞建公共租赁住房面积1000平方米的条件竞得，溢价率5%，楼面地价32400元/㎡，未来最高售价为5.7万/㎡。

其中第一块地的位置最接近枣园商圈，未来的最高售价是7万/㎡，如果开发商以最高限价销售的话，新房的单价就比较高，和枣园商圈对比没有任何竞争优势。况且其商圈成熟度、配套完善度、交通密集度、价值预期等方面都略显不足。新地块新产品未来入市，对枣园商圈的影响微乎其微。

枣园商圈地处大兴黄村镇的东南部，主要功能定位和黄村商圈基本一致，都是为大兴新城提供居住配套。商圈未来的发展前景主要可以从三个方面来看：

一是居住功能方面，枣园商圈西部约1/3的已建成城区，属于大兴老城，区域内以枣园小区为代表的老小区众多，依托地铁4号线接入北京地铁网，便捷的通勤优势和成熟的居住功能，可有效承接北京中心城区疏解的人口和新媒体产业人才的居住配套保障，不断充实圈内的人才资源。

二是产业发展方面，商圈中部1/3是以国家新媒体产业基地为代表的产业区，国家新媒体产业基地，基地于2005年12月31日经国家科技部正式批复成立，是全国唯一的以新媒体产业为主的专业集聚区。基地依托特殊的政策扶持体系，先后引入了华商创意中心、格雷众创园、奥宇科技英巢、北京凯驰投资、北京奥宇模板等一大批相关园区和公司。“十四五”期间基地继续向新媒体、新生态、黑科技、硬科技等前沿产业延伸，形成以新一代信息技术和科技服务业为主导的产业发展新格局。

三是商圈东部1/3的城市留白区域，主要功能是城市生态绿心，未来会是整个大兴区城市绿肺的一个重要部分。总之，枣园商圈现已具备承接互联网新生态人才的天时和地利条件，域内以新媒体产业为龙头的上下游企业也在蓬勃发展，周边的生态环境还在持续改善，是大兴新城板块内较有潜力的商圈之一。

1、小区封闭式管理，门口设有监控和门禁，访客和外来人员管理到位，各楼栋均设有门禁系统，居民安全有保障。

2、小区卫生服务好，楼栋内公共区域每天打扫、消毒，小区内干净卫生，社区环境清爽。

3、小区花园多，小区有超大中心广场，大多数楼栋之间都有小花园设计，业主散步方便。

4、公共交通发达，小区距地铁4号线枣园站1.3公里左右，小区三个常用出入口处均有多条公交线，居民出行便捷。

从幸福里APP价格走势图上可以看到，丽园B区近半年来的挂牌价格在震荡上行。价格趋势和商圈趋势非常相似，上行幅度在正常范围之内，2021年8月份小区的挂牌均价为4.55万/㎡，环比上月无变化，价格趋向于稳定。另外值得注意的是，丽园B区的挂牌价格明显高于大兴区和枣园商圈的挂牌均价，说明丽园B区在商圈内乃至大兴区都有较强的竞争力，市场比较认可。

购买成本方面，以124㎡三居室为例，报价620万。参照北京市现行的普宅+非普标准，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源属于非普通住宅，首套首付约为248万；二套首付约为496万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，一定程度会影响首付金额，所以以上说明仅供参考。

丽园B区的户型有67㎡-78㎡的一居室、70㎡-96㎡两居室和124㎡三居室，下面简简取两个有代表性的户型来做分析。

户型一

该户型为78.67㎡一居室，其优点有：

1、南北朝向户型，三面有窗户，采光通透性好；

2、明厨明卫设计，通风透气性好，利于保持干燥；

3、厨房有生活阳台设计，增加了食材存储空间；

4、客厅有双阳台，方便晾晒衣物。

其缺点有：

1、卧室朝北，采光通透性略差。

户型二

该户型为82.99㎡三居室，其优点有：

1、户型较为方正，面积利用率高；

2、动静分区，布局合理，利于安静；

3、明厨明卫，通风透气性好，利于保持干燥；

4、双阳台设计，晾晒衣物方便。

其缺点有：

1、客厅采光面太小，光线较差；

2、两个次卧面积太小，无法放置大床。

丽园B园的17号楼、18号楼和19号楼距离小区中心不远不近，安静不吵，视野开阔，下楼散步锻炼都方便，推荐优秀考虑。1号楼、2号楼、3号楼、4号楼和5号楼临近主干道兴业大街，噪音影响严重，建议谨慎选择。7号楼和8号楼，距离旁边的幼儿园较近，也会有一定的噪音影响，建议谨慎选择。

从小区环境看：中低层板楼社区，绿化面积大，居住舒适较高，适合对居住环境要求较高的人群；

从交通方面讲，小区周边有多条公交线路，且距离地铁4号线较近，尤其适合在地铁4号线沿线工作的人群购买。

枣园商圈的新盘不多，目前在售住宅项目只有绿地海珀云翡一个，由北京绿地京翰房地产开发有限公司所建，共四栋楼。物业公司是浙江南都物业，物业费为5.8元/㎡/月，绿化率30%，容积率2.8，户型有102㎡的两居室和182㎡的三居室，单价7万/㎡，总价700万起。

整体来看，绿地海珀云翡是小高层的板楼项目，其居住品质和内部配套明显要优于丽园B区，但该小区主要以大户型为主，单价高，总价高，适合预算充足的朋友购买；而丽园B区多为矮板楼，容积率要低于绿地海珀云翡，而且物业管理也比较用心，整体性价比也相对较高，适合预算较低的朋友购买。

丽园B区周边二手房均价在3.1万/㎡-6.4万/㎡左右，其中兴盛街189号院、丽园B区和丽园C区同属枣园商圈，有一定竞争关系，故选择此三小区做对比分析。